2. Место недвижимости в рыночной системе.

Недвижимое имущество занимает место в системе при любом общественном устройстве, выполняя одновременно 2 важнейшие функции: 1) средство производства;

2) предметы личного потребления (для проживания, отдыха и т.д.).

Земля представляет собой особую ценность, поскольку является единственным местом проживания, основным естественным фактором в любой сфере бизнеса, прямо или косвенно участвующим в производстве все других товаров и благ.

Земля и поверхность представляет пространственный и хозяйственный базис для хозяйствования, поэтому земля отражает экономич. отношения.

Земля на территории государства выполняет политическую функцию.

Средства производства явл. основой для хозяйствования любого предприятия (фирмы).

2. Особенности недвижимости как товара.

Н-ть является особым видом товара, т.к. существенными характеристика недвижимости являются:

• стационарность;

• материальность;

• полезность.

Полезность составляет основу стоимости в Н-ти.

В эк. науке существуют 2 принципиальных подхода к определению стоимости:

1 подход. Стоимость рассм. как объективная реальность, которой можно измерить количество труда, содержащихся в товаре и в том числе Н-ти.

2 подход. Стоимость Н-ти – субъективное качество, зависящее от редкости того, что в данное время требуется.

Правильный подход (наилучший) – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки м/б продан или куплен на открытом рынке, в условиях конкуренции, когда стороны действуют при наличии информации, и на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Не существуют 2-х идентичных объектов недвижимости, за исключением квартир, каждый из объектов Н-ти уникален и неповторим.

Н-ть как товар имеет низкий уровень ликвидности, т.е. Н-ть нельзя быстро реализовать за наличные, требуется время на оформление документов.

2. Жизненный цикл объектов недвижимости.

Объекты Н-ти в течении всего своего существования подвергаются соответственно физическим, экономическим и правовым изменениям. В результате каждая Н-ть проходит след. стадии жизненного цикла:

1. формирование – строительство, создание нового предприятия, приобретение;

2. эксплуатация – функционирование и развитие;

3. смена собственника, возможно неоднократное;

4. прекращение существования – снос, ликвидация, естественные разрушения.

Существуют еще стадии жизненного цикла, но во времени.

Жизненный цикл Н-ть подчиняются определенным закономерностям и включают:

• эк. срок жизни – период прибыльного использования объекта;

• физич. срок жизни – период реального существования объекта в функционально-пригодном состоянии до его сноса;

• хронологический срок жизни – период с даты года объекта в эксплуатацию до даты сделки или оценки;

• оставшийся срок эк. жизни – период, под датой последней оценки до окончания его эк. жизни.

6. Направления и особенности развития рынка недвижимости.

1. Н-ть в градостроительстве.

Земли городов, др. поселений, сооружения над и под этими землями, объекты инженерной, транспортной инфраструктуры и благоустройство.

Рынок Н-ти в градостроительстве интенсивно развивается, по крайне мере в России.

2. Н-ть в жилищной сфере.

Недвижимое имущество, с установленными правами владения, пользования и распоряжения. В границах имущества включ. в земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные жилые постройки.

Н-ть в данной сфере интенсивно развивается.

3) Н-ть в промышленной сфере.

В России практически отсутствует, предприятия бывшие гос., которые стали частными, передаются (покупаются) ограниченным кругом лиц. Рядовой трудящийся приобретя облигации предприятия дивидендов не получит, за исключением нескольких предприятий, в которых выплачиваются символические дивиденды.