Вопрос 3.Самовольное строительство и его последствия.

Жилой дом, здание, сооружение, другое недвижимое имущество считаются самовольным строительством, если они построены или строятся на земельном участке, не отведенном для этой цели, или без соответствующего документа, который дает право выполнять строительные работы или должным образом утвержденного проекта, или с существенными нарушениями строительных норм и правил.

Лицо, которое осуществило или осуществляет самовольное строительство недвижимого имущества, не приобретает права собственности на него.

Право собственности на самовольно построенное недвижимое имущество может быть по решению суда признано за лицом, осуществившим самовольное строительство на земельном участке, который не был ему отведен для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество.

Если собственник (пользователь) земельного участка возражает против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство на его земельном участке, или если это нарушает права других лиц, имущество подлежит сносу лицом, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, или за его счет.

По требованию владельца (пользователя) земельного участка суд может признать за ним право собственности на недвижимое имущество, которое самовольно построено на нем, если это не нарушает права других лиц.

Лицо, осуществившее самовольное строительство, имеет право на возмещение расходов на строительство, если право собственности на недвижимое имущество признано за собственником (пользователем) земельного участка, на котором оно размещено.

В случае существенного отклонения от проекта, противоречит общественным интересам или нарушает права других лиц, существенного нарушения строительных норм и правил суд по иску соответствующего органа государственной власти или органа местного самоуправления может принять решение, которым обязать лицо, которое осуществило (осуществляет ) строительство, провести соответствующую перестройку.

Если проведение такой перестройки невозможно или лицо, которое осуществило (осуществляет) строительство, отказывается от ее проведения, такое недвижимое имущество по решению суда подлежит сносу за счет лица, которое осуществило (осуществляет) строительство. Лицо, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, обязано возместить расходы, связанные с приведением земельного участка в прежнее состояние.

Статья 376 ГКУ предусматривает условия, при которых построенные объекты признаются как самовольное строительство:

1) если объекты строят на земельном участке, не была отведена для этой цели;

2) если строительство осуществляется без надлежащего разрешения или должным образом утвержденного проекта. Проект выполняется с соблюдением архитектурных, строительных, санитарных, пожарных норм и правил;

3) если строительство проведено с существенными нарушениями строительных норм и правил.

При приведенных условиях самовольным строительством могут быть признаны жилые дома, здания, сооружения, иное недвижимое имущество (гараж, дача, различные пристройки). Субъектами, которые осуществляют самовольное строительство, могут быть как физические, так и юридические лица.

Правовые последствия самовольного строительства - невозможность приобретения права собственности на него лицом, осуществившим такое строительство.

Результат строительства не расценивается как объект недвижимости, регистрация прав на него не производится. Лицо, совершившее самовольное строительство, является собственником только строительных материалов.

В ГК впервые предусмотрена возможность судебного признания права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество, если такое строительство осуществлено на земельном участке, не была отведена для этой цели, при условии предоставления земельного участка в установленном порядке лицу под уже построенное недвижимое имущество. Введение судебной процедуры признания права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество пришло на смену административном порядке решения подобных дел. Ранее лицо, осуществившее самовольное строительство, обращалась в органы местной власти о узаконивания такого строительства. Чаще всего, после уплаты административного штрафа, решением органа строительство узаконювалось. Такая практика имела ряд негативных моментов, которые, возможно, будут устраняться в ходе судебной процедуры признания права собственности. В этой ситуации лицо должно заявить иск о признании права собственности. Такое требование рассматривается как один из способов защиты права собственности (ст. 392 ГКУ). Однако в случае самовольного строительства это требование приобретает специфической интерпретации, речь не может идти о защите права собственности, поскольку нет еще самого права. Если решение суда будет вынесено в пользу лица, то следующим шагом должен быть факт государственной регистрации права собственности.

Снос самовольного строительства как санкция за его совершение может быть применено при следующих условиях: 1) если владелец (пользователь) земельного участка возражает против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство на его земельном участке (ч. 4 ст. 376 ГКУ).

Но собственник земельного участка и не может возражать против признания права собственности за лицом, поскольку такое признание лицо обращается в суд. Речь должна идти о том, что владелец по обращению застройщика возражает против предоставления ему земельного участка под уже построенное недвижимое имущество. Такое отрицание, выраженное в надлежащей форме (решение местного совета об отказе в закреплении земельного участка коммунальной собственности или письменный отказ частного владельца. Форма отказа в предоставлении земельного участка должен быть законодательно определена), лишает застройщика возможности обращаться в суд о признании права собственности. И, наоборот, решения собственника о предоставлении земельного участка под уже построенное недвижимое имущество является основанием для последующего обращения в суд о признании права собственности на самовольно построенное недвижимое имущество. Если же суд при рассмотрении дела придет к выводу о невозможности признания за лицом права собственности и откажет в удовлетворении исковых требований, тогда может быть применено снос. Опять же снос не может применяться само по себе.

Согласно ст. 105 ГК 1963 p. снос, как следствие самовольного строительства, применялось по решению исполнительного комитета районного, городского, районного в городе совета. Поскольку в ст. 376 ГКУ не определено, на каком основании производится снос, а в ч. 7 этой же статьи говорится именно о судебный порядок решения вопроса о сносе в случае существенного отклонения от проекта и невозможности проведения перестройки, то и в этой ситуации целесообразно применять именно судебный порядок. То есть орган местной власти относительно земельного участка коммунальной собственности или иной собственник (пользователь) земельного участка должен обратиться в суд с требованием о сносе самовольно построенного имущества, поскольку собственник земельного участка отказал в ее предоставлении под уже построенное имущество.

Поэтому ч. 4 ст. 376 ГКУ должна быть уточнена так: если владелец (пользователь) земельного участка возражает против закрепления земельного участка лицу под уже построенное недвижимое имущество или если самовольным строительством нарушены права других лиц, имущество по решению суда подлежит снесению лицом, которое осуществило (осуществляет) самовольное строительство, или за его счет.

Снос может быть применено, если самовольное строительство нарушает права других лиц (ч. 4 ст. 376 ГКУ). Факт нарушения прав должен быть этими лицами доказан и установлен судом. По иску этих лиц самовольное строительство сносится.

В отличие от ранее действовавшей нормы ст. 105 ГК 1963 p., согласно которой в случае самовольного строительства объект по иску местного совета мог быть передан на его баланс, норма ст. 376 ГКУ устанавливает иное правило. Любой владелец земельного участка (не только местный совет, но и физические и юридические лица) или пользователь земельного участка может обратиться в суд с требованием о признании за ним права собственности на самовольно построенный объект, если это не нарушает права других лиц. Его безопасность должна быть подтверждена заключениями санитарного, пожарного, архитектурного надзора.

Гарантией имущественных интересов лиц, осуществивших самовольное строительство, является право на возмещение расходов, произведенных во время строительства (стоимость строительных материалов, работ и т. п), если право собственности признано за собственником земельного участка либо его пользователем.

Норма данной статьи не предусматривает сохранение права пользования самовольно построенным объектом (например, жилым домом для проживания самого застройщика или членов его семьи). Но такое возможно, если есть взаимное согласие и согласованность условий пользования между лицом, которое осуществило самовольное строительство, и владельцем (пользователем) земельного участка.

В случае существенного отклонения от проекта, что противоречит интересам или нарушает права других лиц, существенного нарушения строительных норм и правил лицо, осуществляющее самовольное строительство по требованию органов государственной власти или местного самоуправления, обязана привести объект согласно установленных норм и правил.

Если такое требование добровольно не исполняется, то суд может обязать лицо провести соответствующую перестройку. При этом нужно учитывать техническую возможность перестройки.

Если же проведение перестройки невозможно из-за технических обстоятельств или лицо отказывается от ее проведения, то по решению суда объект сносится за счет лица, осуществившего самовольное строительство. Такое лицо также несет все расходы, связанные с приведением земельного участка в прежнее состояние, существовавшее до строительства.