Тема 3. Возникновение прав на землю из сделок: виды и формы сделок с земельными участками.

Понятие и природа собственности на землю. Формы собственности на землю в Российской Федерации. Разграничение государственной собственности на землю. Содержание права собственности на землю. Основания возникновения, изменения и прекращения права собственности на землю. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком. Аренда земельных участков. Субаренда земли. Арендная плата. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут). Безвозмездное (срочное) пользование земельным участком.

Право собственности на землю - это за­крепленная за собственником юридическая возможность владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему земельным участ­ком своей властью и в своих интересах путем совершения в отноше­нии этих земельных участков действий, не противоречащих закону и иным нормативно-правовым актам и не нарушающих права и охраня­емые законом интересы других лиц, а также возможность устранять вмешательство всех третьих лиц в сферу хозяйственной деятельно­сти собственника.

Под правом собственности на землю понимается право, включающее в себя три правомочия - владение, пользование и распоряжение (п. 2 ст. 36 Конституции РФ).

1. Владение - основанная на законе возможность фактического обладания земельным участком или определенной частью земельного фонда России. В отличие от владения обычным имуществом, владение землей пред­ставляет собой определенную условность, поскольку земля неперемещаема и господство на ней ограниченно.

Право владения в натуре (на местности) объективно проявляется лишь в возведении межевых линий и пограничных знаков, охраняемых законом, в возведении заборов, строений и сооружений, которые в слу­чае неправомерного возведения подлежат сносу за счет виновных лиц.

2. Пользование - это допустимая законом возмож­ность хозяйственной и иной эксплуатации земли, извлечения из нее полезных свойств и использования для иных целей удовлетворения потребностей общества. Оно выражается в двух основных фор­мах: во-первых, право собственника по использованию земельного участка и способ, которым допустимо реализовать право собственни­ка; во-вторых, в форме свободного хозяйствования на земле путем возведения строений и сооружений, осуществления мелиоративных работ и т.п. Однако свободное хозяйствование на земле предусматривает два ограничения: не должно наносить ущерба окружающей среде и за­конным интересам других лиц. Об­щее правило — рациональная организация земель, защита земель от процессов разрушения.

3. Распоряжение - это допустимая законом возмож­ность определять юридическую судьбу этого объекта (право продавать землю, обменивать ее, дарить и т.д.). У владельца-несобственника (арендатора) этого права либо вовсе нет, либо он обладает им в ограниченном виде и только с согласия собственника.

Виды и формы земельной собственности

В соответствии с п. 2 ст. 9 Конституции РФ и ст. 209—217 ГК РФ в России устанавливаются частная собственность на землю граждан и юридических лиц, государственная (федеральная и субъектов РФ), му­ниципальная и иные формы собственности. Граждане могут иметь зе­мельные участки на праве не только индивидуальной, но и общей доле­вой (с определенной долей каждого собственника) и общей совместной (без определения долей каждого) собственности.

Право собственности на землю реализуется через формы и виды собственности на земельные участки, составляющие земельный фонд России.

В законодательстве различаются формы земельной собственности:

- частная собственность — осуществляется и реализуется властью отдельных граждан и групп в их интересах. Право частной собственности граждан и юридических лиц на земель­ные участки возникает в следующих случаях: при приватизации го­сударственных и муниципальных земель; наследовании; дарении; купле-продаже; обмене или сделках с землей; в результате внесения в качестве взноса в уставной (паевой) капитал юридического лица.

- государственная собственность — реализуется властью госу­дарства в интересах всего общества в целом. Это право собственности Российской Федерации и ее субъектов на землю. К государственной собственности относятся земли, не находящиеся в частной собственности граждан и юридических лиц, а также в муни­ципальной собственности (ст. 214 ГК РФ). От имени Российской Федерации и ее субъектов права собственника осуществляют органы государственной власти в рамках их компетенции (ч. 1 ст. 125 ГК РФ).

- муниципальная собственность — реализуется властью органов местного самоуправления в интересах населения того или иного му­ниципального образования;

Право постоянного (бессрочного) пользования является одним из основных видов вещных прав на землю, предусмотренных как земельным, так и гражданским законодательством.

Как видно из самого названия рассматриваемого права, оно означает возможность использовать земельный участок (извлекать его полезные свойства в соответствии с целевым назначением земли) без установления конкретного срока такого пользования. В этом его отличие от временного безвозмездного пользования земельным участком, хотя бессрочное пользование осуществляется также безвозмездно. Бесплатный характер пользования позволяет отграничить его от договора аренды земельного участка; при этом постоянное (бессрочное) пользование осуществляется в отличие от аренды не на договорной основе.

Ст. 39.9 ЗК РФ устанавливает, что предоставление земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в постоянное (бессрочное) пользование осуществляется на основании решения уполномоченного органа исключительно:

1. 1. органам государственной власти и органам местного самоуправления;

   2. государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным);

   3. казенным предприятиям;

   4. центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий.

2. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком является вещным правом лиц, не являющихся собственниками. Правом пожизненного наследуемого владения могут обладать только граждане. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие ЗК РФ не допускается. Предоставление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в пожизненное наследуемое владение, сроком не ограничивается.

3. Земельный участок, предоставленный в пожизненное наследуемое владение, остается в государственной или муниципальной собственности. Обладатель права пожизненного наследуемого владения вправе передать земельный участок только по наследству.

4. ГК РФ предусматривает наследование по закону либо по завещанию.

5. Законом «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» установлено, что «садовые, огородные и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве пожизненного наследуемого владения, наследуются по закону». Следовательно, наследование таких земельных участков по завещанию запрещено.

6. ГК РФ предусмотрены особенности в отношении земельных участков крестьянских (фермерских) хозяйств. Так, в соответствии со ст. 258 ГК РФ земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства разделу не подлежит, кроме случаев прекращения крестьянского хозяйства. Следовательно, если наследников права пожизненного наследуемого владения несколько, а участок разделу не подлежит, то решается вопрос о переходе права пожизненного наследуемого владения земельным участком к одному из наследников и выплате остальным компенсации их доли.

7. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

8. Граждане, имеющие земельные участки в пожизненном наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. Гражданин вправе однократно бесплатно приобрести в собственность находящийся в его пожизненном наследуемом владении земельный участок, при этом взимание дополнительных денежных сумм помимо сборов, установленных федеральными законами, не допускается.

9. Гражданин, обладающий правом пожизненного наследуемого владения, вправе владеть и пользоваться земельным участком. Если из условий пользования земельным участком, установленных законом, не вытекает иное, владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности.

10. Владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.

11. Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

12. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращается при отказе землепользователя от принадлежащего ему права на участок либо в силу принудительного изъятия.

Аренда является срочным правом пользования землей, возникающим на основании договора. Правом сдачи земельного участка в аренду обладают все собственники земельных участков. Более того, для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор.

Гражданский и Земельный кодексы устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Аренда - это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире.

Земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами.

Арендные отношения оформляются договором аренды в письменной форме (ст. 609 ГК РФ, ст. 26 ФЗ от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Ст. 26 ЗК РФ устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. ст. 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской Федерации могут предоставляться

1. 1. гражданам,

   2. юридическим лицам,

   3. иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.