Вопрос 41. Заключение договора в обязательном порядке. Заключение договора на торгах.

Законом предусмотрены случаи, когда стороны должны заключить договор в обязательном порядке (ст. 445 ГК РФ). Данные нормы носят диспозитивный характер, а сторонам дано право согласовать иные сроки и другой порядок (п. 3 ст. 445 ГК РФ).

Обязанность заключить договор возникает из:

1) закона (публичного договора, норм, регулирующих заключение договора на торгах);

2) договора (предварительного договора, пролонгации договора аренды).

Если сторона, для которой в соответствии с ГК РФ или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Договор может быть заключен путем проведения на торгах с лицом, выигравшим торги. В случаях, предусмотренных законом, некоторые виды договоров могут заключаться только на торгах (инвестиционные конкурсы, государственные подряды, реализация заложенного имущества).

На торгах нельзя заключать договоры дарения, о совместной деятельности. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса, которые в свою очередь могут быть открытыми или закрытыми. В открытом аукционе или конкурсе может принимать участие любое лицо, в закрытом принимают участие только лица, специально приглашенные. Аукцион или конкурс признаются несостоявшимися, если в них принимал участие только один участник. Выигравшим торги является лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу – лицо, которое (по заключению конкурсной комиссии) предложило лучшие условия. Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны недействительными. Основанием для признания их недействительными служит решение суда.

Правом подать иск обладает заинтересованное лицо. Последствием признания торгов недействительными становится недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги (ст. 449 ГК РФ). Согласно п. 27 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» публичные торги, проведенные в порядке, установленном для исполнения судебных актов и актов других органов, указанных в ст. 1 Федерального закона «Об исполнительном производстве», могут быть признаны недействительными по иску заинтересованного лица в случае нарушения правил проведения торгов, установленных законом. Споры о признании таких торгов недействительными рассматриваются по правилам, установленным для признания недействительными оспоримых сделок.

Заключение договора на торгах урегулировано ст.447-449 ГК и обладает существенными особенностями в заключении договора. Путем проведения торгов может быть заключен любой договор, если иное не противоречит его существу. В частности, не могут быть заключены таким образом авторские, издательские договоры, договор дарения, договор о совместной деятельности (простого товарищества), учредительный договор, соглашения о порядке пользования имуществом, находящимся в общей собственности, брачный договор и т.п. Не существует препятствия для продажи в порядке проведения торгов какого-либо имущества, в том числе недвижимости, ценных бумаг, имущественных прав, например, права аренды помещения. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. Организатором торгов может выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени. В случаях, указанных в ГК или ином законе, договоры о продаже вещи или имущественного права могут быть заключены только на торгах. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выжравшим торги на аукционе признается тот, кто предложил наиболее высокую цену, а по конкурсу - кто, по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложил лучшие условия. Форма торгов определяется собственником продаваемой вещи или обладателем реализуемого имущественного права, если только форма торгов не предусмотрена законом.

Аукцион или конкурс, в котором участвовал только один участник, признаются несостоявшимися. Порядок организации и проведения торгов, а также последствия нарушения правил проведения торгов применяются и к публичным торгам, т.е. тем, которые проводятся в порядке исполнения решений суда, иной порядок организации и проведения торгов, а также последствия их нарушения могут быть предусмотрены процессуальным законодательством.