1.3.. Оцінка потенціалу та вибір місця розташування магазину

Вибір місця розміщення магазину - це одне із найваж­ливіших стратегічних рішень, що приймає будь-який суб'єкт господарювання, сферою діяльності якого є роздрібна торгівля. Від місця розміщення магазину залежать витрати часу покупців на придбання товарів та послуг, частота відві­дування, а у підсумку - рівень рентабельності його діяльності.

Процес прийняття рішення щодо вибору місця розмі­щення магазину є складним, оскільки передбачає врахування багатьох факторів. Крім того, витрати на відкриття магазину є достатньо значними, а після його відкриття залишається мало можливостей для маневру та виправлення помилок.

фактором, який впливає на розмір торго­вельного підприємства, є місце розташування у забудові. Воно може розглядатися залежно від чисельності мешканців, які проживають у радіусі обслуговування, або інтенсивності потоків руху населення у цьому місці.

При розміщенні магазину у глибині забудови у радіусі обслуговування може проживати приблизно у два рази більше мешканців, порівняно з розташуванням його на вулицях з односторонньою забудовою, та в чотири рази більше, ніж при розміщенні на кутових ділянках (рис. 1.5)

Р ис. 1.5. Вплив місця розташування магазину у забудові на кількість покупців, які мешкають у радіусі обслуговування

а - розміщення магазину на кутовій, відокремленій від житлової забудови ділянці; б - розміщення магазину на вулиці або магістралі з односторонньою забудовою; в -розміщення магазину у глибині житлової забудови

Виділяють такі схеми розміщення вбудованих та прибудованих магазинів відносно житлових будинків (рис.1.6)

• фронтальна,

• кутова,

• глибинна – примикання магазинів до торців житлових будинків

Фронтальне планування отримало у практиці проекту­вання і будівництва вбудованих та прибудованих магазинів найбільше розповсюдження, оскільки воно забезпечує достатній фронт примикання торговельного залу і неторговельних приміщень. Така схема є прийнятною як для продовольчих, так і непродовольчих магазинів.

Кутове розміщення є найбільш прийнятним для продо­вольчого магазину самообслуговування.

Глибинне планування дозволяє обирати один з трьох можливих варіантів розміщення входу до магазину.

При виборі типу магазину та місця його розташування необхідно враховувати такі фактори:

• щільність забудови;

• напрямки та інтенсивність потоків пішоходів та паса­жирського транспорту;

• розміщення зупинок пасажирського транспорту.

При однаковому асортименті, ідентичних умовах роботи двох магазинів в одному з них, розташованому на шляху інтенсивних потоків руху, товарооборот у розрахунку на 1 м² торговельної площі може бути у 2-8 разів більше ніж в іншому, віддаленому від потоків руху або зупинок транспорту.

Прийняття рішення щодо вибору місця розміщення є важливим не тільки при будівництві нового торговельного об'єкта, а й при купівлі вже існуючого або тих приміщень, що планується взяти в оренду. Слід відзначити, що строк оренди буває досить тривалий, особливо якщо цей торговельний об'єкт розміщується в найкращих місцях.

Приміщення в недостатньо привабливих для покупців місцях орендують, як правило, на строк не більше 5 років, у торговельних центрах з вдалою концепцією або таких, що розташовані у ділових районах - на 5-10 років і більше.

Для оцінки потенційної земельної ділянки, обраної для розміщення на ній майбутнього магазину, у зарубіжних країнах застосовують такі критерії:

• розміщення ділянки відносно потенційних покупців;

• помітність з магістралі та/або шляхів пішохідного руху. Недостатня помітність (якщо ділянку закривають інші об'єкти або вона розташована вище або нижче рівня дороги) означає, що витрати на виготовлення та розмі­щення вказівників, використання інших методів привернення уваги покупців будуть вище;

• розмір - при проектуванні на ділянках невеликих розмірів зростають витрати на будівництві за рахунок необхідності пошуку компромісних рішень, особливих планувальних прийомів;

• можливість розширення за рахунок сусідніх територій;

• оточення - розглядається з точки зору екології та безпеки для покупців (якщо відкриваються у промислових районах);

• форма. Правильна форма ділянки - наближена до прямо­кутника - дозволяє більш ефективно розподіляти площі і розвести потоки. Довга та витягнута ділянка більше підходить для пасажу або торговельного центру стрічкового типу. Ділянки у вигляді трикутника та трапеції в амери­канській практиці часто визначаються непридатними для будівництва торговельного центру. Європейська школа проектування та будівництва сильна своїми розробками на щільно забудованих територіях та складних ділянках;

• фізичні характеристики. Топографія ділянки - схили, рельєф - впливає на вартість будівництва;

• розташування ділянки відносно транспортних шляхів. Оцінюється доступність до основних магістралей, напрямок потоку (справа на шляху маятникового руху від центру до житлових районів), виділяються головні та другорядні магістралі. Це є важливим для орієнтації фасаду та визначення місць головного та другорядних входів. На перетині рівнозначних доріг Г-образна парковка та головний вхід з кута можуть виявитися ефективнішими, незважаючи на те, що внутрішні планування зробити складніше. Зручнішим буде під'їзд, і маршрути від найвіддаленіших місць парковки до входу і від входу до кайвіддаленіших торговельних місць скоротяться;

• розташування ділянки відносно зупинок громадського транспорту. Комплекси можуть поєднуватися із зупин­ками транспорту, наприклад, зі станціями метро за допомогою підземних переходів та додаткових виходів;

• розташування ділянки відносно шляхів пішохідного руху. Цей фактор впливає на вибір місця входу (входів), внутрішнє планування і розподіл площ всередині будівлі;

• доступність основних інженерних систем.

Американські спеціалісти з проектування та будівництва торговельних об'єктів Віктор Грюн та Ларрі Сміт запропо­нували використовувати для оцінки земельної ділянки матрично-ваговий метод (табл. 1.1).

Таблиця 1.1 - Матрично-ваговий метод Гршна-Сміта

Фактори оцінки ділянки	Вага факторів, %
1	2
Місце розташування ділянки	50
1.1 Кількість населення в межах 1,6 км	5
1.2 Склад населення в межах 1,6 км	3
1.3 Кількість населення в межах 8 км	7
1.4 Склад населення в межах 8 км	4
1.5 Кількість і склад приміського населення	3
1.6 Тенденції, характер зростання населення	7
1.7 Інтенсивність пішоходного потоку до сусідних торгівельних об’єктів	5
1.8 Інтенсивність пішоходного потоку до об’єктів іншого призначення	3
1.9 Рух громадського транспорту	5
1.10 Наявність транзитногоавтомобільного потоку та його інтенсивність	4
1.11 Доступність ділянки для автомобілістів	4
Площа діляники	15
Фізичні зарактеристики	25
3.1 Форма ділянки	4
3.2 Ділянка, не розділенадорогами для проїзду	8
3.3 Розташування на магістралі	4
3.4 Вартість розчистки та планування	2
3.5 Вартість комунікації	2
3.6 Видимість ділянки	3
3.7 Оточення ділянки	2
Доступність придбання ділянки	10
4.1 Легкість та час придбання	6
4.2 Вартість	4
Усього	100

Суть цього методу полягає у такому: спочатку 100% розподіляються між факторами, які мають найбільше значення при виборі ділянки, відповідно до важливості кожного фактору. Так, у таблиці Грюна-Сміта найбільшу вагу має місце розташування ділянки - 50%, блок фізичних характеристик займає 25%, площа (розмір) ділянки - 15% і доступність придбання - 10%.

Потім кожний пункт оцінюється за 10-бальною шкалою, і ця оцінка множиться на вагу фактора. В результаті отри­муємо зважену оцінку, яка дозволяє більш об'єктивно порівнювати різні ділянки.