18 Договор контрактации: понятие, сущностные признаки, особенности ответственности.

Договором контрактации признается такой вид договора купли-продажи, по которому продавец- производитель сельскохозяйственной продукции обязуется передать выращенную (произведенную) сельскохозяйственную продукцию покупателю-заготовителю, в качестве которого выступает лицо, осуществляющее закупки такой продукции для переработки и продажи, а заготовитель обязуется оплатить полученную сельскохозяйственную продукцию (п. 1 ст. 535 ГК).

Этот договор — возмездный, консенсуальный, взаимный (двусторонний).

В качестве продавца по такому договору выступает производитель сельскохозяйственной продукции. Таковым признаются сельскохозяйственные коммерческие организации: хозяйственные общества, товарищества, производственные кооперативы, а также крестьянские (фермерские) хозяйства, осуществляющие предпринимательскую деятельность по выращиванию или производству сельскохозяйственной продукции.

Для договора контрактации не имеет значения правовой статус лица, реализующего сельскохозяйственную продукцию. Главное заключается в том, что такое лицо реализует сельскохозяйственную продукцию, выращенную или произведенную им в собственном хозяйстве. Поэтому нет законодательных препятствий для того, чтобы относить к договорам контрактации также договор на реализацию гражданами сельскохозяйственной продукции, выращенной или произведенной ими на приусадебных или дачных участках.

В качестве покупателя по договору контрактации выступает заготовитель, т.е. коммерческая организация либо индивидуальный предприниматель, осуществляющие профессиональную предпринимательскую деятельность по закупкам сельскохозяйственной продукции для ее последующей продажи либо переработки. К числу заготовителей по договору контрактации могут быть отнесены мясоперерабатывающие комбинаты, молокозаводы, фабрики по переработке шерсти и т.п., а также оптовые торговые организации, заготовительные организации потребительской кооперации.

Объектом договора контрактации является сельскохозяйственная продукция, произведенная (выращенная) в хозяйстве ее производителя. Речь идет о такой продукции, которая непосредственно выращивается (зерно, овощи, фрукты и т.п.) или производится (живой скот, птица, молоко, овечья шерсть и т.п.) в сельскохозяйственном производстве.

Договор контрактации отличается от договора поставки, по которому поставщик реализует покупателю производимые или закупаемые им товары (ст. 506 ГК). В отношениях по контрактации исключается возможность реализации закупаемой производителем сельскохозяйственной продукции, т.е. продукции, которая не была выращена (произведена) в его собственном хозяйстве.

В отношениях по контрактации правовое значение имеют также цели приобретения заготовителем сельскохозяйственной продукции (для ее переработки или продажи). Если покупатель приобретает сельскохозяйственную продукцию для ее потребления или для иных целей, не связанных с ее переработкой или продажей, отношения сторон не могут регулироваться договором контрактации

Особенность правового регулирования договора контрактации как вида купли"продажи заключается в том, что к отношениям по договору контрактации, не урегулированным специальными правилами об этом договоре (§ 5 гл. 30 ГК), сначала подлежат применению правила о договоре поставки (§ 3 гл. 30 ГК) и только при отсутствии таковых — общие положения о купле"продаже (п. 2 ст. 535 ГК). Это свидетельствует о значительном сходстве правоотношений контрактации и поставки.

Обязанности заготовителя по договору контрактации в основном тождественны обязанностям покупателя по договору поставки (за рамками специальных правил § 5 гл. 30 ГК). Поскольку в данных правоотношениях слабой стороной, как правило, является производитель сельскохозяйственной продукции, ему предоставлены некоторые дополнительные права по сравнению с продавцом или поставщиком, а на заготовителя соответственно возлагаются некоторые дополнительные обязанности.

Договором контрактации могут регулироваться отношения по закупкам сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд (п. 2 ст. 535 ГК).

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

Производитель сельскохозяйственной продукции в случае неисполнения либо ненадлежащего исполнения обязательств несет ответственность перед заготовителем лишь при наличии вины. Данное положение является исключением из общего правила, предусмотренного п. 3 ст. 401 ГК. Что касается заготовителя, то он отвечает по общим правилам как лицо, допустившее нарушение договора при осуществлении предпринимательской деятельности. Более того, за просрочку оплаты полученной сельскохозяйственной продукции заготовитель несет ответственность в форме пени в размере одного процента от неоплаченной суммы за каждый день просрочки платежа1.

Определенным своеобразием отличается и ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств, вытекающих из договоров на закупку сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд (ст. 8 Федерального закона «О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд»). Во"первых, на случай нарушения обязательств по поставке или закупке (принятию) сельскохозяйственной продукции предусмотрено, что виновная сторона обязана уплатить контрагенту неустойку в размере 5—10% от стоимости недопоставленной или соответственно непринятой продукции.

Во"вторых, несвоевременная оплата закупленной (поставленной) продукции растениеводства влечет обязанность государственного заказчика (покупателя) уплатить товаропроизводителю неустойку (пеню) в размере 2% от суммы несвоевременно оплаченной продукции за каждый день просрочки платежа, а при просрочке оплаты свыше 30 дней — 3%

19              Договор продажи недвижимости: понятие, предмет, юридические признаки, существенные условия, форма договора, исполнение договора. Значение государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость.

По договору куплипродажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную сторонами цену (п. 1 ст. 549, п. 1 ст. 454 ГК).

По своей юридической природе он является консенсуальным, двусторонним (причем взаимным) и возмездным. Договор продажи недвижимости выделяется в качестве самостоятельной разновидности договора купли-продажи по предмету — недвижимому имуществу. Согласно п. 1 ст. 549 ГК предметом договора купли-продажи недвижимости может быть любое недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК, включая воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты, объекты незавершенного строительства.

Как в любом договоре купли_продажи, предметом данного договора может быть только недвижимость, обладающая признаками оборотоспособности (ст. 129 ГК). Недвижимое имущество, ограниченное в обороте, может быть предметом договора продажи недвижимости только при соблюдении установленного законом порядка его отчуждения.

Продавцами и покупателями по договору купли_продажи недвижимого имущества могут быть как юридические, так и физические лица. По общему правилу в качестве продавца должен выступать собственник недвижимого имущества. Продавцом также может быть лицо, уполномоченное собственником в силу закона или договора. В качестве продавцов при продаже недвижимого имущества, являющегося объектом федеральной государственной собственности, могут выступать органы исполнительной власти, наделенные Правительством РФ полномочиями по осуществлению функций по приватизации федерального имущества. Унитарные предприятия, владеющие недвижимым имуществом на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления, могут осуществлять функции продавца такого имущества при условии соблюдения ими требований действующего законодательства и границ своей специальной правоспособности1

Каких_либо общих ограничений по поводу возможных покупателей недвижимости гражданское законодательство не содержит. Закон может устанавливать специальные правила, адресованные к покупателям недвижимости (например, ст. 5 Закона о приватизации государственного имущества).

ФОРМА Договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение установленной формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст. 550 ГК). Договор продажи недвижимости, за исключением договора купли_продажи жилых помещений, считается заключенным с момента подписания сторонами единого документа, в котором сформулированы все его существенные условия.

Согласно п. 1 ст. 551 ГК переход права собственности на недвижимость от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации. Поэтому право собственности на недвижимость возникает у покупателя на основе сложного юридического состава, а именно: 1) заключенного договора (сделки) продажи недвижимости и 2) акта государственной регистрации перехода права собственности. При продаже жилых помещений в юридический состав также входит регистрация самого договора купли_ продажи, который считается заключенным с момента такой регистрации

Хотя сам по себе договор продажи недвижимости не порождает у покупателя права собственности, однако, будучи элементом сложного юридического состава, договор юридически связывает продавца и покупателя уже с момента его заключения.

ИСПОЛНЕНИЕ Согласно п. 2 ст. 551 ГК исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. Это означает, что заключенный и исполненный договор продажи недвижимости пресекает право продавца распоряжаться в дальнейшем проданным объектом недвижимости, ибо, заключив договор по его отчуждению и передав это имущество покупателю, продавец исчерпывает правомочие распоряжения, принадлежавшее ему как собственнику

Поэтому любая последующая сделка, совершенная продавцом после передачи недвижимого имущества покупателю во исполнение ранее заключенного договора продажи, но до момента государственной регистрации перехода права собственности на покупателя, недействительна как совершенная неуправомоченным лицом2. Судебная практика также исходит из того, что после передачи недвижимого имущества покупателю продавец не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем3

До государственной регистрации перехода права собственности продавец, исполнивший обязательство по передаче недвижимого объекта во владение покупателя, сохраняет полномочие на защиту своего права собственности. Поэтому он может заявлять виндикационный и негаторный иски. Покупатель, которому недвижимый объект передан во владение во исполнение договора продажи недвижимости до государственной регистрации перехода права собственности, становится его титульным владельцем и тоже вправе защищать свое владение вещно_правовыми исками. Однако, не обладая титулом собственности, он в отличие от продавца не может распоряжаться полученным во владение недвижимым объектом.

Договор продажи недвижимости как элемент сложного юридического состава порождает гражданско_правовое обязательство сторон зарегистрировать переход права собственности. В содержание этого обязательства входит право требовать регистрации перехода права собственности. Данное обязательство подкреплено соответствующей санкцией. Согласно п. 3 ст. 551 ГК в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ Норма ст. 550 ГК о том, что договор продажи недвижимости должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, является общей. Специальной по отношению к ней является норма п. 2 ст. 558 ГК, согласно которой договор купли_продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации. Вместе с тем требование о необходимости государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости касается случаев продажи как нежилой, так и жилой недвижимости. Поэтому государственная регистрация договора купли_продажи жилой недвижимости не исключает необходимости отдельной государственной регистрации перехода права собственности по такому договору1. Если договор купли-продажи жилого помещения зарегистрирован (т.е. заключен) и исполнен до государственной регистрации перехода права собственности, то продавец лишается юридической возможности совершения каких-либо сделок по поводу такого помещения, переданного по зарегистрированному договору; следовательно, все последующие сделки с такими жилыми помещениями недействительны.

СУЩЕСТВЕННЫЕ УСЛОВИЯ. К числу существенных условий договора продажи недвижимости относятся условия о предмете продажи и цене продаваемого недвижимого имущества. Закон требует, чтобы в договоре продажи недвижимости были указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии в договоре указанных данных условие о продаваемой и подлежащей передаче недвижимости считается несогласованным, а договор незаключенным (ст. 554 ГК)

Перечень и характер документов, содержащих данные, позволяющие определенно установить продаваемое недвижимое имущество, определяется законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ст. 17 и 18 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним») и законодательством о техническом учете недвижимости1.

Требование закона об определенности предмета договора продажи недвижимости означает, что продаваемая недвижимость как индивидуально_определенная вещь на момент заключения договора должна существовать реально (физически), а права на нее должны быть зарегистрированы в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Ведь если на момент заключения договора недвижимая вещь не существует (сгорела, разрушена и пр.), хотя права на нее как на недвижимое имущество не исключены из государственного реестра, договор продажи невозможен, так как право собственности на погибшее или уничтоженное имущество прекращается.

В отличие от договора купли_продажи движимого имущества, договор продажи недвижимости должен содержать согласованное сторонами в письменной форме условие о цене недвижимости. При отсутствии условия о цене договор продажи недвижимости считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК). По общему правилу, согласованная сторонами цена недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части участка земли или права на нее (п. 2 ст. 555 ГК).

ИСПОЛНЕНИЕ.

Главное обязательство, подлежащее исполнению продавцом и покупателем, состоит в передаче недвижимости продавцом и принятии ее покупателем по передаточному акту или иному документу о передаче (п. 1 ст. 556 ГК). Приведенная императивная норма устанавливает юридически обязательную процедуру передачи недвижимости. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — от обязанности принять имущество.

Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей недвижимого имущества является обязательным условием, позволяющим говорить об исполнении обязательства по передаче и приему недвижимого имущества. Вместе с тем в случаях, предусмотренных законом или договором, это обязательство по передаче недвижимого имущества будет считаться исполненным при наступлении дополнительных юридических фактов (абз. 2 п. 1 ст. 556 ГК). Например, стороны могут включить в договор условие, согласно которому обязательство продавца по передаче имущества будет считаться исполненным, только когда он:

а) подпишет передаточный акт;

б) фактически передаст недвижимое имущество;

в) оплатит расходы по государственной регистрации перехода права собственности к покупателю.

При передаче сложных в инженерно_техническом отношении зданий (сооружений), квартир стороны могут оговорить, что обязательным условием надлежащего исполнения обязательства по передаче является проведение продавцом за свой счет силами специализированной организации контрольных и проверочных мероприятий на предмет определения качественного состояния объекта недвижимости, инженерных коммуникаций, информационных сетей, обслуживающих данный объект, и пр.

Наряду с обязанностью принять купленную недвижимость главной обязанностью покупателя по договору продажи недвижимости является обязанность по ее оплате. Форма, порядок и способ оплаты определяются сторонами договора самостоятельно. Законом допускается оплата купленной недвижимости в рассрочку и в кредит, а также предварительная оплата. При продаже недвижимости в кредит в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК такая недвижимость признается находящейся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем обязательств по ее оплате. Согласно ст. 20 Закона об ипотеке ипотека, возникшая на основании п. 5 ст. 488 ГК, регистрируется без представления отдельного заявления одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой.