34. Договор ренты.

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Д реальный, односторонний, возмездный, алеоторный(рискованный- размер рентных платежей м.б. как больше, так и меньше стоимости имущества).  Имущество под выплату ренты может передаваться в собственность за плату или бесплатно. 

Виды договора ренты:

1) постоянной ренты (рента выплачивается бессрочно): &  2 гл. 35 ГК. Если имущество предается за плату, то субсидиарно применяются & 1 гл. 30(общие положения о к/п) в части регулирования и оплаты имущества. Если имущество передается бесплатно, применяются правила дарения. Правила о дарении и К/П применяются в случае, если это не противоречит существу договора.

2)пожизненной ренты (в течение жизни получателя ренты): & 3 гл. 33 ГК, а также &  1 гл. 33 ГК(общие положения о ренте)  3)пожизненное содержание с иждивением (разновидность пожизненной ренты; отличие – передается недвижимое имущество): общие положения о ренте(1), пожизненная рента(3), пожиз содержание с иждивением(4) гл.33 ГК; ФЗ Об ипотеке.

Форма - нотариальная. Д, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, подлежит гос регистрации. 

Сущ условие - предмет(имущество, передаваемое под уплату ренты и рента). В договорах, предусматривающих передачу движимого имущества должно содержаться условие установления обязанности плательщика ренты предоставить обеспечение исполнения его обязанностей либо застраховать в пользу получателя риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение этих обязанностей.

Основания и порядок выкупа ренты. Выкуп ренты – это форма отказа от договора ренты, при котором происходит единовременная выплата выкупной цены от плательщика к получателю ренты. Выкупная цена м определяться в договоре или:

1. если имущество передано бесплатно, выкупная цена равна годовой сумме рентных платежей, а цена переданного имущества по правилу аналогии

2. если имущество передавалось за плату, выкупная цена равна сумме (годовой) рентных платежей. Выкуп ренты может производится по требованию как получателя, так и плательщика ренты.

Порядок выплаты ренты по требованию плательщика: 1) плательщик должен направить получателю заявление о выкупе в письменной  форме  не менее чем за 3 месяца до прекращения выплат ренты( в д м.б. более длит сроки). В договоре ренты м.б. предусмотрено что право на выкуп не м.б. осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, который не м.б. более 30 лет. Условие д об отказе плательщика от права на ее выкуп- ничтожно.

 Получатель ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком, если плательщик:

1. просрочил ее выплату более чем на 1 год

2. нарушил свои обязанности по обеспечению выплаты ренты

3. признан банкротом/возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие о том, что рента не будет выплачиваться в размере и в сроки, указанные в д

4. недвижимое имущество переданное под выплату ренты поступило в общую собственность и разделено между несколькими лицами. Данный перечень является открытым, т.е. иные основания м.б. указаны в договоре.

Гарантии прав получателя ренты.

1) за просрочку выплаты рентных платежей плательщик уплачивает %, если не иной в д

2)д предусматривает передачу недвижимого имущества, гарантии: а)рента обременяет такое имущества, т.е. в случае отчуждения обязанности плательщика ренты переходят на нового собственника этого имущества; при этом первоначальный плательщик ренты несет субсидиарную ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора. В законе или договоре м предусматриваться и солидарная ответственность. Б) получатель ренты приобретает  право залога на имущество, переданное под выплату ренты.

3) д. предусматривает передачу движимого имущества, гарантии: а) сущ условие- обязанность плательщика ренты предоставлять обеспечение исполнения его обязанностей / застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязанностей плательщика. В случае невыполнения этой обязанности, а также при утрате обеспечения или ухудшения его условий по причинам,  за которые получатель не отвечает,  получатель ренты вправе расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, вызванные расторжением договора.

4) Гарантии по договору пожизненного содержания с иждивением: а) отчуждение или обременением имущества допускается лишь с предварительного согласия получателя ренты. Б) плательщик обязан принимать меры для того, чтобы в  период предоставления содержания использование имущества не приводило к снижению его стоимости.

	Постоянная рента	Пожизненная рента	Пожизненное содержание с иждивением
Предмет договора	В собственность может передаваться любое имущество, предоставление ренты возможно в любых формах (м.б. деньги, вещи, работа и услуги, по стоимости соответствующие денежной сумме ренты).	В собственность передается любое имущество. При пожизненной ренте ренат предоставляется в денежной форме.	Может передаваться только недвижимое имущество. Плательщик ренты обязан обеспечить потребности получателя ренты в жилище, питаний, одежде; уход за получателем в договоре может предусматриваться оплата ритуальных услуг.
Срок договора ренты	Рента является бессрочной. Договор действует до момента выкупа ренты ее плательщиком	Срок договора определяется периодом жизни получателя ренты	Срок договора определяется периодом жизни получателя ренты.
Субъектный состав	Получателем м.б. как некоммерческая организация, так и граждане. Плательщиком м.б. ФЛ и ЮЛ.	Получателем м.б. только граждане, м.б. несколько получателей ренты.	Получателем м.б. только гражданин.
Размер ренты	Требования минимального размера ренты в настоящее время нет. В соответствии со ст. 590 размер ренты увеличивается пропорционально увеличению МРОТ, иное м.б. указанное в договоре.	В соответствии со ст. 591 месячный размер ренты не д.б. меньше 1 МРОТ. Применяется правило ст. 318 ГК, по которому сумма ренты индексируется с учетом уровня информации.	Объем содержания в месяц не м.б. меньше 2 МРОТ.
Сроки выплаты ренты  (диспозитивные)	В соответствии со ст. 591 рента выплачивается по окончании каждого квартала	В соответствии со ст. 598 рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца.	_____________________
Пере прав от получ рен к его насле и  правоп	Переход возможен	Переход не возможен	Переход не возможен
Последствия случайной гибели имущества, переданного под выплату ренты	Риски  СГ или повреждения лежат на плательщике ренты, но если имущество, переданное бесплатно, погибло или повреждено, у плательщика-  право требования прекращения выплаты ренты или изменения условий ее выплаты	Все риски несут плательщики. Случайная гибель или повреждение имущества не освобождает плательщика от выплат ренты.	_____________________
Специальные основания для прекращения договора	2 основания: 1) выкуп ренты (как по требованию плательщика, так и покупателя). 2) случайная гибель имущества, переданного под выплату ренты бесплатно.	1) смерть получателя ренты, 2) существенные нарушения договора плательщиком ренты. В этом случае у получателя есть право требовать возврата имущества без возврата денег, поскольку стоимость имущества засчитывается в счет выкупной цены ренты.	1) смерть получателя ренты. 2) сущ нарушения д плательщиком ренты. Получатель имеет право потребовать возврата ему недвижимого и/ выплаты ему выкупной цены. Плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты.