39. Наем жилого помещения: понятие, правовое регулирование, виды найма.

По Д: собственник ЖП или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить ЖП другой стороне (нанимателю) за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Особенность Д-временный характер удовлетворения жилищной потребности (это отличает Д найма от сделок по отчуждению, объектом которых тоже может выступать жилое помещение (купля-продажа, мена, рента, дарение).

Правовое регулирование: различается в зависимости от вида Д найма.

• Отношения из Д коммерческого найма-нормами гражданского законодательства – глава 35 ГК, общие положения об обязательствах и Д. ЖК РФ применяется, если ГК РФ отсылает к нему.

• Отношения из Д соц. найма преимущественно регулируются ЖК РФ. Применяется и ГК РФ – ст. 672, отсылает к другим нормам главы 35 ГК. Н-р, Пост. Правительства от 21.05.2005 г. № 315 Об утверждении типового договора социального найма ЖП.

• Д специализированного найма регулируется исключительно ЖК РФ.

Правовая цель – передача имущества во временное пользование характерна и для Д аренды. Разграничение этих Д проводится по объекту. Объектом Д найма-исключительно жилое помещение, по Д аренды-любые непотребляемые вещи.

Виды Д найма:

• Д социального найма жилого помещения

• Д коммерческого найма жилого помещения

• Д найма специализированного жилого помещения

Общие признаки этих 3х Д:

• объект-ЖП, наниматель получает возможность временного использования жилья, обязательно носит взаимный характер

• правовая цель (временное пользование)

• все Д-консенсуальные, взаимные и возмездные и носят потребительских характер-ЖП предоставляется исключительно гражданам для проживания в нем.

Различия:

• Д социального найма – предоставление жилья на основе этого Д является одним из средств исполнения гос-вом своих социальных обязательств перед гр-ми, нуждающимися в жилье. Порядок предоставления ЖП и определения круга возможных нанимателей определяется гос-вом (наймодатель) и реализуется в административных, а не ГП отношения. Наниматель не может влиять на условия Д при его заключении и содержание обязательства, а также претендовать на любое понравившееся ему жилье. Бессрочный характер. Регулирует ЖК, федеральные пи региональные акты, ст. 672 ГК.

• Д коммерческого найма – реализация в ГП отношениях по пользованию имуществом собственника, здесь действует принцип свободы Д для обеих сторон. Наймодателель-частное лицо. Действует гл. 35 ГК+общая часть ЖК.

• Д найма специализированного помещения – схож с соц. наймом и с комм. в том смысле, что арендуется помещение. Например, на время обучения-общежития(студенты, военная служба),случайные(беженцы).

Жилое помещение(ЖП) – изолированное помещение, являющиеся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан.

Признаки ЖП:

1)Вид недвижимого имущества – характеризует ЖП с позиции связи его с землей (жилые дома, квартиры, комната)

2)Должно быть пригодным для постоянного проживания – пригодность для проживания, т.е соотв. требованиям (санитарных, тех. пожарных и иных требований).

3)Изолированность (с т.з. с др. вещами). Помещение должно иметь отдельный вход или выход наружу (жилой дом) либо в общий коридор (квартира в многоквартирном доме). Смежная комната не может передаваться в наем. Несколько смежных комнат в совокупности м.б. объектом Д найма.

4)Учет в составе жилищного фонда – совокупность всех ЖП, находящихся на терр-рии страны, образует жилищный фонд РФ.

Форма: независимо от вида найма Д-простая письменная форма, несоблюдение ведет к недоказанности сделки.

Существенные условия: предмет (необходимо описать помещение, его признаки: адрес, площадь) и срок (для комм. найма предельный срок 5 лет, возможно продлить, для соц.найма-бессрочный, определяется по наличию потребности, краткосрочные-до 5 лет)

Порядок заключения Д:

Инициатор – любая сторона

Необходимо условие выполнения предпоссылок:

• Признание гр-на нуждающимся в ЖП и малоимущим(подтверждается документами)

Нуждающийся – неимеющий жилья либо имеющий, но обеспеченность жилья менее учетной нормы (уст-ся на местном уровне), либо тяжелое хроническое заболевание.

• В порядке очередности с учетом наличия свободных наличных помещений, при наступлении очереди вновь проводится проверка.

• Вынесение решения

Условия предоставления определяют ОМСУ!

Обязанности наймодателя:

• передать ЖП нанимателю в состоянии пригодном для проживания и свободное от прав 3х лиц.

• осуществлять эксплуатацию жилого дома, в котором находится сданное внаем ЖП, предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю за плату необходимых комм. услуг, обеспечивать проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств для оказания комм. услуг, находящихся в ЖП.

Соц. найм-в соотв. виде (т.е. ремонт). В течении 10 дней должно быть передано!

Комм. найм-ремонт по соглашению сторон. Срок передачи опр-ся сторонами.

Обязанности нанимателя:

• пользоваться ЖП в соотв. с его назначением, возможно проживание 3х лиц (соц. найм-семья, комм. найм-не связанного с семейными отношениями).

• обеспечивать сохранность жилья

• платить за пользование  и комм. услуги (соц.найм), по соглашению-комм.найм. в размерах тарифных.

Наниматель не вправе производить переустройство и реконструкцию ЖП без согласия наймодателя.

По истечении срока Д найма ЖП наниматель имеет преимущественное право на заключение Д найма ЖП на новый срок.

Размер платы за пользованием ЖП:

• по Д комм. найма, порядок ее внесения уст-ся соглашением сторон.

• по Д соц. найма производится исходя из тарифов, уст. ОМСУ.

Просрочка внесения наемной платы по Д комм. найма влечет взыскание договорной неустойки или % по ст. 395 ГК. По Д соц. найма – законной неустойки в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы долга за каждый день просрочки.

Наниматель может предоставить возможность проживать в занимаемом помещении 3им лицам (поднаниматели).