3.3.2 Маңғыстау облысында орналасқан Жетібай, Құрық кенттерінің аумағын табиғи - ауылшаруашылық аймақтарға бөлудің мақсаты

Жетібайкентінің аумағын аймақтарға бөлу бойынша жұмыстар, жер учаскелерінің кадастрлық бағалау құнын айқындау үшін жердің базалық салық ставкасына қатысты түзету коэффициенттерін анықтаумен мақсатты аймақтардың сызбасын жасау және салық салу мақсатында базалық салықтық ставкаға қатысты түзету коэффициенттерін анықтаудан тұрады.

• 20 маусым 2003 жылғы №442-11 Қазақстан Республикасы Жер кодексінің (ары қарай ҚР ЖК) 10 және 11 баптарын, Жер учаскелері жеке меншікке берілген кезде, мемлекет немесе мемлекеттік жер пайдаланушылар жалға берген кезде олар үшін төлемақының базалық ставкаларын, сондай-ақ жер учаскелерін жалдау құқығын сату төлемақысының мөлшерін бекіту туралы Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 2 қыркүйектегі № 890 қаулысы және жер учаскелерінің базалық салық ставкаларына қатысты түзету коэффициенттерін және елді мекендерді мақсатты аймақтарға бөлу шегін анықтау;

- ҚР Үкіметінің 2007 жылғы 22мамырдағы №408 қаулысы;

- ҚР ЖК - нің 9 бабының 1 тармағын және Қазақстан Республикасы Салық кодексінің (ҚР СК) 338 бабын іске асыру мақсатында әзірленген.

Мақсатты аймаққа бөлудің мақсаты (ары қарай аймаққа бөлу) жер учаскелерінің базалық салық ставкаларына қатысты түзету коэффициенттерін белгілеу арқылы мақсатты аймақтарға бөлудің шегін анықтау болып табылады. Бұл ретте арттыратын немесе кемітетін коэффициенттердің шекті (ең жоғары) мөлшері екі еседен аспауға тиіс [12].

Аймаққа бөлудің нәтижесі болып жер учаскелерінің базалық салық ставкаларына қатысты түзету коэффициенттерін белгілеу арқылы мақсаттық аймақтардың сызбасын салу табылады.

Түзету коэффициенттері жергілікті өкілдік органдармен бекітілген рента құрайтын факторлардың (баға жасайтын факторлар және жер учаскесін мақсатты пайдалану) негізінде есептеледі.

Мақсатты аймақта жердің 1 шаршы метрінің құны аталұан аймаққа белгіленген базалық ставканы тиісті түзету коэффициентіне көбейту арқылы анықталады.

Салық салу үшін аймаққа бөлу мақсаты болып түзету коэффициенттері арқылы жердің базалық салық ставкасын дифференциялау үшін жеке аймақты іріктеу арқылы елді мекендер шегінде салық салу талабы бойынша аумақтық ерекшеліктерді белгілеу табылады.

Жерді аймаққа бөлу сызбасына сәйкес, жергілікті өкілетті органдар жер салығын Салық кодексі белгілеген жер салығының базалық ставкасынан 50%-дан кемғе арттыруға немесе кемітеуге құқықтары бар, яғни түзету коэффициенттерінің мәні 0,5 - тен 1,5-ке дейін көтерілген жағдайда жеке салық төлеушілерге жер салығының ставкасын арттыруға немесе кемітуге тыйым салынады.

3.3.3 Маңғыстау облысында орналасқан Жетібай кентінің аумағын табиғи - ауылшаруашылық аймақтарға бөлу

Жетібай кенттінің қазіргі шекарасы батыс жағынан Мұнайлы ауданының жерлерімен, солтүстік және шығыс жағынан Маңғыстау ауданының жерлерімен, оңтүстік жағынан Мұнайшы ауылының жерлерімен шектеседі.

Аймаққа бөлу сызбасын жасау үрдісін үйлестіру мақсатында тиісті елді мекеннің Әкімі (немесе орынбасары) төрағалық ететін жұмыс тобы құрылады.

Сызбаны әзірлеудің мақсаты - бағалау аймақтарын анықтау, оларда 1 шаршы метр жердің бағасын, базалық ақы ставкасын түзету коэффициентіне қатысты анықтау және салықтық базалық ақы ставкасын анықтау болып табылады.

Жетібай кентініңаумағы үш бағалау аймағына бөлінген. Жетібай кентініңаумағынын бағалау аймақтары ауыл дамуының бас жоспарымен: орналасу орны, қоғамдық орталықтың мүмкіндігі, инженерлік инфраструктура деңгейі, инженерлік - геологиялық жағдай, ландшафтық - рекрециялық құндылық, экологиялық жағдай факторларын есепке ала отырып анықтайды.

Тұрғызылған кұрылыс түріне қарай рента құрайтын факторлар коэффициенті және әр бағалау аймақтары бойынша коэффициенттің орта мағынасы есептелген. Жетібай ауылының селибтік бөлігінде бір (үшінші) бағалық аймақ құрылып оған факторлар бойынша бағалау жүргізілген. Бірінші аймақ - өнеркәсіптің перспективті дамуына байланысты өнеркәсіптік аймақ құрылған. Екінші аймақ - босалқы жерлері, үшінші аймақ - селитебтік, бұл жерде жеке құрылыстар, негізгі әкшшілік ғимараттар, жалпы білім беретін мектептер, спорт мектебі, мәдениет үйі, демалыс үйі, кітапхана, емхана, ауруханалық қалашық, мешіт, базар, ұсақ дүкендер желісі, кафелер, мейрамханалар, тұрғын массивтері енетін жеке құрылыс массивтері және жаңадан игеріліп жатқан жеке үй құрылыстары енеді.

Аймақтарға бөлу сызбасын құрастыру.

Жоғарыда көрсетілген кестелердегі мәліметтерге сүйене отырып учаскелердің базалық ставкаларын белгілеу үшін түзету коэфициенттері анықталып кадастрлық бағалық аймақтарға бөлу сызбасы жасалынады (бағалық аймақтарға бөлу сызбасы) және салық салу максатында - түзету коэффициенттерінің базалық салықтық ставкасы белгіленеді

Мақсатты аймақ пен салықтық аймақ шекаралары бірігеді. Әр аймақ бойынша жеке базалық ставка және базалық салық ставкасының түзету коэффициенттері анықталады.

Аймақтық сызбаны рәсімдеу, келісу және бекіту.

Мақсатты аймаққа бөлу сызбасын жасақтау және салық салу мақсатында аймаққа белу бойынша қорытынды іске есептік - түсініктеме хат және жоспарлы - картографиялық материалдар енеді.

Жоспарлы картографиялық материалдар есептік - түсініктеме хатқа қосымша болып тіркеледі.

Түзету коэффициенті және Жетібай ауылының аймақтық шегі аудандық атқарушы органның ұсынысымен Қарақия аудандық өкілдік органның шешімімен бекітіледі.

Жерді аймаққа бөлу материалдарының көшірмесі бір данадан қалалық жер қатынастар бөліміне. жер ресурстарын басқару бойынша аумақтық

басқармаға және салық комитетіне беріледі.

Кадастрлық картаға сәйкес Жетібай ауылының аумағы 3 есептік кадастрлық кварталдарға бөлінген. Кадастрлық кварталдардың сызбалары берілген[13].

Жетібай ауылының аумағы 25019,9 га құрайды. Жердің бөлінуі төмендегі экспликацияда көрсетілген.

Кесте 3.2

Жер бөлудің экспликациясы

	Жалпы ауданы (га)
Жетібай ауылың қарамағындағы барлық аудан	25019,9
Соның ішінде
Жайылымдық	16931,2
Барлық ауылшаруашылық жерлер	16931,2
Құрылыс салынғаны	262,4
Алаңдар, қоғамдық құрылыс, жол, парктер	243,6
Бұзылған жерлер	1500,00
Басқалар	6082,7

Кадастрлық картаға сәйкес Жетібай кентің аумағы 3 есептік кадастрлық кварталдарға бөлінген. Кадастрлық кварталдардың сызбалары берілген.

Кесте 3.3

Ауыл аумағындағы есептік кварталдарға берілген кодтардың тізбесі:

Есептік кварталдардың атауы	Есептік
	квартал коды
Жетібай ауылының солтүстік жағы	13-197-004
Жетібай ауылының оңтүстік жағы	13-197-005
Жетібай ауылының шығыс жағы	13-197-006

Жетібай кентінің аумағы жер экпликациясына сәйкес 25019,9 га-ны құрайды. Мақсатты Жерді табиғи -ауылшаруашылық аймақтарға бөлу төмендегі тәртіппен жүзеге асырады:

• қызметті аймаққа бөлу.

• бағалау жер - кадастрлық кварталдарды белгілеу.

• түзету коэффициентін есептеу.

• мақсатты аймаққа бөлу сызбасын әзірлеу.

• салық төлеу мақсатында аймаққа бөлу сызбасын әзірлеу.

• аймаққа бөлу сызбасын рәсімдеу, келісу, бекіту.

Дайындық жұмыстары кезінде оларды ары қарай өндеу және талдау үшін төмендегі материлдар жинақталды:

• жетібай ауылының кадастрлық картасы;

• ауыл аумағының экологиялық жағдайының мәліметтері;

• электрмен, газбен қамтамасыз етілу жөнінде ақпарат;

• сумен, жылумен, канализациямен, және ауыл аумағын жақсартудың басқа түрлерімен камтамасыз ету;

• ауыл аумағын қызметтік аймақтарға бөлу Қазақстан Республикасының Жер кодексінің 107 бабының 3-ші тармағына сәйкес ауыл шегінде мынадай жерлер бар:

• тұрғын құрылыстары;

• қоғамдық - іскерлік құрылыстар;

• өндірістік құрылыстар;

• транспорт, байланыс, инженерлік коммуникация;

• айрықша қорғаныстағы табиғи аумақтар;

• су қоймалары мен акваторий;

• ауылшаруашылық қолданыс;

• жалпы қолданыстағы;

• босалқы;

• ерекше есептегі;

• қорғанысқа қажет және басқа қолданыстағы.

Жоғарыда көрсетілген жерлер төрт қызметтік аймақтарға бірігеді, соның нәтижесінде кызметтік қолдану бойынша жерді аймақтық бөлудің сызбасыжасалады.

Селитебтік: (тұрғын және қоғамдық - іскерлік, транспорттық, байланыс, инженердік коммуникация, аса қорғаныстағы табиғи аумақтар, жалпы қолданыстағы)

• өндірістік құрылыстар;

• суқоймалары меи акваторий;

• қоймалары мен акваторий;

• ауылшаруашылық қолданыс;

• басқалар (босалқы, арнайы қолданыстағы, қорғаныс және басқа да

• қолданыстағы)

Бағаланатын жер - кадастрлық кварталдарды таңдау

Аймақтарға бөлу сызбасын әзірлеу үшін бар селибтік аумақ, ауылдың бас жоспары бойынша ауыл сызығына енгізілген елді мекендер, саяжай және құрылыс салуға берілген жер массивтері кіретін жер - кадастрлық кварталдар енгізілді.

Түзету коэффициентін есептеу

Кадастрлық кварталдар бойынша түзету коэффициенті рента туындайтын факторлар арқылы есептеледі. Әр кадастрлық квартал бойынша рента туындайтын факторлар іріктеліп алынды, солардың негізіде тізімдік кесте жасақталды. Төменде аймақ бойынша түзету коэфициенттері берілген.

Факторлар бойынша аумақты бағалау

1) Қоғамдық орталықтарға қатысты қол жетушілік.

Коэффициент белгілі жер учаскесінің әлеуметтік мәдени тұрмыстық объектілермен қамтамасыз етілу деңгейін көрсетеді.

Қызмет көрсету радиусы транспорттық қол жетушілік бойынша 1,0 коэффициенті 500 метрге дейін [14].

Көрсетілетін қызметтің қандай да бір элементі болмаған жағдайда оның 1 кестеде көрсетілген есептік мағынасы 1-ден шегеріледі.

Коэффициент ауыл құрылысында аумақты пайдалануға дайындықты қиындататын және қымбаттататын рельефтің қиындығымен, батпақтануымен, әлсіз топырақпен (топырақтық сулардың жақын болуы) және басқа да факторлармен мінезделеді.

Топырақтың жылжуы, топырақтық сулардың тұнуы және батпақтану геологиялық карта бойынша, рельеф (еңіс) топографиялық карта бойынша анықталады

Қалыпты жағдайда жер учаскесінауыл құрылысына пайдалану үшін коэффициенті қолданылады. Егер жер учаскесі рельефтің қиындығымен, батпақпен, және басқа да факторлармен көрінсе оның есептік көрсеткіші 1 -ден шегеріледі.

Ландшафтық - рекреациялық құндылық (ЖТҮ үшін) коэффициент бақ, сквер (жасыл жамылғы), сәулеттік тарихи ескерткіштер, сәулеттік ансамбльдердің болуын есепке алады.

Экологиялық жағдай

Коэффицент ауа бассейнінің және топырақтың ауыр металлдармен және басқа да ШРК-лық ластанумен ластауын және аумақтың санитарлық тазалануын есепке алады. ШРК деңгейі көтерілген немесе аумақтың санитарлық тазалануы қанағаттандырарлықсыз болса керсеткіштер 1-ден шегеріледі. 3.4-кестеде жер учаскесіне кадастрлық баға өсіретін рента құрайтын факторлар және олардың коэффиценттері келтірілген.

Кесте 3.4

Жер учаскесіне кадастрлық баға өсіретін рента құрайтын факторлар және олардың коэффиценттері

р/с	Рента құрайтын факторлар		Коэффициенті
1	2		3
	Жер учаскесін өмірмен қамтамасыз етуді есепке алатын рента құрайтын факторлар
*1	Тұрғын массивінде - шағын ауданда (кадастрлық кварталда) әлеуметтік және мәдени - тұрмыстық қызмет көрсететін объектілерге, қызмет ету радиусының шегінде (50 м дейін) көліктік қатынастың мүмкіндігі – ЖТҮүшін
А	Бірінші қажетті қызмет көрсету объектілерінің қызмет көрсету радиусының шегінде болуы		1,0
Б	Қызметтік радиус шегінде болмауы:
1Д	Жалпы білім беретін мектеп		0,2
1,3	Денсаулық объектілері		0,2
1,4	Бірінші кезекте қажетті тауарлары бар дүкендер		0,2
1,5	Спорттық құрылымдар		0,1
1,6	Мәдени - тұрмыстық қызмет көрсету объектілері
2	Инженерлік инфраструктура объектілері (ЖТҮүшін)
А	Толық қызмет көрсету кешені		1,0
Б	Болмауы:
2Д	Суық сумен қамтамасыз ету		0,2
2,2	Ыстық сумен қамтамасыз ету		0,1
2,3	Ж0Ү		0,2
2,4	Канализация		ОД
2,5	Электрмен қамтамасыз ету		Од
2,6	Газбен қамтамасыз ету		Од
2,7	Көше жарығы		Од
2,8	Қызмет көрсету радиусында көлік аялдамалары		0,1
3	Инженерлік – геологиялық
А	Жай талаптар		1,0
Б	Жер учаскесі сипатталады:
3,1	Батпақтанған жерлер		0,2
Кесте 3.4 жалғасы
3,2	Топырақ суларының жақын орналасуы		0,2
3,3	Ұдайы шалшық сулардың қаптауы	0,2
3,4	Қиын рельефпішіні 5%-дан темен, 125%-дан жоғары	0,2
3,5	Топырақтың төменгі 1,5 кг/кв.см төменгі жылжымалы қасиетімен	0,2
4	Ландшафты - рекреациялыққұндылық(ЖТҮ үшін)
4,1	Жай талаптар	1,0
4,2	Табиғи немесе жасанды рекреация	1,2
5	Экологиялық жағдайлар
5Д	ШРК шегінде қоршаған ортаның ластануы және қанағаттандырарлық; санитарлық тазалау	1,0
5,2	Ластанудын орта жағдайы (4 ШРК-ға дейін)	0,25
5,3	Ластану орта деңгейден жоғары (4-тен жоғары)	0,5
5,4	Қанағаттандырарлықсыз санитарлық тазалау	0,25

Кесте 3.5

Факторлардың барлық коэффициентінің есебі

р/с	Рента құрайтын факторлар	коэффицент
1	2	3
	Жер учаскесін өмірмен қамтамасыз етуді есепке алатын факторлары
*1	Тұрғын массивінде - ш/ ауданда (кад.кварталда) тұрмыс қызмет объектілеріне, радиус шегінде (50м) көліктік қатынастын мүмкіндігі - ЖТҮ үшін
А	Бірінші қажетті қызмет көрсету объектілерінің қызмет көрсету радиусының ішінде болады	1,0
Б	Қызметтік радиус шегінде болмауы:
1,1	Жалпы білім беретін мектеп
1,2	Бала – бақша
1,3	Денсаулық объектілері
1,4	Бірінші кезекте қажетті тауарлары бар дүкен
1,5	Спорттық құрылымдар
1,6	Мәдени - түрмыстық қызмет көрсету объектілері
2	Инженерлік инфраструктура объектілері (ЖТҮ үшін)	0,6
А	Толық қызмет көрсету кешені
Б	Болмауы:
2Д	Суық сумен қамтамасыз ету	0,1
2,2	Ыстық сумен қамтамасыз ету	0,1
2,3	Жылу	0,1
2,4	Канализация	0,1
Кесте 3.5 жалғасы
р/с	Рента құрайтын факторлар	коэффицент
1	2	3
2,5	Электрмен камтамасыз ету
2,6	Газбен қамтамасыз ету
2,7	Көпір жабдығы
2,8	Қызмет көрсету радиусында көлік аялдамалары
3	Инжеиерлік – геологиялық
А	Жай талаптар	1,0
Б	Жер учаскесі сипатталады:
зд	Батпақтанған жерлермен
3,2	Топырақ суларының жақын орналасуы (3 метрден аз)
3,3	ұдайы шалшық сулардың қаптауы
3,4	Қиын рельеф кеңістігі 5%-дэн төмен, 125%-дан жоғары
3,5	Топырақтың төменгі 1,5 кг/кв.см төменгі жылжымалы Қасиетімен

Кесте 3.6 Мал шаруашылығы бойынша негізгі көрсеткіштер:
	Ірі қара мал басы, барлығы	Оның ішінде сиыр басы	Алынған төл басы	100 құнажын басынан шығу	Өндірілген сүт, тонна	1 (фур) сиырдан сауынды, кг
2006ж	32648	17309	17117	90	45387	2800
2007ж	33137	17528	17627	92	46401	3008
2008ж	33604	17641	18536	94	48741	3178
2009 ж	34899	17926	22769	95	48771	3229
	Барлық қой басы	Оның ішінде төлдейтін қой басы	Алынған төл басы	100 кой басынан төл шығу	Өндірілген жүн, тонна	1 бастан қырқу, кг
2006ж	95849	58184	60391	105	254	3,5
2007ж	96887	58789	61039	105	259	3,6
2008ж	101302		62912	107	276	3,6
2009 ж	101712		66036	107	314	3,6

Кесте 3.7

Аймақ бойынша түзету коэффициенттері

аймақ	Бағалық аймақ бойынша козффициенттер	Салық салу мақсатындағы коэффициенттер
1	2,0	1.5
2	2,0	1,5
3	1,0	1,5

Кесте 3.8

Аймақ бойынша топтандыру тізімі

аймақ	Аймаққа енетін шағын аудандар мен баска да әкімшілік ғимараттары
1	Өнеркәсіптік жерлер
2	Босалқы аймақ
3	Қоғамдық - іскерлік және түрғын аймақ, жобадағы құрылыс

Бір аймаққа табиғи-экономикалық жағдайы бірдей бірнеше кадастрлық квартал енуі мүмкін. Сонымен бірге территориясы әртүрлі табиғи-экономикалық жағдайда орналасқан бір кадастрлық кварталды әртүрлі аймақтарға жатқызуға болады. Бұл жағдайда аймақтың шекарасында тұрғылықты жердің анық белгісі болуы керек (кадастр кварталының шекарасы, көл, жолдар, анық рельеф элементтері). Бұл жұмыстар тқменде көрсетілген, әр кент бойынша тізім құралып сол тізім бойынша негізгі ұсынылған коэффициенттерінің орта мөлшер есебі, кадастрлық құру аймағы есептелді.

Жерді аймақтарға бөлудің негізгі принциптері аумақ жерін тиісті мақсат бойынша пайдаланудың қолайлы немесе қиын, шектеулі өзгешеліктерін анықтау болып табылады [14].