35. Договор аренды: понятие, правовое урегулирование, элементы.

договор, в силу которого одна сторона – арендодатель обязуется предоставить другой стороне – арендатору имущество за плату во временное владение и пользование либо во временное пользование. Юридическая квалификация договора: двусторонне обязывающий, консенсуальный, возмездный.

Предмет

Условия о передаче в аренду

Стороны арендодатель – собственник или уполномоченное им лицо, арендатор – владелец и (или) пользователь

Форма

Устная Письменная

Цена определяется договором

Срок

определяется сторонами Существенные условия

Предмет (и документ его идентифицирующий)

для аренды зданий и сооружений — цена.

Изменение договора аренды на основании

_ договора; _ закона; _ решения суда по требованию одной из сторон

Расторжение договора аренды на основании

_ по общему правилу;

_ досрочное расторжение на основании решения

суда по требованию:

?? арендодателя (ст. 619 ГК РФ);

?? арендатора (ст. 620 ГК РФ) Арендодателя:

1. Требование внесения арендной платы.

2. Требования досрочного расторжения договора

в случае:

- существенного или неоднократного нарушения договора

- существенного ухудшения имущества

- не внесения арендной платы более 2 раз подряд.

Арендатора:

1. Требовать передачи передаваемого имущества

2. На защиту

3. Внесения улучшений в арендуемое имущество

4. Право собственности на плоды, продукцию, доходы.

5. Субаренду

6. На пролонгацию договора

7. При передачи имущества с недостатками (расторжение, удержание расходов, устранение недостатков) Арендодателя:

1. Своевременное предоставление качественного имущества вместе с принадлежностями и документами

2. осуществление капитального ремонта

3. возмещение стоимости неотделимых улучшений, согласованных с арендатором.

Направление письменного предупреждения арендатору в случае досрочного расторжения договора.

Арендатора:

1. Принятие имущества

2. Использование по назначению

3. Содержание имущества

4. Осуществление текущего ремонта

5. Внесение арендной платы Право следование – право аренды следует за арендованным имуществом при изменении собственника.

Разновидности договора аренды:

• договор проката;

• аренда транспортных средств;

• аренда зданий и сооружений;

• аренда предприятий;

• лизинг.

36. Виды аренды.

Разновидности договора аренды:

• договор проката;

• аренда транспортных средств;

• аренда зданий и сооружений;

• аренда предприятий;

• лизинг.

Виды договора аренды

1) Договор проката – это договор, по которому арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование (п. 1 ст. 626 Гражданского кодекса РФ). Особенности договора проката.

1. Стороны договора. В качестве арендодателя выступает коммерческая организация, профессионально занимающаяся прокатом имущества.

2. Предметом договора является движимое имущество, которое используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено в договоре или не вытекает из существа обязательства.

3. Договор проката является публичным.

4. Форма договора – письменная.

5. Срок действия договора проката не может превышать одного года. При этом арендатор может по своей инициативе расторгнуть договор в любое время, предупредив об этом арендодателя за десять дней. В этом случае арендатор может требовать возврата излишней арендной платы, уплаченной арендодателю.

6. В обязанности арендодателя входит осуществление как капитального, так и текущего ремонта.

7. Арендная плата по договору проката устанавливается только в твердой сумме.

8. Арендатор не вправе сдавать имущество в субаренду и осуществлять иную передачу прав.

2) Договор аренды транспортных средств. Различают два вида аренды транспортных средств:

• с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем) и

• без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации (без экипажа).

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации (ст. 632 Гражданского кодекса РФ). По  договору  аренды  транспортного  средства  без  экипажа

арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации (ст. 642 Гражданского кодекса РФ).

Особенности договоров аренды транспортного средства:

1. Предметом является техническое устройство, способное к перемещению в пространстве, предназначенное для перевозки грузов, пассажиров, багажа или буксировки объектов и обладающее свойствами источника повышенной опасности.

2. Договор аренды транспортного средства должен быть заключен в письменной форме независимо от срока.

3. Арендатор вправе сдавать транспортное средство в субаренду без согласия арендодателя, если договором не предусмотрено иное, а также заключать договоры перевозки арендованным транспортным средством.

Различия между договором аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа заключаются в том, что все обязанности по текущему и капитальному ремонту, страхованию, ответственность перед третьими лицами, риск случайной гибели или повреждения (если за обстоятельства гибели не отвечает по закону или договору арендатор), оплата услуг экипажа в договоре аренды с экипажем несет арендодатель. Арендатор несет расходы, связанные с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы по оплате топлива, сборов. В договоре аренды без экипажа эти обязанности и ответственность возлагаются на арендатора.

3) Договор аренды недвижимости. Гражданский кодекс РФ подробно регламентирует два вида договора: договор аренды недвижимости:

1. договор аренды зданий и сооружений,

2. договор аренды предприятий.

Договор аренды зданий и сооружений. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 Гражданского кодекса РФ).

Особенности договоров аренды зданий и сооружений:

1. Предметом договора выступают здание или сооружение в целом. В том случае, если предметом выступает часть здания, нежилое помещение, то применяются общие нормы о договоре аренды.

2. Существенными условиями договора являются условия о предмете арендной плате. При этом правила, предусмотренные п.3 ст. 424 Гражданского кодекса РФ, не применяются. Арендная плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено. В случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу  площади  здания  (сооружения)  или  иного  показателя  его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

3. Форма договора. Договор аренды здания или сооружения заключается в простой письменной форме в виде одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы влечет недействительность договора.

Договор аренды здания или сооружения на срок не менее года подлежит государственной регистрации. При этом срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года признается равным году. Так, арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании договорной неустойки за просрочку внесения арендных платежей. Ответчик, возражая против предъявленного требования, сослался на то, что договорная неустойка не подлежит применению, так как подписанный с истцом договор аренды здания в силу ст. 651 Гражданского кодекса РФ не является заключенным в связи с отсутствием его государственной регистрации. Арбитражный суд, рассмотрев доводы сторон, отказал в удовлетворении иска по следующим основаниям. Согласно п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Между истцом и ответчиком был заключен договор аренды здания, в котором срок его действия определен с 1 июня 2000 года по 31 мая 2001 года. Срок действия договора составляет ровно один год, поэтому данный договор в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ подлежал государственной регистрации и из-за отсутствия таковой не может считаться заключенным. С учетом изложенного условие договора о неустойке не могло быть применено арендодателем. Передача имущества оформляется подписанием сторонами передаточного акта. Правила о форме и государственной регистрации договора аренды здания или сооружения распространяются и на договоры аренды нежилых помещений (ст. 651 Гражданского кодекса РФ).