2.3 Анализ рынка земельных участков на территории г. Томска

Как уже говорилось ранее, предоставление земельных участков для строительства с 2008 года в г. Томске осуществляется с торгов, без предварительного согласования мест размещения объектов.

Все предложения по продаже, аренде земельных участков на территории г. Томска, а также информацию о предстоящих торгах, о результатах прошедших торгов и многое другое можно узнать на сайте «Муниципальные торги города Томска» (http://torgi.admin.tomsk.ru/) [55].

Кроме того, через данный сайт можно перейти на карту предложений по земельным участкам, где наглядно, с привязкой к местности обозначены все объекты продаж (рисунок 2.3.1), желтым цветом обозначены проданные участки, а красным те участки, которые выставлены сейчас на торги.

Рисунок 2.3.1 – Информационная карта предложений по земельным участкам

Если визуально провести анализ проданных участков, а также тех, которые выставлены на торги, то можно увидеть, что это участки в большей степени расположенные на окраине города, в районе частного сектора. Скопление предложений по продаже (аренде) земельных участков наблюдается в микрорайоне Наука, поселке Росинка, поселке Апрель, поселке Просторный, поселке Светлый, селе Дзержинское, также имеется скопление предложений в районе улицы Мостовая, в районе улиц Высоцкого и Ивановского. Назначение основного объема предлагаемых земельных участков – для индивидуального жилищного строительства.

Предложений по продаже земельных участков в непосредственной близости к центру города крайне мало. Это объясняется в первую очередь тем, что вся территория города уже плотно застроена и свободных земельных участков практически нет.

По состоянию на 01.06.2017, согласно сайту «Муниципальные торги города Томска» (http://torgi.admin.tomsk.ru/), в г. Томске имеется 142 предложения по земельным участкам. Участки предоставляются в аренду, в собственность, также имеются участки для развития застроенной территории. Это участки, в отношение которых уже назначена дата проведения аукциона и, соответственно, администрация принимает заявки на участие, а также земельные участки, которые еще только включены в план на 2,3 и 4 квартал 2017 года.

По целевому использованию эти участки подразделяются на следующие категории (рисунок 2.3.2):

– Развитие застроенной территории – 8 предложений;

– Коммерческое строительство – 39 предложений;

– Комплексное освоение – 0 предложений;

– Комплексное строение в целях жилищного строительства – 0 предложений;

– Многоэтажное жилищное строительство – 1 предложение;

– Индивидуальное жилищное строительство – 93 предложения;

– Для целей, не связанных со строительством (для садоводства) – 1 предложение.

Рисунок 2.3.2 – Предложения земельных участков по целевому использованию

Анализируя полученные данные можно сказать, что наибольший объем предложений приходится на земельные участки для индивидуального жилищного строительства (около 65 %), затем по объему предложений идут участки для коммерческого строительства (около 27 %), около 6 % от общего объема приходится на земельные участки для развития застроенной территории и примерно по 1 % на участки для многоэтажного жилищного строительства и для целей, не связанных со строительством.

Если провести анализ по видам прав на которых предоставляются земельные участки, то видно следующее (рисунок 2.3.3):

– На праве аренды – 51 участок;

– На праве собственности – 82 участка;

– На развитие застроенной территории – 8 участков;

– Право не определено – 1 участок.

Рисунок 2.3.3 – Предложения земельных участков по видам права

Анализируя полученные данные можно сделать вывод о том, что наибольший объем предложений предоставляется на праве собственности (около 57 %), на праве аренды 36 %, а на развитие застроенной территории приходится всего около 6 % от общего объема предложений.

Для того чтобы понять какие участки пользуются спросом, а какие нет, а также оценить в целом объемы реальных продаж земельных участков проанализируем данные по итогам продаж земельных участков за 2017 год по имеющейся на сайте «Муниципальные торги города Томска» информации.

Итак, начиная с 10.01.2017 по 06.06.2017 всего было назначено 79 аукционов по продаже земельных участков. Из них (рисунок 2.3.4):

– Аукционов не состоялось в связи с отсутствием заявок – 56;

– Аукционов не состоялось в связи с подачей только одной заявки – 14;

– Аукционов состоялось (подана две и более заявки и определен победитель) – 8;

– Аукцион отменен по решению организаторов торгов – 1.

Рисунок 2.3.4 – Результаты аукционов земельных участков

Анализируя полученные данные можно сказать, что основной объем назначенных аукционов не состоялся, на более чем 70 % предлагаемых участков не было подано ни одной заявки. На 18 % предложений была подана всего одна заявка, поэтому торги не состоялись, участок был предоставлен единственному лицу, подавшему заявку. Состоявшихся аукционов с участием двух и более участников, где был определён победитель, насчитывается всего около 10 % от общего объема предложений.

Анализируя участки, в отношении которых аукцион состоялся можно заметить то, что основной объем приходится на участки, предоставленные в собственность для индивидуального жилищного строительства (7 состоявшихся аукционов) и всего один участок сдан в аренду для строительства оптовых баз и складов.

Анализируя участки, на которые была подана всего одна заявка можно выявить следующее:

– Для индивидуального жилищного строительства продано 3 участка;

– В аренду для строительства предоставлено 2 участка;

– Для развития застроенной территории предоставлено 2 участка;

– Для строительства многоквартирного, многоэтажного жилого дома 2 участка;

– Для строительства объектов складского назначения 2 участка;

– Для строительства предприятий общественного питания 1 участок;

– Для строительства магазинов 1 участок;

– Для садоводства 1 участок.

Если посмотреть предложения инвесторам по развитию застроенных территорий в городе Томске, которые также представлены на сайте «Муниципальные торги города Томска», то на сегодняшний день администрация г. Томска предлагает инвесторам 23 застроенные территории (таблица 2.3.1).

Таблица 2.3.1 – Предложения инвесторам по развитию застроенных территорий в городе Томске

№ п/п	Местоположение	Площадь	Территориальная зона	Условная стоимость земельного участка	Условная стоимость расселения
1	ул. Карла Маркса, 41	963.00 кв.м.	Смешанная жилая и обслуживающая зона в исторических районах (ОЖИ)	10 642 тыс. руб.	8 292 тыс. руб.
2	ул. Степана Разина, 14в	6 843.00 кв.м.	Зона застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-1)	67 287 тыс. руб.	63 152 тыс. руб.
3	ул. Обская, 50, 52, 54	13 166.00 кв.м.	Зона застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-1)	124 169 тыс. руб.	97 198 тыс. руб.
4	ул. Розы Люксембург, 72б	2 910.00 кв.м.	Смешанная жилая и обслуживающая зона в исторических районах (ОЖИ)	42 873 тыс. руб.	35 217 тыс. руб.
5	ул. Белинского, 22, 24, 26	2 277.00 кв.м.	Зона застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-1)	27 121 тыс. руб.	31 697 тыс. руб.
6	ул. Учительская, 74, пер. Светлый, 26, 28	6 159.00 кв.м.	Зона застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-1)	73 113 тыс. руб.	49 435 тыс. руб.
7	ул. Максима Горького, 64, 66а	2 910.00 кв.м.	Общественно-жилого назначения (ОЖ)	18 010 тыс. руб.	22 420 тыс. руб.
8	пер. Пушкина, 10, 12, 14	2 910.00 кв.м.	Зона застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-1)	10 210 тыс. руб.	28 420 тыс. руб.
Продолжение таблицы 2.3.1
9	пл. Соляная, 9 (ул. Пушкина, 20)	1 196.00 кв.м.	Смешанная жилая и обслуживающая зона в исторических районах (ОЖИ)	14 859 тыс. руб.	5 197 тыс. руб.
10	ул. Эуштинская, 17	1 010.00 кв.м.	Зона застройки жилыми домами переменной этажности в исторических районах (ЖИ-2)	27 569 тыс. руб.	23 400 тыс. руб.
11	Комсомольский проспект, 5, 5/1	5 387.00 кв.м.	Зона делового, общественного и коммерческого назначения (О-1)	65 215 тыс. руб.	35 998 тыс. руб.
12	ул. Щорса, 3, 5, 7, 7а, ул. Киевская, 80, 82, 82а, 84	14 005.00 кв.м.	Зона застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-1)	182 705 тыс. руб.	122 753 тыс. руб.
13	пер. Урожайный, 22, 24, 24а, 26а, 28, 28а, ул. Первомайская, 149, 151, 153, пер. Днепровский, 21, 23, 25	28 586.00 кв.м.	Зона застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-1)	121 550 тыс. руб.	295 535 тыс. руб.
14	ул. Сибирская, 86, ул. Олега Кошевого, 44а, 44б, ул. Некрасова, 55, 57	7 482.00 кв.м.	Зона застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-1)	72 193 тыс. руб.	51 000 тыс. руб.
15	ул. Гоголя, 39, 41, 43, 45	4 298.00 кв.м.	Зона застройки жилыми домами переменной этажности в исторических районах (ЖИ-2)	67 014 тыс. руб.	62 530 тыс. руб.
16	пр. Фрунзе, 19а, 19/1, пер. Спортивный, 8	3 130.00 кв.м.	Смешанная жилая и обслуживающая зона в исторических районах (ОЖИ)	37 281 тыс. руб.	25 321 тыс. руб.
17	ул. Вершинина, 27	13 303.00 кв.м.	Зона застройки жилыми домами переменной этажности в исторических районах (ЖИ-2)	112 413 тыс. руб.	175 255 тыс. руб.
18	ул. Сибирская, 82	2 503.00 кв.м.	Зона застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-1)	18 117 тыс. руб.	11 100 тыс. руб.
19	ул. Красноармейская, пер. Нечевский, ул. Гоголя	18 118.00 кв.м.	Общественно-жилого назначения (ОЖ)	256 632 тыс. руб.	173 638 тыс. руб.
Окончание таблицы 2.3.1
20	ул. Щорса, 15, 17, ул. Косарева, 10, 12	5 562.00 кв.м.	Зона застройки многоэтажными жилыми домами (Ж-1)	43 322 тыс. руб.	83 847 тыс. руб.
21	ул. Кутузова,1, 3	4 199.00 кв.м.	Зона застройки жилыми домами переменной этажности в исторических районах (ЖИ-2), Зона инженерной и транспортной инфраструктуры (Т-4)	25 522 тыс. руб.	14 815 тыс. руб.
22	ул. Красноармейская, 37, пр. Фрунзе. 43/1	2 030.00 кв.м.	Общественно-жилого назначения (ОЖ)	24 803 тыс. руб.	15 684 тыс. руб.
23	ул Советская, 106; ул. Учебная. 35; ул. Кулева,23; 25	4 826.00 кв.м.	Общественно-жилого назначения (ОЖ)	63 472 тыс. руб.	64 593 тыс. руб.

Схематично данные территории представлены на рисунке 2.3.5. В отношении одной из застроенных территорий - земельный участок для развития застроенной территории по адресу: г. Томск, ул. Щорса,15, ул. Щорса, 17, ул. Косарева,10 ул. Косарева, 12, 29.05.2017 был заключен договор о развитии данной застроенной территории с жилищно-строительным кооперативом "Форум – 07". Остальные территории выставлены на торги или включены в план на 2017 год.

Рисунок 2.3.5 - Предложения инвесторам по развитию застроенных территорий в городе Томске

Если проанализировать объем продаж земельных участков за последние три года, то видно, что количество продаваемых (сдаваемых в аренду) земельных участков на территории г. Томска стабильно снижается.

За период с января по июнь 2017 года всего было продано (сдано в аренду) 22 участка. За аналогичный период 2016 года было продано (сдано в аренду) 34 участка, а за такой же период 2015 года около 40 участков (рисунок 2.3.6).

Рисунок 2.3.6 – Количество проданных (сданных в аренду) земельных участков за январь – июнь 2015, 2016 и 2017 годов

На основании вышеизложенного можно сделать следующие выводы:

– Объем продаж земельных участков на территории г. Томска за последние годы сократился (земельные участки не пользуются спросом);

– Основой объем продаваемых земельных участков составляют участки для индивидуального жилищного строительства;

– Продаваемые участки в большей степени расположены на периферии города (в частном секторе);

– Участки, которые сегодня предлагают инвесторам в основном предназначены для развития застроенной территории, так как свободных участок в центре города практически нет.

Причины падения спроса на земельные участки на территории г. Томска, на наш взгляд, заключаются в следующем:

1. Цены на земельные участки неадекватны, т.е. не соответствуют спросу. Причина, по которой цена на тот или иной земельный участок как правило неадекватна (завышена), по нашему мнению, заключается в том, что цена участка определяется независимой оценочной компаний с которой администрация г. Томска заключила договор (на сегодняшний день это компания из г. Санкт-Петербурга). Таким образом, стоимость участка определяется дистанционно без возможности реального осмотра участка на местности, и, соответственно, оценки его характеристик, которые в конечном счете играют роль на итоговую стоимость участка. На наш взгляд, более правильно было бы заключать договора с томскими оценочными компаниями, чтобы у них была реальная возможность правильно оценить все количественные и качественные характеристика каждого участка и выставить адекватную стоимость.

2. Реальные располагаемые доходы населения Томской области снизились, что подтверждается данными Росстата, представленными на рисунке 2.3.7.

Рисунок 2.3.7 – Реальные располагаемые доходы населения Томской области

3. Произошли серьезные изменения в налогообложении земельных участков. Если раньше налоговой базой для исчисления налога являлась инвентаризационная стоимость земельного участка, то с 1 января 2015 года расчет налога производится на основании кадастровой стоимости, что в свою очередь повлекло серьезные отличия в части уплачиваемого налога, так как кадастровая стоимость земельного участка, в большинстве случаев значительно выше инвентаризационной.

Для повышения спроса на земельные участки необходимы меры, которые бы стимулировали спрос на земельные участки. В качестве одной из таких мер, на наш взгляд, может выступить кредитование земельных участков при приобретении их в собственность на первичном рынке. Развитие земельной ипотеки – это один из механизмов привлечения инвестиций, поэтом необходимо создать условия для ее массового внедрения.