Договоры купли-продажи будущей недвижимости

Постановление Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем"

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ, Кодекс) предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время судам необходимо иметь в виду, что для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.Согласно положениям статьи 554 ГК РФ для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, тоиндивидуализация предмета договора может быть осуществлена путемуказания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 ГК РФ).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке, предусмотренном частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

(дополнительно- http://advokatshinev.ru/sudebnaya-praktika/dogovory-kupli-prodazhi-budushchey-nedvizhimosti/)

21 Договор продажи предприятий.

По договору продажи предприятия продавец обязуется передать в собственность покупателя предприятие в целом как имущественный комплекс, за исключением прав и обязанностей, которые продавец не вправе передавать другим лицам (п. 1 ст. 559 ГК).

Выделение договора продажи предприятия в качестве самостоятельной разновидности договора продажи недвижимости обусловлено спецификой предмета — предприятия как имущественного комплекса, используемого для предпринимательской деятельности1. Согласно п. 2 ст. 132 ГК в состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенного для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права. Иные имущественные и неимущественные элементы могут включаться в состав предприятия законом или договором.

В состав предприятия как предмета продажи в соответствии с законом не включаются права, полученные продавцом на основании разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью (например, право на оказание транспортных, аудиторских услуг и т.д.). Такие права не подлежат передаче покупателю предприятия, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Статья 132 ГК говорит о возможности продажи предприятия как в целом, так и в части (имея в виду, например, возможность продажи цеха или участка производственного предприятия). Вместе с тем из буквального толкования ст. 559 ГК должен следовать вывод, что возможна продажа предприятия только в целом, в виде единого имущественного комплекса. Необходимо исходить из того, что для имущественного оборота предприятие — это сложная, юридически единая совокупность имущества. В отличие от любых других сложных вещей предприятие представляет собой не материальное, а юридическое соединение движимых и недвижимых вещей, имущественных прав и обязанностей, исключительных прав и особых нематериальных активов (деловой репутации), трудовых ресурсов вокруг фигуры предпринимателя. Иначе говоря, в предприятии юридически взаимосвязаны в предпринимательских целях разнородные элементы: имущество, рабочая сила, нематериальные ценности, которые по отдельности обладают своим собственным правовым режимом3. Благодаря такой взаимосвязи разнородные по своему правовому режиму материальные и нематериальные элементы образуют функционально единое и целостное образование, подчиненное одному правовому режиму и в силу этого способное приносить предпринимательский доход.

Поэтому при так называемой продаже предприятия по частям фактически имеет место дробление целостного имущественного образования на составные части и их продажа в качестве конкретного движимого или недвижимого имущества, а не имущественного комплекса. Только при отчуждении предприятия в целом возможна передача фирмы, «клиентелы», деловой репутации, сохранение производственного и торгового дела, рабочих мест для занятых на предприятии людей.

Часть предприятия может быть продана по правилам о договоре продажи предприятия только после оформления данной части в качестве самостоятельного дела (бизнеса). Для этого необходимо присвоение данной части фирменного наименования, закрепление за ней средств индивидуализации товаров и услуг (товарных знаков, знаков обслуживания), передача ей клиентуры и т.д. И лишь благодаря этому она приобретет признаки самостоятельного предпринимательского дела — предприятия (бизнеса) — оборотоспособного объекта гражданских прав.

В роли продавца предприятия по общему правилу могут выступать гражданин_предприниматель или юридическое лицо, которым предприятие принадлежит на праве собственности. При продаже имущественного комплекса, принадлежащего унитарному государственному или муниципальному предприятию на праве хозяйственного ведения или праве оперативного управления, продавцом может быть только уполномоченный государственный орган, выступающий от имени соответствующего публичного образования как собственника продаваемого имущества, но не само унитарное предприятие.

Покупателями предприятия могут быть граждане_предприниматели, юридические лица, государство, муниципальные образования.

Перед заключением данного договора стороны должны совершить предварительные действия по удостоверению состава продаваемого предприятия, провести аудиторскую проверку его деятельности и осуществить оценку предприятия как бизнеса.

Удостоверение состава продаваемого предприятия есть не что иное, как его полная инвентаризация (п. 1 ст. 561 ГК). Инвентаризация, во_первых, представляет собой проверку фактического наличия числящихся на балансе предприятия ценностей (материальных и нематериальных активов), их сохранности, описание основных признаков и определение текущего состояния. Во_вторых, это один из способов оценки состава предприятия. Акт инвентаризации дополняется заключением независимого аудитора о составе и финансовом состоянии предприятия. Аудиторская проверка подтверждает достоверность бухгалтерского баланса предприятия. Оценка предприятия (бизнеса) при его продаже более сложна, чем оценка иных видов недвижимого имущества, так как в этом случае речь идет об оценке бизнеса, цена которого зависит от многих статических и динамических факторов.

Условие о цене является существенным условием договора продажи предприятия. При отсутствии в договоре согласованного условия о цене продаваемого предприятия он считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). При определении цены предприятия принимается во внимание не только стоимость составляющего его имущества. Цена предприятия как бизнеса напрямую зависит от его деловой репутации, реноме («goodwill»).

Договор продажи предприятия должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор продажи предприятия подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Исполнение договора продажи предприятия можно свести к трем наиболее важным действиям сторон:

1) уведомление кредиторов по обязательствам, включенным в состав предприятия;

2) передача предприятия продавцом покупателю;

3) оплата покупателем стоимости предприятия.