Поява доступного житла

Нарівні зі зростанням вартості квадратного метра збільшується попит на невелике за метражем і доступне в ціні житло. При цьому така тенденція актуальна як для покупки, так і оренди нерухомості. В Україні, як і в багатьох європейських країнах, ринок пропонує smart-житло, доступне практично кожному.

Тренд обумовлений кількома факторами. По-перше, населення великих міст у найближчі 20 років, за прогнозами аналітиків, збільшиться на 30-60%. Це тягне за собою необхідність у нових квадратних метрах. Популярними будуть невеликі smart-квартири в центрі міст. Вони ідеально підійдуть студентам і молодим фахівцям, для яких локація завжди була й буде головним фактором при виборі орендної нерухомості.

Уподобання інвесторів також прагнуть до категорії smart. Адже невеликі об'єкти дають вищий дохід на квадратний метр порівняно з об'єктами побільше, що забезпечує власникам та інвесторам швидкий оборот капіталу.

Smart-квартири завжди будуть високоліквідним продуктом

Якщо в європейських столицях малометражні квартири ─ це одна з традиційно популярних категорій через як високу вартість квадратного метра, так і високу вартість комунальних послуг, то в Україні цей напрямок лише зароджується. Тому в нашій країні зазначена категорія житла в першу чергу представлена на первинному ринку. Багато забудовників пропонують ергономічні простори площею 20 кв. м.

Варто розуміти, що маленька однокімнатна «хрущовка» навряд чи підійде під визначення smart-квартири. Ми говоримо про невелике, але сучасне житло в нових житлових комплексах.

Групові покупки

Групові інвестиції широко практикуються за кордоном, і будуть все частіше застосовуватися в Україні. Мова в даному випадку йде про купівлю об'єкта з пайовим володінням. Це модель crowdfunding у нерухомості, розрахована на тих людей, які можуть собі дозволити 5-10 кв. м.

Групи покупців, виходячи з доступних кожному сум, зазвичай формують профільні компанії. Зібрана сума інвестицій учасників всередині кожної групи дозволяє придбати один або кілька об'єктів нерухомості. Таким чином кожен з учасників стає власником певної частки об'єкта.

Придбаний актив може бути зданий в оренду або проданий з метою нової інвестиції. А кожен з учасників угоди отримує свою частку орендного доходу або ж свою частину при продажу нерухомості. У звичайній практиці об'єкти, що знаходяться в груповому володінні, передаються керуючій компанії, яка займається переданням в оренду, контролем платежів, рекламою вакантних об'єктів.

Українцям, які не звикли до подібних інструментів, на спільну покупку зважитися досить складно. Проте, з огляду на той факт, що доходи населення не зростають настільки швидко, як хотілося б, економіка бореться з проблемами і викликами, а банківська система не готова пропонувати цікаві програми іпотечного кредитування, то до практики спільних покупок українці все-таки прийдуть.

3. Проблеми та перспективи інвестування ринку житлової нерухомості в Україні Що заважає вкладати гроші в нерухомість із максимальним доходом в Україні?

Серед факторів, що спровокували зниження інтересу іноземних і місцевих інвесторів до української нерухомості – політична ситуація в країні, нестабільність національної валюти, занадто великий вплив бізнесу і корупція. У звітах європейських і міжнародних консультантів наша країна в кращому випадку відсутня, а в гіршому – інвесторам радять про неї забути.

Згідно з даними дослідження консалтингової компанії Colliers, в 2016 році зростання інвестицій у сектор нерухомості Європи на 56% забезпечили місцеві інвестори. Про що свідчить ця цифра? В першу чергу – про довіру до галузі, по-друге – про наявність грошей. В Україні гроші якраз є. За різними оцінками, на руках у населення є десятки мільярдів у доларовому еквіваленті, більша частина з яких – у потенційно дрібних і середніх інвесторів. Гроші є, але не працюють. Гроші є – довіри немає.

Статистика угод на первинному ринку столиці дуже красномовно говорить якраз про відсутність довіри: близько 160 угод у січні і найкращий результат року – трохи більше 400 угод у вересні. На жаль, даних щодо «off market» пропозицій, коли забудовники залучають приватні інвестиції в формі прихованого кредитування, не існує.

Як же отримувати прибутковість на ринку нерухомості в Україні?

Прибутковість на ринку нерухомості існує, але не на блюдечку з блакитною смужечкою. Її потрібно розпізнати, впіймати, а потім нарощувати. Варіанти є, залежно від того, який інвестиційний портфель вам ближчий і який стартовий капітал у вас на руках. Портфель рантьє, спекулятивний або редевелопмент – кожен окремо сьогодні об'єктивно працює погано. А ось їх комбінації можуть вразити. Для наочності наведемо кілька прикладів.

У забудовника залишилися верхні, неліквідні дворівневі квартири. Площа їх велика – ніхто не купує. Грамотний інвестор скуповує оптом всі квартири з дисконтом в 30%, реконструює їх в однорівневі, вже меншої площі, робить ремонт і встановлює побутову техніку, а потім продає. У цьому сценарії вартість квадратного метра збільшується на 30%, а після вирахування всіх витрат щодо угод купівлі-продажу фінальна прибутковість від проекту стартує з 45%.

Або інший приклад, коли у двох сторін актив є, а грошей немає. Відбувається обмін землі сільськогосподарського призначення на неліквідні квадратні метри, які згодом реконструюються під здачу в оренду. У першому випадку ми комбінуємо спекулятивний портфель і редевелопмент, у другому ─ спекулятивний портфель з портфелем рантьє.

Ті, хто сьогодні «пірнає» в такі невеликі інвестиційні проекти в сфері нерухомості, найбільше ризикують при виборі консультантів, брокерів, які беруть на себе відповідальність за правильно підібрану стратегію і вміють рахувати ризики. Критеріїв вибору багато, але ключових усього два: скільки об'єктів було продано ними за останній рік і як зросла ціна в процесі продажу?

Чи багато подібних угод або комбінацій демонструє нам ринок? Ні. Але ж повинні бути. Сьогодні не менше можливостей, ніж раніше. За останні кілька років Україна побила всі рекорди з падіння цін на нерухомість: за даними аналітиків FIABCI (Міжнародна федерація професіоналів у нерухомості), за підсумками 2015 року вартість української нерухомості впала на 55%. Нижче нас – нікого.

Це і криза, і шанс одночасно. За всіма прогнозами, найближчим часом ситуація на ринку нерухомості кардинально не зміниться. Формула «купив – продав – заробив» уже не працюватиме. Такі прості операції як «купив і здав в оренду», в кращому випадку, принесуть 4% прибутковості, що і прибутковістю важко назвати. Але це не привід зарити банку з грошима до кращих часів або «сидіти» в знецінених активах. Вихід є. Просто він, як кажуть математики, не лінійний. Складніше в нинішній ситуації з довірою – до країни, регуляторів, людей.

На основі аналізу нинішньої динаміки вважаємо, що ринок інвестиційної нерухомості здатний зайняти провідні позиції на українському ринку нерухомості, проте на даний час його учасникам доводиться стикатися з певними труднощами, обумовленими його національною специфікою:

• ринок інвестиційної нерухомості є більш диференційованим, аніж ринок приватної нерухомості, за формами власності, типологією, дозволеному та фактичному використанню, дохідності об’єктів, що ускладнює його поглиблену сегментацію та оцінку майна;

• відсутність чіткого правового і організаційного механізму забезпечення операцій на ринку інвестиційної нерухомості;

• фактична відсутність інформаційного забезпечення функціонування ринку;

• недостатній ступінь залучення в економічний оборот, що призводить до низької ефективності використання цього важливого стратегічного ресурсу;

• абсолютна неадаптивність системи експлуатації об'єктів нерухомості до ринкових відносин, оскільки в даній системі відсутні будь-які конкурентні начала;

• цей ринок є більш залежним від засобів державного регулювання економіки (податкового, митного, природоохоронного законодавства, умов зонування забудови міста тощо), а також від змін соціально-економічної кон'юнктури та інвестиційного клімату;

• учасники ринку інвестиційної нерухомості, як правило, не пов'язані принципом граничної корисності відносно активу, що придбавається, тому мають більшу свободу ринкового маневру та вибору варіантів інвестування;

• інвестору тут доводиться стикатися з багатоманітністю та не співвіднесеністю вартісних характеристик однорідних активів в залежності від способів придбання та варіантів використання майна, що збільшує ризик вкладень та ускладнює прийняття оптимальних рішень.