Содержание темы «Договор коммерческого и социального найма жилья»

Понятие и условия договора найма жилого помещения в жилищном фонде коммерческого использования. Форма договора коммерческого найма. Субъектный состав договора коммерческого найма, права и обязанности сторон. Правовое положение членов семьи нанимателя, постоянно проживающих лиц, временных жильцов, поднанимателей.

Ответственность сторон за неисполнение и ненадлежащее исполнение договора, а также за нарушение прав третьих лиц.

Изменение и прекращение договора коммерческого найма.

Основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма. Понятия «малоимущий» и «нуждающийся в жилом помещении» в современном жилищном законодательстве. Учетная норма общей площади жилого помещения и норма предоставления жилья: понятие, правовое значение. По­рядок принятия на учет граждан, нуждающихся в жилом помеще­нии. Отказ в принятии на учет, снятие с учета.

Порядок предоставления жилого помещения лицам, состоящим на учете в качестве нуждающихся. Внеочередное обеспечение жильем.

Договор социального найма: общая характеристика, порядок заключения, существенные условия. Права и обязанности сторон договора социального найма жилого помещения. Члены семьи нанимателя, их права и обязанности, временные жильцы и поднаниматели по договору социального найма жилого помещения.

Обмен жилых помещений, замена жилого помещения. Случаи, в которых обмен не допускается. Основания и последствия признания обмена недействительным.

Основания, порядок и виды выселения нанимателя и членов его семьи из жилого помещения.

Основания изменения и прекращения договора социального найма.

Методические указания по изучению темы «Договор коммерческого и социального найма жилья»

Для понимания общих положений договора найма жилого помещения необходимо вспомнить особенности правового режима жилых помещений как объекта гражданских прав, понятие сделки и договора.

По договору аренды жилого помещения арендодатель обязуется предоставить арендатору жилое помещение за плату во временное владение и пользование. К отношениям аренды жилых помещений применяются нормы гл. 34 ГК РФ. Необходимо выявить отличия договора аренды от договоров найма жилья. Далее необходимо разграничить понятия коммерческого и социального найма жилья. При анализе основных положений договора коммерческого найма следует учесть, что существуют два вида договоров: долгосрочный (заключается на срок более года) и краткосрочный (на срок менее года).

Регулированию договора социального найма жилого помещения посвящен раздел III ЖК РФ. Данный договор направлен на удовлетворение потребности в жилье малоимущих граждан, состоящих на учете в органах местного самоуправления в качестве нуждающихся в жилье или в улучшении жилищных условий. Обратите внимание на то, что жилые помещения предоставляются по договорам социального найма в порядке очередности, хотя законом предусматривается ряд исключений. Вне очереди жилые помещения предоставляются гражданам, перечисленным в ст. 57 ЖК РФ. Жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам и лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное.

При изучении вопроса о порядке постановки на учёт и выделении жилого помещения лицам, нуждающимся в жилье или в улучшении жилищных условий, важно уяснить значение терминов «социальная норма», «учётная норма общей площади жилого помещения», «норма предоставления жилья».

Перечень оснований, по которым наниматель может потребовать расторжения договора, не ограничен законом, в их числе выезд нанимателя и членов его семьи в другое место жительства. Договор считается расторгнутым не с момента, указанного в письменном заявлении нанимателя, а со дня выезда. При этом не имеет значения, будет ли наниматель с семьей занимать другое жилое помещение по договору социального или коммерческого найма, на основании права собственности или по иным основаниям. Момент выезда может быть связан с регистрацией по новому месту жительства. Предусматривая возможность выселения граждан из занимаемых ими по договору найма жилых помещений, закон устанавливает два основания его осуществления: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления такового. При этом важно учесть, что любое расторжение договора социального найма (за исключением добровольного) и выселение производятся в судебном порядке. Обучающимся следует обратить внимание на то, что перечень оснований для расторжения договора коммерческого найма регламентируется ГК РФ и является исчерпывающим.