Раздел 1. Специальные мероприятия как инструмент продвижения в сфере коммерческой недвижимости

1.1. Описание рынка коммерческой недвижимости

Перед тем как проанализировать рынок коммерческой недвижимости необходимо определить, что такое «коммерческая недвижимость», так как это позволит более точно понять специфику этого рынка.

Сам термин «коммерческая недвижимость» вошел в нашу жизнь не очень давно и сейчас все еще находится в стадии развития. В Российском законодательстве как такового определения “коммерческая недвижимость” пока еще не существует. Именно поэтому до сих пор нет единого мнения о понятии и о содержании данного определения. [Бычкова М.В., с.89]

В настоящее время за рубежом существуют два различных понятия: «доходная недвижимость» (income-producing property) и «коммерческая недвижимость» (commercial real estate). В доходную недвижимость включается жилье, а в коммерческую недвижимость жилье и производственная недвижимость не входят. Общим у этих понятий является то, что под ними подразумевается недвижимость для получения дохода от аренды и (или) получения прибыли на вложенный капитал. Однако в России операторы рынка недвижимости данные понятия считают одинаковыми. [бычкова, с. 89]

Рассмотрим несколько существующих на данный момент определений коммерческой недвижимости.

«Коммерческая недвижимость- это нежилые помещения, которые используются с целью получения прибыли от сдачи их в аренду и роста стоимости помещений в течение периода владения». [Карапетов, с.8.]

«Коммерческая недвижимость – это нежилая недвижимость (здания, промышленные объекты, земельные участки, недра и др., при использовании которой можно получать постоянный доход от производственной или торговой деятельности аренды или ее эксплуатации в качестве складских помещений». [http://bishelp.ru/business/pomeshhenie/kommercheskaya-nedvizhimost-chto-eto] В коммерческую недвижимость входят торговые центры, подземные парковки, рестораны и гостиницы, офисы и сельскохозяйственные угодья. [http://bishelp.ru/business/pomeshhenie/kommercheskaya-nedvizhimost-chto-eto]

А.Н. Асаул определяет коммерческую недвижимость как «здания и сооружения с относящимися к ним земельным участкам, для которых существует возможность, ограниченная физической осуществимостью, законодательной разрешенностью и экономической целесообразностью, коммерческого использования посредством организации бизнеса, позволяющего приносить доход в виде арендных поступлений или последующей перепродажи». [асаул. управление коммерческой недвижимостью, с.42]

Таким образом, можно сделать вывод, что объектами коммерческой недвижимости являются те здания и сооружения, при эксплуатации которых собственник получает прибыль.

Коммерческая недвижимость состоит из нескольких подвидов. На данный момент не существует единой классификации объектов коммерческой недвижимости, но можно заметить, что обычно выделяют следующие виды коммерческой недвижимости:

1. Складская недвижимость;

2. Торговая недвижимость;

3. Офисная недвижимость;

4. Производственная недвижимость.

Также объекты коммерческой недвижимости можно разделить на те, которые приносят доход, и на те, которые создают условия для его получения (т.е. промышленные). К объектам, приносящим доход, относятся объекты торговли, гостиницы, развлекательные центры, офисы, гаражи и др. [Экономика недвижимости, А.Н. Асаул, с.51] К объектам промышленной недвижимости принадлежат заводы, фабрики, комбинаты, отдельные цехи и производственные помещения. [власенко т.в., с.63]

М. Пушкина делит коммерческую недвижимость на три большие группы [Пушкина М. с.12]:

1. Офисная недвижимость, которая содержит много составляющих: это и сами офисы, бизнес-центры, помещения на первых и цокольных этажах жилых домов.

2. Торговая недвижимость, т.е. магазины, центры бытовых услуг, торговые центры и др.

3. Склады и логистические центры.

Более популярной классификацией на данный момент среди компаний-девелоперов является та, где существует деление на четыре группы: складская недвижимость, торговая недвижимость, офисная недвижимость и индустриальная недвижимость. Ведущие компании в сфере коммерческой недвижимости в своих аналитических отчетах разделяют объекты коммерческой недвижимости согласно этой классификации.

Рынок коммерческой недвижимости имеет свои особенности по сравнению с рынком жилой недвижимости. На рынок жилой недвижимости влияют в основном лишь спрос и предложение, а в сфере рынка коммерческой недвижимости к этому прибавляется еще множество других факторов, например, влияние инфляции на потребление услуг, изменение государственной политики, зависимость компаний-владельцев от других компаний. [http://mirsovetov.ru/a/business-and-finance/realty/commercial-realty.html]

Далее необходимо рассмотреть рынок аренды коммерческой недвижимости в Санкт-Петербурге за 2016 год, его особенности и тенденции в зависимости от видов недвижимости. Это позволит понять специфику рынка коммерческой недвижимости. Кроме того, необходимо учесть экономическую ситуацию в России, которая прямым образом влияет на данный рынок. Для этого были проанализированы отчеты различных девелоперских компаний, в которых они предоставили точные данные.

В 2016 году в России продолжали замедляться темпы инфляции. Для сравнения стоит сказать, что в октябре 2016 года инфляция составляла 5,76 %, а в 2015 - 12, 05 %. Курс доллара снизился на 2,2 % в 4 квартале 2016 года и составил 61. 79 по сравнению с 3 кварталом 2016 года. [отчет NAI Becar]