3. Принципи зонування площі торговельного центру

Однією зі стадій проектування торговельного центру є розрахунок таких показників:

• загальної площі;

• корисної площі;

• розрахункової площі;

• будівельного обсягу;

• площі забудови;

• поверховості будівлі.

Будь-яка площа, яка входить до складу торговельного центру, може бути виміряна як площа горизонтальної поверхні, замкнена вертикальними поверхнями (внутрішніми поверхнями стін, перегородок, вітражного скла та ін.) та умовними лініями, які відділяють відкриті площі, за вирахуванням площ атріумів, ліфтових та вентиляційних шахт, стояків, прорізів сходин та колон.

Загальна площа будівлі торговельного центру визна­чається як сума площ усіх поверхів (у тому числі технічних, цокольного та підвального).

Площу поверхів будівлі необхідно вимірювати в межах внутрішніх поверхонь зовнішніх стін. Площа переходів, гале­рей та балконів входить до загальної площі. При нахильних зовнішніх стінах площа вимірюється на рівні підлоги.

Під умовними лініями, які відділяють відкриті площі, розуміють лінії, встановлені за домовленістю з орендарями, або на основі загальноприйнятої практики ділення площ. Відкриті площі, обмежені умовними лініями, передаються в користування орендарю. Наприклад, лобі-бар кінотеатру може не відділятися від зони рекреації торговельної галереї вертикальними площинами, але зону столиків лобі-бару відносять до площі бару (використовується оператором кінотеатру), а не до площі торговельної галереї.

Загальна площа торговельного центру поділяється на корисну площу торговельного центру та площу загального користування, технічну площу та допоміжну площу.

Корисна площа визначається як сума площ усіх розміщених приміщень, а також балконів, за винятком сходів, ліфтів, внутрішніх сходів та пандусів.

Площа, непридатна для оренди, становить 27-33% від усієї, корисна орендна площа - відповідно, 67-73%. У серед­ньому співвідношення торговельної і неторговельної площі становить 70/30. Проте у кожному ТЦ воно може відрізнятися. Це залежить від концепції ТЦ, архітектурних особливостей, складу орендарів. Орендна площа у ТЦ преміум-класу може становити 60%, оскільки втрати площі є виправданими для створення зручних умов для покупців і підвищення цінності торговельної площі.

Корисна площа торговельного центру включає до свого складу такі площі: торговельні; сервісні; ресторанного господарства; розважальні; офісні; складські.

До складу корисної площі торговельного центру входять також внутрішні площі загального користування, внутрішні технічні площі та внутрішні допоміжні площі.

Поняття внутрішніх площ є тотожним до аналогічних площ торговельного центру. Проте внутрішні площі належать до конкретних приміщень.

Наприклад, площа загального користування торговельного центру та внутрішня площа загального користування може містити зону відпочинку. Проте у першому випадку це є зоною рекреації торговельної галереї, яка належить до всього торговельного центру та не може бути здана в оренду, у другому випадку це може бути зона відпочинку у магазині, яка входитиме до складу орендної площі цього магазину.

Розрахункова площа визначається як сума площ усіх розміщених приміщень, за виключенням коридорів, тамбурів, переходів, сходинок, ліфтів, внутрішніх відкритих сходів, а також приміщень, призначених для розміщення інженерного обладнання та інженерних мереж.

Будівельний обсяг будівлі визначається вище відмітки 0.00 (наземна частина) та нижче цієї відмітки (підземна частина) в межах обмежуючих поверхонь з включенням огороджуючих конструкцій, світлових фонарів, куполів та ін., починаючи від відмітки чистої підлоги кожної з частин будівлі, без урахування виступаючих архітектурних деталей та конструктивних елементів, каналів під підлогою, портиків, терас, балконів, об'єму проїздів та простору під будівлею на опорах (у чистоті), а також провітрюваних підпіль під будівлями.

Площа забудови визначається як площа горизонтального перетину за зовнішнім обведенням будівлі на рівні цоколю, включаючи частини, що виступають. Площа під будівлею, а також проїзди під будівлею включаються в площу забудови.

За функціональним призначенням площі торговель­ного центру поділяються на:

• торговельні - призначені для розміщення торговельних підприємств;

• сервісні - призначені для розміщення підприємств з надання побутових послуг (хімчисток, ремонту взуття, одягу, перукарень та ін.) та фінансових послуг (відді­лення банків, обмінних пунктів);

• громадського харчування - призначені для розміщення підприємств ресторанного господарства (кафе, ресто­ранів, барів та ін.);

• розважальні - призначені для розміщення підприємств розважального характеру (кінотеатрів, ігрових автоматів, казино, боулінгу та ін.);

• загального користування (зони рекреації, коридори, проходи, туалети та інші площі, призначені для відвідувачів торговельного центру);

• офісні (розміщується офіс адміністрації торговельного центру та компаній-орендарів);

• складські (розміщені склади компаній-орендарів);

• технічні (технічні коридори та приміщення, де розмі­щується інженерно-технічне обладнання торговельного центру);

• допоміжні (розміщуються приміщення допоміжного характеру, які належать торговельному центру в цілому: приміщення служби охорони, прибирання, приміщення для зберігання обладнання, загальні туалети для персо­налу та ін.).

Розмір орендної площі встановлюється договором оренди. І відповідно до загальноприйнятої практики розподілу площ до складу орендних площ входять площі:

• торговельні (торговельних зал);

• сервісні (залів підприємств послуг);

• ресторанного господарства (площі кухні та зони столиків/обідніх залів);

• розважальні (площі, зайняті залами розваг, ігровими автоматами, обладнанням та касами);

• офісні;

• складські;

• внутрішні площі загального користування;

• внутрішні технічні площі;

• внутрішні допоміжні площі.

Сукупність усіх орендних площ торговельного центру є загальною орендною площею (ЗОП) торговельного центру.

Поняття орендної площі є тотожним поняттю корисної площі торговельного центру за винятком площі офісу адміністрації торговельного центру.

Будь-яка орендна площа може бути виміряна ж сукупність усіх площ горизонтальних поверхонь, замкнених вертикаль­ними поверхнями та умовними лініями (тобто як сукупність усіх приміщень та відкритих просторів), які належать певному орендарю, за винятком площ атріумів, ліфтових та вентиляційних шахт, стояків, сходин та колон.

Основний принцип ефективного функціонування торго­вельного центру — правильна організація його основних зон. Від їх площі та співвідношення залежить прибутковість об'єкта. У торговельному центрі виділяють такі зони:

• зона розташування «магнітів»;

• зона торговельної галереї;

• зона парковки;

• зона загального користування - переходи, сходи, ескалатори;

• адміністративна зона;

• допоміжна зона - технічні, складські та інші приміщення. Виділяють три типи планування у торговельному центрі:відкритий: боксовий; змішаний.

При відкритому плануванні відділи та магазини в торго­вельному центрі розташовані таким чином, що утворюють єдиний торговельний простір на поверсі. Вони розділені торговельним обладнанням, яке виготовлене в єдиному корпоративному стилі торговельного центру. Продаж товарів здійснюється із застосуванням самообслуговування.

Боковий тип планування передбачає представлення самостійних магазинів, які відділені перегородками, мають персональні вітрини, відрізняються індивідуальним дизайном інтер'єру та методами продажу.

Змішаний тип планування поєднує два попередніх типи. Як правило, торговельний зал розбивається на декілька товарно- тематичних та інших блоків, всередині яких розміщуються кілька представників окремої тематики, торговельні відділи яких скомпоновані і візуально сприймаються як єдина товарна секція.

Кожний з трьох типів планування має свою специфіку, переваги і недоліки. Спеціалісти компанії Кеаі Езіаїе у 2002-2003 рр. провели дослідження у 12 торговельних центрах України (5-у Києві, 3 - в Одесі, 2-у Дніпропетровську, по одному - у Миколаєві та Харкові). На перші три питання відповіді давали відвідувачі, на інші - наявні та потенційні орендарі торговельних центрів. Результати дослідження представлено в табл. 3.1.

Кожний фактор оцінювався за десятибальною шкалою. Позитивні оцінки респондентів відмічені знаком «+», негативні - «-». Сума балів за кожним стовпчиком представлена у графі «рейтинг».

Таблиця 3.1 - Переваги і недоліки типів планування у торговельному центрі

Характеристика	Відкритий	Боковий	Змішаний
	+/-	+/-	+/-
1.1 Візуальне сприйняття	10	5	6
1.2 Рівень комфортності здійснення покупки	8	10	7
1.3 Рівень відвідування відділів	10	7	7
2.1 Рівень продажу у відділах	10	7	8
2.2 Рівень крадіжок у відділах	-9	-1	-7
2.3 Вартість обладнання	3	-3	2
2.4 Час організації роботи відділів*	8	-1	1
2.5 Організація охорони	-7	9	9
2.6 Організація торговлі у комплексі	-5	8	9
Рейтинг	28	41	42

*Завезення та встановлення торгівельного обладнання, розміщення товарів, офорлення вітрин, встановлення рекламних вказівків та POS – матеріалів.

Як видно з даних табл. 3.2, найбільш оптимальними варіантами є боксовий та змішаний типи планування, які поєднують середні показники практично за всіма пара­метрами.

Орендарів за їх роллю у забезпеченні функціонування торговельного центру можна поділити на «магнітів» («якорів»), супутників та сателітів.

«Магніти» (якірні орендарі) - це об'єкти, що знахо­дяться на території торговельного центру на правах орендаря або власника. Бренди цих об'єктів формують імідж торговельного центру та приваблюють велику кількість відвідувачів. Найчастіше це велике, мережеве підприємство.

Супутники - це заклади, які забезпечують дохідність роботи ТЦ - магазини одягу, взуття, аксесуарів, сувенірів та парфумерії, ювелірні магазини.

Сателіти - найбажаніші орендарі, які займають найменшу (малу) торговельну площу, але здатні сплачувати високу орендну плату. Це магазини з продажу мобільних телефонів, подарунків тощо.

Принципи правильного зонування торговельного центру повинні відповідати цілям управління потоками покупців. Ефективне планування площ повинна доповнюватися правильним підбором асортименту товарів та послуг.

Основний принцип зонування полягає у тому, що покупці повинні пройти повз більшої частини орендарів, перш ніж відвідати «магніт».

Якщо у торговельному центрі кілька поверхів, то завдання зонування - заставити споживачів дійти до найдаль­шого кута верхнього поверху. Це досягається правильним розташуванням «магнітів» та інших магазинів. Орендарі, розташовані на шляху до «магнітів», повинні зацікавити споживачів. Це можуть бути магазини з продажу біжутерії, парфумерно-косметичних товарів, годинників, ювелірних виробів, аксесуарів. А на зворотному шляху доцільно розміс­тити місця для продажу товарів імпульсного попиту - преси, аудіо-, відеопродукції.

Традиційні схеми розміщення «магнітів» у торговельному центрі прийнято у середині 20 ст. (рис. 3.4).

Сучасні схеми розміщення «магнітів» у торговельному центрі подано на рис. 3.5.

Потоки покупців не повинні утворювати взаємні перепони, а навпаки посилювати один одного. Необхідно, щоб всі магазини ТЦ і зони були легко досяжні, мали загальні вхід та вихід. Неприпустимою є наявність окремого входу для «магніту». Якщо існують перепади рівнів, переходи між ними не повинні ускладнювати рух відвідувачів, а бути органі­зовані ескалаторами та спіральними сходами.

У плануванні треба уникати монотонності, не повинно бути довгих одноманітних галерей. У відвідувачів не повинно виникати труднощів в орієнтації у ТЦ, що досягається зручними вказівниками.

Розташування різних товарних зон у ТЦ відбувається за одним з трьох принципів: товарно-тематичним, змішаним та взаємозамінним зонуванням.

При товарно - тематичному зонуванні ТЦ розбиваються на чітко виражені товарно-тематичні олоки. наприклад, одяг, взуття, товари для дому, меблі, побутова техніка та електроніка, подарунки-аксесуари та ін.

При змішаному зонуванні торговельна площа розбива­ється тільки на тематичні зони. Наприклад, товари для жінок, чоловіків, дітей, товари для дому

При взаємозамінному зонуванні відсутній чіткий поділ ібо тематичні блоки, в процесі експлуатації допус­кається заміна будь-якого оператора незалежно від профілю.

При організації торговельної зони потрібно враховувати сусідства магазинів, які продають товари однієї групи. Для зручності відвідувачів логічним є об'єднання таких магазинів в одному місці, але це загострює конкуренцію між

Принципи розміщення товарних груп та торговельних визначаються правилами мерчандайзингу. При виборі також потрібно виходити з купівельних переваг. Великі магазини слід розміщувати подалі від входу - покупці пройдуть у глибину ТЦ і побачать більше магазинів.

Поруч з товарами для дітей слід розмістити іграшки, книги модний молодіжний одяг - поруч зі взуттям, аксесуарами, подарунками.

Товари для чоловіків краще розміщувати ближче до вище другого поверху, оскільки чоловіки не люблять довго ходити у пошуках потрібних речей. Не слід розміщувати поруч мультибрендовий і монобрендовий мага­зини одягу та аксесуарів, які працюють в одному ціновому сегменті - це повинні бути або кілька монобрендових, або один мультибрендовий магазин.

Товари імпульсного попиту слід розміщувати у місцях найбільшої концентрації покупців - такі орендарі мають найбільші за розміром ставки орендної плати.

Існує таке поняття, як сумісність орендарів — окремі товари, розташовані поруч, можуть як підтримувати один одного, так і шкодити. Наприклад, не рекомендується відкри­вати поруч магазин жіночої білизни та магазин з продажу товарів для новонароджених, адже одночасно такі товари не

Наявність закладів харчування власники ТЦ розглядають як «магніт» з довгостроковим терміном оренди, що збільшує час знаходження відвідувачів у торговельному центрі. Для самих закладів співіснування поруч з відомими роздрібними торговцями дає можливість використовувати сформовані ними потоки покупців і разом з цим впливати на їх роботу.

Необхідність присутності, кількість, спеціалізація ресторанів та закладів швидкого харчування визначаються кожним торговельним центром індивідуально. Це залежить під концепції торговельного об'єкта, його типу, розмірів, місця розташування, цільової аудиторії.

У торговельних центрах преміум-сегмента слід розміщу- ішти тільки ресторани, у великих об'єктах може бути кілька іон закладів харчування.