10.Определение ставок капитализации с учётом реверсии.

Реверсия - доход от возможной перепродажи имущества в конце периода прогнозирования; стоимость имущества на конец прогнозного периода.

Доходы, которые предполагается получать за пределами горизонта планирования, т е для оценки стоимости реверсии ставка капитализации для реверсии обычно определяется по следующим моделям.

1. Модель возмещения равными долями

Основана на возмещении инвестиций ежегодно равными долями в течение срока службы объекта. Ставка капитализации определяется суммированием ставки дисконтирования и ставки реверсии.

K=D+Re

Re=1/n

К - ставка капитализации

D - ставка дисконтирования

N- оставшийся срок службы объекта

2. Модель бесконечного потока дохода

Применяется в двух случаях

· Имеется бескон поток дохода

· Поток конечен, но цена продажи объекта равна первоначальным инвестициям

Ставка капитализации берется на уровне ставки дисконтирования

3. Метод Инвуда

Предполагает возврат капитала из фонда возмещения по норме прибыли для инвестиций, при этом фактор фондовозмещения позволяет сформировать денежный поток, который будет соответствовать полному возврату первоначальных инвестиций.

К=D+D/(((1+D)^n)-1)

11. Роль финансового анализа в оценке бизнеса.

Оценка финансового состояния компании учитывается при выборе метода оценки. В случае норм фин состояния предпочтительно использовать затратный подход, а именно метод чистых активов. Если платежеспособность компании не подлежит восстановлению, то оценка стоимости компании проводится методом ликвидационной стоимости в рамках затратного подхода.

Фин анализ основывается на данных бух учета, отчета о фин результатах ( о приб и убытках), о движении ден средств, о движении капитала, а так же данных синтетических и аналитических счетов компании.

Фин состояние бывает абс устойчивое, устойчивое, неустойчивое, кризисное (запасы и методы их покрытия).

При оценке стоимости бизнеса наряду с оценкой реального состояния

компании цели фин анализа компании можно дополнить следующими:

- определение реальной доходности оцениваемой компании для прогнозирования ден потоков

- выявление степени соответствия фин отчетности общепринятым нормам бух учета

- сравнение компании с ее аналогами для оценки риска, присущему данному бизнесу

- ретроспективная фин отчетность за посл 3-5 лет анализируется оценщиком с целью определения потенциала бизнеса на основе текущей и прошлой деятельности.

Оценка степени детализации фин анализа модет быть различной:

Экспресс- анализ - это анализ, при кот оцениваются данные бух отчетности, анализируются фин показатели. При этом показатели оцениваемой компании оцениваются с показателями компаний-аналогов.

Детальный анализ предполагает не только оценку баланса и отчета о фин результатах, а так же данные произв учета.

При любой степени детализации фин анализ проводится в 2 этапа:

1) анализ фин отчетности

2) анализ фин коэффициентов.

Скорректированный баланс и отчет о фин результатах используется в каждом из подходов к оценке бизнеса. Однако при этом следует учитывать ряд особенностей, затрудняющих только применение фин отчетности для целей оценки бизнеса в силу след причин:

- фин отчетность содержит ретроспективную информацию, кот может устаревать к дате оценки

- отчетность может содержать единовременные нехарактерные для компании доходы или расходы

- фин отчетность, кот не проверялась аудитором, должна подвергаться более тщательной проверке оценщика.