Сделки с недвижимым имуществом

2.5. Динамика вещных прав как отдельный элемент

правовой модели системы оборота недвижимости.

Вещные договоры

Динамика вещных прав как правовая категория не имеет четкого определения в науке. У различных авторов - разное понимание данного вопроса, ввиду чего хотелось бы отметить, что в рамках настоящей работы мы будем отталкиваться от обобщенного понятия данной категории, выведенного нами из анализа имеющихся в науке позиций.

О динамике правоотношения в юридической литературе высказывались многие исследователи. Отметим, что понятие динамики вещных прав является более узким по сравнению с понятием динамики правоотношения, но по существу у них одна природа. Например, О.С. Иоффе в своих работах писал, что "правовые отношения не могут находиться в состоянии покоя, но уже в момент своего возникновения предназначаются для последующего осуществления и прекращения" <1>. В.Ф. Попондопуло отмечал, что "правоотношения находятся в постоянном движении, динамике, развитии" <2>. Р.О. Халфина также писала, что "существующая система правоотношений находится в постоянном движении" <3>. Применительно к жилищному правоотношению Б.М. Гонгало подчеркивал, что оно "представляет собой развивающееся явление" <4>. Относительно динамики вещных прав в качестве примера можно привести высказывание Д.И. Мейера, который, оговаривая, что вещные права будут существовать всегда, отмечал, что "грани, отделяющие один вид прав от другого, не занимают постоянно одного и того же места, а зависят от ступени юридического быта" <5>.

--------------------------------

<1> Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву: Из истории цивилистической мысли. Гражданское правоотношение. Критика теории "хозяйственного права". М.: Статут, 2000. С. 622.

<2> Попондопуло В.Ф. Динамика обязательственного правоотношения и гражданско-правовая ответственность. Владивосток: Изд-во Дальневост. ун-та, 1985. С. 13.

<3> Халфина Р.О. Общее учение о правоотношении. М.: Юрид. лит., 1974. С. 285.

<4> Гонгало Б.М. Основания изменения жилищных правоотношений: Дис. ... канд. юрид. наук. Свердловск, 1984. С. 41.

<5> Мейер Д.И. Русское гражданское право: В 2 ч. (по испр. и доп. 8-му изд., 1902 г.). 3-е изд., испр. Ч. 1. С. 272.

К.И. Скловский также высказывался по поводу развития вещных прав, отмечая его особый способ: "При том что они не демонстрируют заметной динамики и характеризуются несомненным консерватизмом, что можно в целом объяснить их архаикой, вовлечение новых отношений в сферу вещных прав происходит посредством изменения самого понятия вещи. Нужно сказать, что этот способ достаточно архаичен и известен из римского права" <1>. Однако это утверждение, как и многие другие, приведенные нами выше, имеет отношение к развитию объективного вещного права. Мы же в свою очередь в качестве элемента системы оборота недвижимости будем рассматривать такую юридическую категорию, как "динамика вещных прав", т.е. динамика субъективных вещных прав, которая представляет собой обмен, движение вещных прав и переход их от одних к другим субъектам. Приступим к более подробному ее исследованию.

--------------------------------

<1> Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 5-е изд., перераб. // СПС "КонсультантПлюс".

Опять же К.И. Скловский отмечал, что "дуализм гражданских прав иногда представляется как такая "статика и динамика", где статика отождествляется с собственностью, а под динамикой понимается обмен, оборот, т.е. договоры и вообще обязательства. Здесь только, по видимости, проблема находит разрешение, содержащее апелляцию к экономическим отношениям, хотя и не достигающую степени простой кальки с базиса, силы которой, впрочем, недостаточно для решения проблемы не только по причине малого потенциала экономического детерминизма в правоведении, но и потому, что в экономике статику обнаружить не удается" <1>.

--------------------------------

<1> Там же.

Некоторые авторы видят проявление статики и динамики вещных прав в автономности их правовых режимов. Так, А.Н. Лысенко утверждает, что "сущностные характеристики вещей и прав, объединенные термином "имущество", предопределяют автономность их правовых режимов, что находит проявление в статике (с точки зрения правил о принадлежности этих объектов), динамике (с точки зрения правил о передаче таких объектов) и способах защиты прав на конкретные имущественные объекты" <1>. При этом под динамикой имущественных отношений он понимает "правовые положения, регулирующие оборот имущественных прав (т.е. переход от одних субъектов к другим)" <2>.

--------------------------------

<1> Лысенко А.Н. Имущество в гражданском праве России // СПС "КонсультантПлюс".

<2> Лысенко А.Н. Квазиэмфитевзис и вещные выдачи // Вещные права: постановка проблемы и ее решение // СПС "КонсультантПлюс".

В работах С.С. Алексеева о динамике отношений собственности говорится, что это есть социальные связи по товарно-денежному обмену <1>. С.Н. Братусь по этому поводу называет "две формы движения таких отношений: без внесения изменений в состояние присвоенности вещи определенному субъекту (внутренняя динамика) и с отчуждением вещи, переходом ее в собственность другого лица, а также временный переход вещи во владение и пользование другого лица (внешняя динамика)" <2>. З.А. Ахметьянова распространяет динамику права собственности на вещное право в целом, о динамике вещных прав она говорит, что "регулируется процесс осуществления вещного права, причем как с отчуждением вещи, так и с временной передачей вещи другому лицу, при которой смены собственника не происходит" <3>.

--------------------------------

<1> См.: Алексеев С.С. Предмет советского социалистического гражданского права // Ученые труды Свердлов. юрид. ин-та. Свердловск, 1959. Т. 1. С. 30 - 42.

<2> Братусь С.Н. Предмет и метод советского гражданского права. М.: Госюриздат, 1963. С. 24 - 28.

<3> Ахметьянова З.А. Вещное право: Учебник.

Под динамикой вещных прав, таким образом, следует понимать их возникновение, изменение, переход (передачу) иным лицам, а также прекращение вещного права. Все эти элементы динамики в совокупности определяют функционирование правовой модели системы оборота вещей в общем и, соответственно, оборота недвижимости в частности.

Думается, что под распоряжением вещными правами следует понимать такое волеизъявление лица - обладателя конкретного вещного права, которое несет за собой изменение статуса как самого вещного права, так и его объекта. Типичными примерами распоряжения вещным правом могут служить его отчуждение, прекращение, возникновение и соответственно переход. В целом распоряжение вещными правами представляет собой непосредственную причину их динамики.

В литературе нет единого мнения насчет того, является ли распоряжение лицом принадлежащим ему вещным правом переходом вещно-правового отношения в отношение обязательственное. Необходимо отметить, что существует такая точка зрения, и некоторые авторы, например, рассматривая переход права владения вещью, утверждают, что "реализация права собственности через распоряжение законным интересом переносит владение от одного лица в пользу другого, в чем и заключается, на наш взгляд, механизм перехода вещного отношения в отношение обязательственное" <1>.

--------------------------------

<1> Киминчижи Е.Н. Юридическая природа владения и проблема исковой защиты права собственности // Бюллетень нотариальной практики. 2008. N 3; СПС "КонсультантПлюс".

Обращаясь к особенностям распоряжения, к примеру, правом собственности, следует отметить, что в соответствии с установленным ст. 216 ГК РФ правилом переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных прав на это имущество. В частности, Закон также закрепил данное правило применительно к переходу права собственности на объект концессионного соглашения, когда его переход к другому собственнику не является основанием для изменения или прекращения самого концессионного соглашения <1>.

--------------------------------

<1> Федеральный закон от 2 июля 2010 г. N 152-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О концессионных соглашениях" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" // Российская газета. 2010. 6 июля. N 146.

Рассматриваемый механизм перехода вещных прав от одного лица к другому представляет собой следующую процедуру: исходя из соответствующей имущественной потребности субъекта производится то или иное волеизъявление лиц. Так, имущественная потребность может выражаться в различных пожеланиях, например приобретения объекта недвижимости, отчуждения вещи и т.п. В то же время возможны различные вариации волеизъявления субъекта: оно может быть односторонним либо многосторонним в зависимости от характера передаваемых прав. Например, при наследовании того или иного вещного права происходит одностороннее волеизъявление его получателя на принятие наследства, а при передаче права общей собственности будет иметь место многостороннее волеизъявление лиц.

Хотелось бы отметить, что действующее гражданское законодательство закрепляет целый ряд способов перехода прав на объекты недвижимости. Все эти способы могут быть разделены в зависимости от вида правопреемства, который лежит в их основе. С одной стороны, это может быть частное (сингулярное) правопреемство, оформляемое договором. С другой стороны, такое правопреемство может быть универсальным, когда объект недвижимости переходит от одного лица к другому в порядке реорганизации или в рамках наследования. По сути, все подобные способы объединяет то, что в своей основе они представляют собой различные по содержанию, но единые по вещно-правовому результату правовые средства, составляющие структуру механизма правового оборота недвижимости. Если говорить именно о механизме правового оборота недвижимости, то исходя из широкого его понимания к средствам данного механизма следует относить и правовые средства введения объекта в оборот (его изъятия из оборота). В свою очередь, переход вещных прав от одного лица к другому является частью механизма правового оборота недвижимости, а вещные договоры - правовым средством, составляющим его структуру.

Механизм оборота объектов вещных прав может быть рассмотрен и с позиции деления отношений на вещные и обязательственные, если иметь в виду две его взаимосвязанные составляющие - вещно-правовую и обязательственно-правовую. И в таком случае можно заключить, что взаимосвязь данных составляющих выглядит следующим образом: на базе вещно-правовой предпосылки (титульная предпосылка, наличие того или иного вещного права на недвижимость) возникают и осуществляются в рамках оборота недвижимости обязательственные права, что в итоге приводит к определенному вещно-правовому эффекту (переход права от одного лица к другому, т.е. закрепление вещного права у последнего). С учетом такого понимания механизма оборота недвижимости можно сказать, что юридическая процедура перехода прав (их возникновения, прекращения) на объекты недвижимости лежит в основе механизма оборота недвижимости.

Задумываясь о том, каким образом в данном случае осуществляется переход прав на объекты недвижимости, их возникновение или прекращение, представляется, что для оценки всех этих правовых явлений применима теория юридических процедур. В основе всех данных правовых явлений находится обозначенная выше юридическая процедура закрепления вещного права за конкретным субъектом. Отмеченное закрепление имеет место в случаях возникновения прав на вновь построенный объект недвижимости, передачи подобных прав от одних лиц к другим, изменения в объеме прав в результате реконструкции недвижимости. Сходная с закреплением права юридическая процедура осуществляется и при изъятии объекта из оборота, а также при ограничении прав на недвижимость. Это подтверждается содержанием п. 1 ст. 131 ГК РФ, где определено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней <1>.

--------------------------------

<1> См.: Петрушкин В.А. Актуальные проблемы защиты прав в гражданском обороте // Право и экономика. 2012. N 12. С. 4 - 10.

Здесь следует отметить, что вопрос государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом является одним из основных объектов реформы гражданского законодательства.

Федеральным законом от 30 декабря 2012 г. 302-ФЗ была отменена государственная регистрация сделок с недвижимостью, перечисленных в части второй ГК РФ, за исключением договора аренды недвижимого имущества. При этом вызывает удивление тот факт, что уже сейчас указанная норма изменена, причем первоначальная ее редакция действовала только два дня.

Первоначально ч. 8 ст. 2 Закона предусматривала, что правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после введения в действие Закона.

Тем не менее еще до ее вступления в силу она породила беспокойство со стороны предпринимательского и юридического сообщества в отношении целесообразности отмены государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества.

Как отмечается в комментарии к Федеральному закону от 30 декабря 2012 г. 302-ФЗ, "причина этих опасений состояла в особенностях правового регулирования договора аренды недвижимого имущества, а именно в том, что согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Кроме того, в силу ст. 305 ГК РФ арендатор вправе использовать, в том числе против собственника, вещно-правовые способы защиты (виндикационный и негаторный иски)... В случае же отсутствия государственной регистрации договора долгосрочной аренды недвижимого имущества могли бы иметь место, в частности, следующие трудноразрешимые ситуации:

- сдача в аренду имущества, которое ранее уже было сдано в аренду другому лицу ("двойная аренда");

- сдача в долгосрочную аренду имущества арендодателю, который через короткий промежуток времени его продаст, однако покупатель не будет уведомлен и осведомлен об обременении арендой проданного имущества" <1>.

--------------------------------

<1> Комментарий к Федеральному закону от 30 декабря 2012 г. N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" // СПС "КонсультантПлюс".

Вышеизложенные доводы привели к принятию Федерального закона от 4 марта 2013 г. N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" <1>. Указанным Законом (ст. 3) из ч. 8 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2012 г. 302-ФЗ были удалены ссылки на ст. ст. 609, 651 и 658 ГК РФ.

--------------------------------

<1> Федеральный закон от 4 марта 2013 г. N 21-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации" // Российская газета. 2013. 6 марта. N 48.

Важно, что в иных федеральных законах нормы, обязывающие осуществлять государственную регистрацию некоторых видов сделок, сохранили силу. Так, государственной регистрации подлежат следующие договоры:

- договор водопользования (п. 3 ст. 12 Водного кодекса РФ);

- договор ипотеки (п. 2 ст. 10 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)");

- договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации").

Немного отступая от тематики данного параграфа, следует упомянуть, что по данной проблеме было также опубликовано официальное письмо П.В. Крашенинникова в адрес министра экономического развития РФ, согласно которому "аренда недвижимого имущества как обременение подлежит государственной регистрации" <1>. Однако заключительная фраза "Будут продолжать сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в письменной форме" порождает вопрос: разве договоры аренды сроком до одного года, ранее всегда заключавшиеся в простой письменной форме и не требовавшие государственной регистрации, теперь будут подлежать такой регистрации как обременение?

--------------------------------

<1> Письмо Комитета по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству от 22 января 2013 г. N 3.3-6/94 // http://www.komitet2-10.km.duma.gov.ru/site.xp/050049124055049053.html.

Вещные договоры в качестве элемента механизма перехода вещных прав от одного лица к другому представляют собой договоры, которые порождают вещное право у контрагента фактом своего создания, не порождая при этом обязательств сторон. Такое определение вещному договору дают М.И. Брагинский и В.В. Витрянский. В таком договоре, по их мнению, "объектом служат не действия обязанного лица, а непосредственно соответствующие вещи, как это свойственно правоотношениям вещным" <1>. В качестве примера вещного договора они приводят договор дарения, построенный по схеме реального договора: "Передача вещи означает и заключение, и одновременно совершение сделки, и потому никаких обязанностей для дарителя возникнуть не может, а одаряемый также не является обязанным лицом ввиду одностороннего договора дарения" <2>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

<1> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. М., 1997. Т. 1. С. 278.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

<2> Там же. С. 280.

Рассматривая вещный договор по вышеуказанному определению, авторы упоминают о некоторых сходствах подобных договоров с реальными договорами: "Именно таким договорам присуще отсутствие разрыва во времени между заключением договора и возникновением порожденного им вещного права... действия стороны, которые выражаются в передаче вещи контрагенту, являются разновидностью актов (действий), с которыми связано самое возникновение обязательства, а не его исполнение" <1>. М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, таким образом, приходят к выводу о невозможности такой ситуации, когда вещь еще не передана, а договор уже заключен. При этом существенным признаком вещного договора выступает тот факт, что возникающее из него право имеет своим непосредственным предметом вещь, а не что-либо иное, и это право является абсолютным.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

<1> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Т. 1. С. 280.

Г.Ф. Шершеневич, отмечая, что договоры в основной своей массе направлены на установление обязательственного отношения и находятся в отношении причинно-следственной связи, при этом утверждал: "Однако область договора выходит за пределы обязательственных отношений, как в свою очередь и обязательства могут иметь в своем основании не договор, а другой юридический факт, правонарушение, неосновательное обогащение. Договор лежит в основании брака, которым создаются права личной власти, в основании передачи вещи, которой создается вещное право (вещный договор), - такой договор обязательственного отношения не создает" <1>.

--------------------------------

<1> Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. II. С. 72.

Понятие вещного договора не находит закрепления в национальном гражданском законодательстве. Подобная классификация договоров (вещные и обязательственные) присутствует исключительно в отечественной науке гражданского права. Так, в теории гражданского права под вещными договорами понимаются такие соглашения, посредством которых изменяются вещные права на объекты гражданского оборота. Договоры же обязательственно-правового характера непосредственно не влекут изменения прав на вещь, но порождают обязательственные права и обязанности участников договора. Несмотря на то что разделение договоров на вещные и обязательственные является доктринальным, оно оказывает весьма ощутимое влияние на правоприменительную практику.

Относимость того или иного договора к вещным договорам зависит напрямую от того, какой смысл вкладывается в термин "вещный договор". Так, в некоторых источниках авторы обобщают, что, "развивая идею существования самостоятельной категории вещных договоров, В.В. Витрянский упоминает в связи с этим о некоторых случаях соглашений об установлении сервитута, а также о договорах между публичными образованиями и унитарными предприятиями о закреплении за последними имущества на праве хозяйственного ведения. Встречается мнение и о том, что еще одним самостоятельным представителем категории вещных договоров является договор о совместной деятельности (простого товарищества), из которого якобы возникает не обязательство, а относительное правоотношение общей собственности, иначе говоря, вещное относительное правоотношение. В связи с этим необходимо заметить, что относимость того или иного договора к числу вещных обусловлена прежде всего его непосредственным, а не конечным правовым результатом, ибо в противном случае вещными можно было бы признать вообще все договоры, направленные на передачу вещных прав на имущество" <1>. Действительно, под вещным договором разные авторы понимают: договор, влекущий за собой возникновение вещных прав; договор, объектом которого выступает индивидуально-определенная вещь; либо договор о самой передаче вещи, противопоставляемый в таком виде договорам с обязательственно-правовым эффектом <2>. А.В. Германов также отмечает, что "древнеримские re contractus (mutuum, commodatum, depositum, pignus) в противоположность consensu contractus (emptio et venditio, locatio-conductio, societas, mandatum) как "реальные" тоже, кстати, "вещные": от re, что и означает "вещь". Они-то и порождали обязательства - возвратить вещь обратно. Но реальный от re (вещь) договор и вещный договор - это не одно и то же" <3>.

--------------------------------

<1> Хаскельберг Б.Л., Ровный В.В. Индивидуальное и родовое в гражданском праве. М., 2004. С. 145.

<2> См.: Германов А.В. От пользования к владению и вещному праву.

<3> Там же.

Обращаясь к истории вещно-правового учения, отметим, что Е.В. Васьковский, опираясь на теоретиков западноевропейского права, писал о понимании вещного договора как договора о передаче права владения и рассуждал о расхождениях во взглядах правоведов: "...традиция является настоящим договором, так как в ней замечаются все признаки понятия договора: она заключает в себе обоюдное изъявление воли относительно передачи владения и собственности, и этим изъявлением заново определяются правоотношения сторон... Однако "традиция сама по себе, - говорит Колер, - конечно, не договор; она состоит в прекращении владения на одной стороне и приобретении его на другой. Но в традиции обнаруживается договор о передаче права собственности, и законной формой его служит традиция". "Воля, направленная на передачу и приобретение права на вещь, - замечает Виндшейд, - должна выражаться в передаче и принятии самой вещи. На этом основании передача владения (традиция) обозначается как способ приобретения собственности, причем наличность надлежащей воли относительно права только разумеется". По мнению других ученых, традиция - не договор, а просто передача владения, являющаяся исполнением предшествующего договора (Лейст, Бринц, Бремер)" <1>.

--------------------------------

<1> Васьковский Е.В. Учебник гражданского права. М., 2003. С. 330.

Ф.К. Савиньи при этом утверждал, что не все ученые верно толкуют тексты древнеримских юристов и воспринимают традицию как исполнение обязательства: "Но приведенные тексты ни слова не говорят об обязательстве; напротив, бывают случаи действительной традиции, при которой нет и следа обязательства. Например, при подаче милостыни нищему право собственности на монету, несомненно, передается через традицию, однако ни до, ни после этого акта не существовало никакого обязательства; точно так же, если кто-либо просит у меня взаймы и я передаю ему просимую сумму денег, не будучи предварительно к тому обязанным условием" <1>. Данный подход указывает, что традиция не основана на обязательстве и также соответственно не является реальным договором, в котором обязательство возникает после передачи вещи. Ф.К. Савиньи понимал традицию как "истинный договор, но не обязательственный, а вещный, резко отличающийся от обязательственного договора (продажа, мена и т.д.), могущего служить ей основанием и в большей части случаев действительно лежащего в ее основании и предшествующего ей" <2>.

--------------------------------

<1> Савиньи Ф.К. Обязательственное право. СПб., 2004. С. 527 - 528.

<2> Там же.

В современной цивилистике вещный договор также воспринимается многими исследователями как традиция (от лат. traditio), т.е. передача вещи, сопряженная с волей сторон на переход права собственности. Однако не утихают споры относительно правильности данного подхода.

Например, Ю.А. Волочай подвергает критике существующую в российской цивилистике концепцию вещного договора как традиции (а именно как передачи вещи, сопряженной с волей сторон на переход права собственности). Она утверждает, что вещный договор представляет собой "соглашение о переходе права собственности на вещь, предметом которого является собственно передаваемое по этому соглашению право, но не действия сторон по передаче данного права (или вещи)" <1>. При этом она указывает, что вещным договором может оформляться не только переход вещного права, но также и его изменение, установление или прекращение.

--------------------------------

<1> Волочай Ю.А. Гражданско-правовая конструкция приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору: сравнительно-правовой анализ законодательства России и Германии: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. Екатеринбург, 2010.

Также В.Л. Кудрявцев как противник конструкции вещного договора называет его не самым удачным правовым средством, обусловливающим переход вещных прав от одного лица к другому: "Во-первых, система traditio в правопорядках стран СНГ закреплена на диспозитивных началах, предполагающих возможность изменить момент перехода права собственности соглашением сторон (ч. 1 ст. 322 ГК РМ; п. 1 ст. 238 ГК РК; п. 1 ст. 334 ГК Украины; п. 1 ст. 223 ГК РФ); во-вторых, "вещный" договор опосредует переход прав на движимую вещь, тогда как переход прав на недвижимые вещи определен моментом их государственной регистрации" <1>. Более того, Е.А. Суханов отмечал, что "попытки использовать конструкцию вещного договора основываются на достаточно искусственном разрыве обязательственно-правового эффекта (исполнения договорного обязательства по отчуждению вещи) и вещно-правового эффекта (перехода вещного права собственности)" <2>.

--------------------------------

<1> Кудрявцев В.Л. Актуальные проблемы совершенствования законодательства, правоприменения и правовых теорий в России и за рубежом: Материалы Междунар. науч.-практ. конф. (20 ноября 2008 г.): В 2 т. / Под общ. ред. В.Л. Кудрявцева. Челябинск: Филиал МПГУ в г. Челябинске: ЮУПИ, 2008. Т. 2: Государственно-правовая секция; Гражданско-правовая секция.

<2> Гражданское право: Учебник: В 2 т. / Отв. ред. Е.А. Суханов. Т. 1. С. 91.

Л.Ю. Василевская выделяет вещные договоры в самостоятельную категорию договоров, представляющую собой нечто среднее между обязательственным договором и традицией (передачей). При этом, согласно ее мнению, при передаче вещных прав кроме обязательственного договора (например, купли-продажи) и передачи вещи (которая рассматривается как юридический поступок) заключается еще и вещный договор о передаче права. Она пишет, что, "включая в фактический состав, в совокупность юридических фактов и условий, служащих основанием возникновения вещного права у одного лица и прекращения его у другого лица, вещный договор и передачу самой вещи, законодатель тем самым установил "каркас" правовой модели перехода права собственности. Суть классической модели в следующем: на момент передачи вещи собственник и ее приобретатель должны иметь вещный договор, который может быть составлен в произвольной форме" <1>. А.В. Германов в свою очередь, считая предложенную Л.Ю. Василевской модель неполной, утверждает, что "по германскому праву передача представляет собой не только физическую традицию, но и абстрактные формы в виде соглашений как ее заменители... Дополнительное условие, которое наряду с соглашением по ГГУ выдвигается для приобретения права на движимую вещь, т.е. условие в виде ее передачи в ситуации владельческого конститута или соглашений цессии и виндикации, действительно представляется в виде договора: от непосредственного владельца приобретатель вещи по доброй совести должен ее получить в свое прямое владение, а для этого необходимо согласие непосредственного владельца, который может такой передаче чинить препятствия. Наличие такого соглашения и указывает на состоявшийся вещный договор" <2>.

--------------------------------

<1> Василевская Л.Ю. Учение о вещных сделках по германскому праву. М.: Статут, 2004. С. 376.

<2> Германов А.В. От пользования к владению и вещному праву.

Перейдем к анализу отдельных элементов юридической конструкции вещного договора.

В соответствии с доктриной германского права вещный договор как элемент юридической конструкции приобретения вещных прав на недвижимое имущество представляет собой соглашение о переходе того или иного вещного права.

Некоторые современные исследователи рассматривают вещный договор как гражданско-правовую конструкцию, представляющую собой двустороннюю распорядительную сделку, которая "не влечет возникновения каких-либо обязанностей, а следовательно, имеет своим предметом само передаваемое вещное право" <1>. Ю.А. Волочай также отмечает, что "вещный договор следует отличать от передачи вещи как юридического поступка, не входящего в структуру гражданско-правовой конструкции приобретения права собственности на недвижимое имущество по договору", и акцентирует внимание на аналогии отечественного законодательства с положениями Германского гражданского уложения, согласно абз. 2 § 873 которого "вещный договор считается обязательным при наличии обращения его сторон с заявлением в Службу поземельной книги о регистрации возникновения права собственности, что дает основание предположить, что подача сторонами обязательственной сделки заявлений о регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество в орган, ее осуществляющий, может рассматриваться как один из способов заключения вещного договора в российском праве" <2>.

--------------------------------

<1> Волочай Ю.А. Указ. соч.

<2> См.: Там же.

Рассмотрим основные элементы правовой конструкции вещного договора. Безусловно, объектом любого вещного договора будет являться вещное право, субъектом вещного договора выступает любое лицо, обладающее гражданской правоспособностью и дееспособностью, что является общим требованием ГК РФ, и в данной части не наблюдается никаких особенностей данного вида договора. Перейдем к форме вещного договора. В данной части требования к форме также подчиняются общим правилам ГК РФ о форме сделок, т.е. вещный договор может быть заключен как в устной, так и в письменной форме. Письменная форма договора может быть как простой, так и нотариальной.

Согласно п. 1 ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. Из приведенной статьи некоторые авторы делают вывод, что "в российском праве письменная форма вещного договора может быть представлена указанием в документе на момент перехода права собственности" <1>.

--------------------------------

<1> Волочай Ю.А. Указ. соч.

Относительно внеэлементных особенностей вещного договора хотелось бы отметить следующее. М.И. Брагинский и В.В. Витрянский верно утверждают, что конструкция вещного договора "не предполагает какого-либо обязательственного правоотношения... Его функция ограничивается тем, что речь идет именно о договоре-сделке. И как таковой он не укладывается в рамки, обычные для классификации договоров" <1>. Это утверждение авторы относят, в частности, к делению договоров и правоотношений на односторонние и двусторонние. Характеристика односторонности и двусторонности сделки не применяется к вещным договорам. Так же как и реальности и консенсуальности, при том что вещные договоры зачастую сравнивают с реальными договорами. В вещных договорах обязательств не существует до их совершения и не возникает после.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

<1> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Т. 1. С. 279.

Общепринято, что договорные отношения являются отношениями обязательственными, ввиду чего основное разграничение вещных договоров необходимо проводить с обязательственными договорами во избежание их смешения.

Обязательство, порожденное договором, также может быть направлено на переход вещи от одного лица к другому, однако переход в данном случае осуществляется в результате исполнения одним из контрагентов либо обеими сторонами договора лежащей на них обязанности.

Как было указано выше, не всегда передача на основе договора вещи представляет собой исполнение обязательства должником. Поэтому и получили распространение договоры, которые "самим фактом своего создания порождают у контрагента вещное право, прежде всего право собственности. В соответствующих случаях передача вещи происходит на стадии возникновения договора, а не его исполнения" <1>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

<1> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Т. 1. С. 186.

Как отмечали М.И. Брагинский и В.В. Витрянский, некоторое сходство вещные договоры имеют с реальными договорами, поскольку именно в обязательственных договорах реального характера заключение договора совпадает по времени с возникновением порожденного им вещного права, точнее, "действия стороны, которые выражаются в передаче вещи контрагенту, являются разновидностью актов (действий), с которыми связано самое возникновение обязательства, а не его исполнение. Речь идет, таким образом, о невозможности ситуации, при которой вещь еще не передана, а договор уже заключен <1>". Реальные договоры, таким образом, несмотря на то что возникают с передачей вещи, вместе с тем порождают обычное обязательственное правоотношение с наличием у сторон взаимных прав и обязанностей. Как было сказано ранее, в данном случае необходимо учитывать, что в случае с вещным договором в момент передачи вещи одновременно происходит передача контрагенту соответствующего вещного права. И здесь следует согласиться с вышеназванными авторами, которые отмечают, что "рожденное из вещного договора право, в отличие от прав, возникающих из обязательственных договоров, имеет своим непосредственным предметом вещь. И как таковое это право является с самого начала не относительным, а абсолютным" <2>.

--------------------------------

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

<1> Там же.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

<2> Там же. С. 187.

О том, что категория договора может выходить за пределы обязательственных отношений, говорил и Г.Ф. Шершеневич: "В громадном большинстве случаев договор направлен к установлению обязательственного отношения, так что договор и обязательство чаще всего находятся в связи как причина и следствие. Однако область договора выходит за пределы обязательственных отношений, как в свою очередь и обязательства могут иметь в своем основании не договор, а другой юридический факт, правонарушение, неосновательное обогащение. Договор лежит в основании брака, которым создаются права личной власти, в основании передачи вещи, которой создается вещное право (вещный договор), - такой договор обязательственного отношения не создает" <1>. Также он указывал на следующую особенность обязательственного права, отличающую его от права вещного: "Кредитор имеет только право требовать от должника исполнения, с угрозой взыскать со всего его имущества ценность неосуществленного интереса" <2>.

--------------------------------

<1> Шершеневич Г.Ф. Курс гражданского права. Т. II. С. 72.

<2> Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. С. 441.

Тем не менее развернувшаяся еще в XIX в. тенденция к смешению вещных и обязательственных элементов в отечественном гражданском законодательстве привела в конечном счете к тому, что в современном праве произошло смешение средств защиты прав, как обязательственных по своей природе, так и вещных <1>. Также происходит смешение самих вещных и обязательственных прав. Так, в литературе зачастую приводятся примеры, когда объектом вещного права (например, права собственности) становится обязательственное по своей природе право и "тем самым создается конструкция "право на право" <2>. В качестве примера приводят имущественный комплекс - предприятие как объект права собственности, а значит, вещного права. Согласно ст. 132 ГК РФ предприятие включает в себя наряду с вещами "права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права" <3>.

--------------------------------

<1> См.: Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. М., 1940.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

<2> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Т. 1. С. 189.

КонсультантПлюс: примечание.

Монография М.И. Брагинского, В.В. Витрянского "Договорное право. Общие положения" (Книга 1) включена в информационный банк согласно публикации - Статут, 2001 (издание 3-е, стереотипное).

<3> Там же.

Систематизацию вещных договоров с учетом того, что указанная категория не нашла отражения в действующем законодательстве, предполагается возможным проводить лишь по их содержанию, а именно отталкиваясь от вида вещного права, на передачу которого они направлены.

Если исходить из понимания вещного договора как договора о передаче вещного права, порождающего вещное право у контрагента фактом своего создания, то в качестве подобных договоров в литературе упоминаются: реальный договор дарения, договор простого товарищества, передача отступного, традиция. При этом спорным является факт отнесения таких юридических фактов, как отступное или традиция, к категории договоров, так же как и отнесения любого договора обязательственного характера к категории вещных договоров.

Если исходить из широкого понимания вещного договора как договора, объектом которого выступает вещное право, то можно отметить, что на сегодняшний день имеется обширная судебно-арбитражная практика, включающая в себя правовые позиции судов по применению законодательства о вещных правах.

Более того, отметим, что вопросы защиты вещных прав имеют особое значение для рассмотрения динамики вещных прав как отдельного элемента правовой модели системы оборота недвижимости. Защита вещных прав представляет собой отдельный элемент правовой модели системы оборота недвижимости, имеющий при этом обширную взаимосвязь с таким ее элементом, как динамика вещных прав. В процессе динамики вещных прав, их постоянного движения в обороте и перехода от одних лиц к другим возникает множество проблем и спорных вопросов между участниками правоотношений, а также выявляются все недостатки действующего вещного законодательства, разрешать которые приходится судебной практике.

Многие вопросы, касающиеся споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав, разрешило совместное Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 (далее - Постановление N 10/22) <1>. Так, например, данным Постановлением был создан единый механизм оспаривания зарегистрированных прав - иск о признании права или обременения отсутствующим, исключен вариант оспаривания зарегистрированных прав в рамках административного судопроизводства, упрощены правила легализации самовольных построек. Относительно споров о правах на недвижимое имущество указанное Постановление, в частности, установило, что "в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими" <2>. Указанное Постановление также содержит подраздел с вопросами, связанными с разрешением споров об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения (п. п. 45 - 49), однако в настоящее время принято специальное информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. N 153, представляющее собой Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения <3>. В информационном письме перечень рекомендаций о применении норм о защите права собственности от нарушений, не связанных с лишением владения, более подробный и развернутый. При этом, как уже отмечалось, подходы в разрешении некоторых вопросов у ВАС РФ отличаются от ранней судебной практики.

--------------------------------

<1> Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // Российская газета. 2010. N 109.

<2> Там же.

<3> Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. N 153 // http://www.arbitr.ru/.

Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 распространило режим жилых помещений, установленный ГК РФ, на нежилые, после чего для собственников и жилых, и нежилых помещений стало возможным иметь право на долю в общем имуществе здания, и соответственно на них распространилась обязанность это общее имущество содержать <1>. Указанное Постановление также наделило собственников помещений соответствующими вещными правами по передаче в пользование третьим лицам отдельных частей этого общего имущества, распространив на соответствующие договоры правила о договорах аренды.

--------------------------------

<1> Постановление Пленума ВАС РФ от 23 июля 2009 г. N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" // Вестник ВАС РФ. 2009. N 9.

Хотелось бы остановиться и на вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, которые были рассмотрены Постановлением Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54. В нем рассмотрен вопрос о действительности договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем <1>. В данном Постановлении установлено, что любой договор, возникающий в сфере строительства недвижимости, может быть квалифицирован в качестве одного из видов договоров, предусмотренных ГК РФ: купли-продажи, подряда или простого товарищества. При этом право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам п. 2 ст. 223 ГК РФ, т.е. с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

--------------------------------

<1> Постановление Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" // Вестник ВАС РФ. 2011. N 9.

Судебная практика также решает вопросы о совмещении вещно-правовых и обязательственно-правовых способов защиты. В частности, разбирая вопрос о способах защиты прав арендаторов, суды пришли к выводу, что арендатор как законный владелец недвижимости вправе требовать от собственника устранения нарушения вещных прав, в том числе сноса возведенных собственником построек, а "отсутствие нарушений договора аренды со стороны арендодателя не является основанием к отказу арендатору в иске об устранении нарушений его прав, поскольку такое нарушение происходит в сфере вещно-правовых, а не обязательственных отношений" <1>. Таким образом, у арендатора как субъекта обязательственного правоотношения возникают вещные права, но следует учесть, что в данном случае вещно-правовой способ защиты применим, поскольку арендодатель допустил нарушение владения арендатора после заключения договора. Если бы самовольная постройка уже существовала на момент заключения договора, то арендатор был бы вправе воспользоваться только обязательственно-правовыми способами защиты, которые установлены ст. 612 ГК РФ. Однако практика судов не является однозначной, имеют место и случаи квалификации принадлежащих арендатору производных вещных прав в качестве прав обязательственных, что, безусловно, ограничивает арендатора в использовании возможностей, предоставляемых вещными правами.

--------------------------------

<1> Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25 июля 2006 г. по делу N Ф08-1813/06 // Вестник ФАС СКО. 2006. N 5. С. 4.

В ходе реформирования гражданского законодательства на этапе принятия Концепции законодатель, стремясь изменить структуру разд. II ГК РФ, не предусмотрел закрепления в законодательстве такого юридического понятия, как вещный договор. Соответственно, следует полагать, что его конструкция на данном этапе останется неизменной. Однако это верно лишь в том случае, если рассматривать вещный договор как особый договор вещно-правового характера, передающий вещное право самим фактом своего создания. Если же исходить из того, что вещный договор - это любой договор, объектом которого выступают вещные права, следует отметить, что в Концепции предлагается ограничить распространение правил о вещных правах на иные субъективные (или только обязательственные) гражданские права (п. 2.7 разд. "Общие положения о вещных правах").

Таким образом, на основании вышеизложенного в настоящем параграфе можно сформулировать следующие выводы:

Под динамикой вещных прав, таким образом, следует понимать их возникновение, изменение, переход (передачу) иным лицам, а также прекращение. Все эти элементы динамики в совокупности определяют функционирование правовой модели системы оборота вещей в общем и соответственно оборота недвижимости в частности.

Механизм перехода вещных прав от одного лица к другому представляет собой систему гражданско-правовых средств, формирующих процедуру такого перехода, дифференцирующуюся на две основные составляющие: вещно-правовую и обязательственно-правовую. При этом единство и взаимосвязь данных составляющих заключаются в том, что на базе вещно-правовой предпосылки (титульная предпосылка, наличие того или иного вещного права на недвижимость) возникают и осуществляются в рамках оборота недвижимости обязательственные права, что в итоге приводит к определенному вещно-правовому эффекту (переход права от одного лица к другому, т.е. закрепление вещного права у последнего).

Одним из ключевых элементов механизма перехода вещных прав является государственная регистрация сделок по распоряжению правом на недвижимое имущество. Проводимая в настоящее время реформа гражданского законодательства закрепляет отказ от регистрации самих сделок (т.е. обязательственно-правовой составляющей), сохраняя при этом государственную регистрацию возникновения, перехода, обременения и прекращения прав на недвижимость (т.е. вещно-правовую составляющую).

При проведении реформы гражданского законодательства видны колебания законодателя, а также недостаточно комплексный подход ввиду сохранения прежних положений в ряде иных федеральных законов (Водный кодекс РФ, долевое строительство и др.). Такие недостатки увеличивают нестабильность правоприменительной практики, а также негативно влияют на гражданский оборот, так как делают невозможным построение его участниками планов на будущее.

Понятие вещного договора как элемента механизма перехода вещных прав от одного лица к другому объемлет договоры, которые порождают вещное право у контрагента фактом своего создания, не порождая при этом обязательств сторон. Понятие вещного договора не находит закрепления в национальном гражданском законодательстве. Подобная классификация договоров (вещные и обязательственные) присутствует исключительно в отечественной науке гражданского права, в которой встречаются различные точки зрения на нее. Тем не менее эта классификация оказывает весьма ощутимое влияние на правоприменительную практику.

Основными элементными особенностями конструкции вещного договора являются следующие:

- объект любого вещного договора - вещное право;

- субъектом вещного договора выступает любое лицо, обладающее гражданской правоспособностью и дееспособностью;

- договор может быть заключен как в устной, так и в письменной форме.

Данные особенности по сути являются стандартными.

Внеэлементные особенности вещного договора, по мнению ряда ученых, заключаются в том, что:

- конструкция вещного договора не предполагает какого-либо обязательственного правоотношения;

- его функция ограничивается тем, что речь идет именно о договоре-сделке;

- характеристика односторонности и двусторонности сделки не применяется к вещным договорам;

- отсутствуют характеристики реальности и консенсуальности, но есть сходство с реальными договорами;

- передача вещи происходит на стадии возникновения договора, а не его исполнения.

Систематизацию вещных договоров предполагается возможным проводить лишь по их содержанию, а именно отталкиваясь от вида вещного права, на передачу которого они направлены. Если исходить из понимания вещного договора как договора о передаче вещного права, порождающего вещное право у контрагента фактом своего создания, то в качестве подобных договоров в литературе упоминаются: реальный договор дарения, договор простого товарищества, передача отступного, традиция. При этом спорным является факт отнесения таких юридических фактов, как отступное или традиция, к категории договоров, так же как и отнесение любого договора обязательственного характера к категории вещных договоров.

Если исходить из широкого понимания вещного договора как договора, объектом которого выступает вещное право, то можно отметить, что на сегодняшний день сложилась обширная судебно-арбитражная практика, включающая в себя правовые позиции судов по применению законодательства о вещных правах. Большая часть проблем судебной практики сводится к вопросам:

- о механизме оспаривания зарегистрированных прав;

- о разрешении споров об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения;

- договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем.

В ходе реформирования гражданского законодательства предусмотрено закрепление в законодательстве вещного договора. Однако если исходить из точки зрения, что вещный договор - это любой договор, объектом которого выступают вещные права, следует отметить, что в Концепции предлагается ограничить распространение правил о вещных правах на иные субъективные (или только обязательственные) гражданские права.

Анализ судебной практики показывает, что проблемы в сфере правоприменения в целом проистекают из пробелов в законодательстве, которые в свою очередь являются следствием несовершенства правовой модели оборота недвижимости в целом¹.

Существенные условия сделок с недвижимым имуществом:

Незаключенность и недействительность договора

НЕДЕЙСТВИТЕЛЬНЫЕ И НЕСОСТОЯВШИЕСЯ СДЕЛКИ:

ПРОБЛЕМЫ РАЗГРАНИЧЕНИЯ ПОНЯТИЙ <*>

Д.А. ЛАРИОНОВ

--------------------------------

<*> Larionov D.A. Invalid and failed transactions: problems of delimitation of concepts.

Ларионов Д.А., соискатель кафедры гражданского права юридического факультета Южного федерального университета.

Решение проблемы разграничения понятий недействительной и несостоявшейся сделки является актуальной задачей юридической науки и практики. В статье отмечается, что в качестве критерия разграничения сделок на недействительные и несостоявшиеся выступает их общая способность порождать гражданско-правовые последствия: если недействительная сделка может влечь за собой такие последствия (хотя бы и специальные), наступления которых ее субъекты не желают, то несостоявшаяся - нет.

Ключевые слова: недействительные сделки, несостоявшиеся сделки, Гражданский кодекс Российской Федерации, последствия сделок.

Solution of the problem of delimitation of concepts of invalid and failed transactions is topical task of legal science and practice. The article notes that as a criterion of delimitation of transactions into invalid and failed acts their general ability to create civil-law consequences: if invalid transaction can have such consequences (even social) which not all the subjects wish, the failed transaction cannot have such consequences.

Key words: invalid transactions, failed transactions, Civil code of the Russian Federation, consequences.

В современных условиях рынка, когда коммерческий оборот расширяется, его участниками становится большое число новых предпринимателей, не имеющих достаточного практического опыта, а также, к сожалению, возрастает число разного рода коммерческих злоупотреблений, появляется значительное число сделок, правовая сила которых их участниками затем оспаривается. В обзорах арбитражных споров уже традиционными становятся споры о недействительности сделок <1>.

--------------------------------

<1> См.: Садиков О.Н. Недействительные и несостоявшиеся сделки // Юридический мир. 2000. N 6. С. 7.

В части первой ГК РФ имеется целая система норм о недействительности сделок (ст. 166 - 181), где названы виды таких недействительных сделок и их правовые последствия. Дополнительные указания о недействительности сделок содержатся в нормах ч. 2 ГК РФ об отдельных договорах, а также в некоторых дополняющих ГК законодательных актах. На эту тему издано много научных и научно-практических публикаций. Однако наряду с недействительными сделками в отдельных нормах ГК РФ и дополняющих его законах говорится о незаключенных договорах, именуемых несостоявшимися или не имеющими силу, при этом правовые последствия такого рода ситуаций не всегда ясно определены, имеются определенные противоречия в правовом регулировании. Возникает вопрос о правовой природе незаключенных сделок, а именно представляют ли собой такого рода сделки разновидность недействительных сделок или же они должны выделяться в отдельную правовую категорию.

Ряд ученых придерживаются мнения, что недействительные и несостоявшиеся сделки представляют собой различные правовые явления.

Так, И.Ю. Павлова разграничивает понятия незаключенной и недействительной сделки и отмечает, что они представляют собой совершенно самостоятельные понятия, выделяя следующие различия между ними:

- во-первых, в том, что основания недействительности перечислены в законе, т.е. недействительная сделка (как в силу ничтожности, так и в силу оспоримости) не соответствует требованиям закона. Незаключенный же договор не противоречит закону как сделка, он лишь не содержит всех существенных для данного договора условий. А как известно, к существенным условиям относятся не только условия о предмете договора и условия, которые названы в законе и иных правовых актах как существенные для данного вида договора, но и те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ч. 2 п. 1 ст. 432 ГК РФ);

- во-вторых, отличие незаключенного и недействительного договоров состоит в предусмотренных законом последствиях. Последствием недействительности далеко не всегда является возврат сторонами всего полученного по сделке (двусторонняя реституция). В известных случаях закон предусматривает и одностороннюю реституцию, и недопущение реституции. К тому же закон предусматривает такие особые правовые последствия недействительности, как ответственность недобросовестной стороны недействительной сделки. Все это не является свойственным незаключенному договору. Исполнение незаключенного договора приравнивается к исполнению несуществующего обязательства. Для незаключенного договора возврат переданного имущества осуществляется на основании норм о неосновательном обогащении (гл. 60 ГК РФ);

- в-третьих, незаключенный договор, если он не исполняется, находится вне поля зрения закона, так как он не нарушает ничьих прав и не является юридическим фактом. Даже если исполнение имело место, это вообще не договор с точки зрения права. Недействительный же договор является с точки зрения права юридическим фактом, а именно неправомерным действием <2>.

--------------------------------

<2> См.: Павлова И.Ю. Незаключенность или недействительность договора как последствия несоблюдения требований к форме и государственной регистрации договора // Государство и право. N 10. С. 49 - 50.

Таким образом, мы можем сделать вывод о том, что недействительность и "незаключенность сделки" являются взаимоисключаемыми понятиями, из чего следует, что незаключенный договор не может быть признан недействительным.

О.Н. Садиков также придерживается точки зрения, согласно которой необходимо делать различия между незаключенной и недействительной сделкой, так как:

- во-первых, действующее законодательство РФ при наличии общих правил о недействительности сделок предусматривает тем не менее специальные нормы для некоторых сделок, лишенных правовой силы, и пользуется в этих случаях особой терминологией. По этому же пути идет также практика авторитетных юрисдикционных органов. Термин "несостоявшаяся сделка" широко применяется и вошел в юридический оборот;

- во-вторых, ситуации, когда совершенная сделка оказывается недействительной или же вообще не состоялась, при определенных трудностях в их разграничении имеют тем не менее определенные различия как в фактическом составе, так и с точки зрения тех юридических последствий, которые к ним целесообразно и справедливо применять. Действующие нормы ГК о последствиях недействительности в отношении несостоявшихся сделок оказываются в ряде случаев совершенно не подходящими;

- в-третьих, разграничение недействительных и несостоявшихся сделок лежит в русле современных тенденций развития гражданско-правового регулирования, которое постепенно становится более точным и дифференцированным, что позволяет учитывать особенности отдельных жизненных ситуаций и добиваться более адекватного их правового урегулирования, хотя, надо признать, и делает его более сложным для практического применения <3>.

--------------------------------

<3> См.: Садиков О.Н. Недействительные и несостоявшиеся сделки // Юридический мир. 2000. N 6. С. 8.

На наш взгляд, исключение составляет подход В.А. Белова, который, поддерживая разграничение между недействительными и незаключенными сделками, выводит его, однако, не из закона, а из несоблюдения формы сделки, он пишет: "Полагаем, что в Кодексе смешаны две различные вещи - недействительность договора и его отсутствие. Хотя законодательству и неизвестно понятие "незаключенный договор", судебная практика им широко оперирует" <4>.

--------------------------------

<4> Белов В.А. Гражданское право: Общая часть. М.: Проспект, 2002. С. 262.

Другие ученые полагают, что в выделении в отдельную категорию незаключенных сделок отсутствует практическое значение, поскольку незаключенность может быть сведена к разновидности недействительности. Так, В.П. Шахматов считал, что "рассматриваемый вопрос имеет под собой терминологическую основу, а не расхождения в правовой оценке природы сделок". По мнению ученого, "все "несостоявшиеся" сделки не соответствуют тем или иным требованиям норм права о составе сделки, поэтому нет надобности говорить в этих случаях о несостоявшихся сделках - все они являются недействительными. Выделение в самостоятельную группу несостоявшихся сделок не имеет никакого практического значения, так как последствия исполнения таких сделок определяются по правилам, установленным для недействительных сделок" <5>.

--------------------------------

<5> Шахматов В.П. Составы противоправных сделок и обусловленные ими последствия. Томск: ТГУ, 1967. С. 3.

М. Семенов полагает, что под незаключенным договором законодатель понимает ничтожный договор, и незаключенная сделка является видом ничтожной сделки по признаку - несоответствие формы сделки закону. Свое мнение автор обосновывал тем, что для незаключенных сделок в законе не предусмотрены особые правовые последствия, поэтому отсутствуют основания для выделения незаключенных договоров в самостоятельную группу <6>.

--------------------------------

<6> См.: Семенов М. Что такое незаключенная сделка? // ЭЖ-Юрист. 2001. N 9. С. 3.

По мнению Д.О. Тузова, разграничение недействительных и незаключенных сделок в российском праве не имеет под собой ни теоретического, ни законодательного основания и обязано, скорее, недолжному смешению между фактическим и правовым уровнем реальности, а также толкованию под определенным углом зрения некоторых законодательных формулировок, не вполне удачных или же просто неверно интерпретируемых <7>.

--------------------------------

<7> См.: Тузов Д.О. О понятии "несуществующей" сделки в российском гражданском праве // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. 2006. N 10. С. 14.

Понимаемая как особая форма порочности категория "незаключенности", или несуществования, не может найти себе с точки зрения сферы своего применения самостоятельного места среди других форм порочности, ничем не отличаясь, по сути, от ничтожности <8>.

--------------------------------

<8> См.: Там же. С. 13.

По мнению О.В. Гутникова, в зависимости от того, рассматривать ли сделку как юридический факт или же как правоотношение, "несостоявшиеся сделки как юридические факты - это только разновидность недействительных сделок, особенностью которых является лишь то, что основания их недействительности лежат в недостатках юридического состава, касающихся внешней стороны действия. Если же под сделкой подразумевать правоотношение, то выражение "несостоявшаяся сделка" является синонимом выражения "недействительная сделка" <9>.

--------------------------------

<9> Гутников О.В. Недействительные сделки в гражданском праве. Теория и практика оспаривания. М.: Книжный мир, 2005. С. 71.

Е.И. Афонина высказывала противоречивую позицию в отношении различий между незаключенной и недействительной сделкой. Она основывает свою позицию на отсутствии значения различия для судебной практики и делает вывод о том, что незаключенная сделка является видом ничтожной сделки, при этом одновременно утверждая, что понятие "незаключенная сделка" шире понятия "ничтожная сделка" <10>.

--------------------------------

<10> См.: Афонина Е.И. Вопросы недействительности сделок в судебно-арбитражной практике // Вестник Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа. 2002. N 4. С. 108.

Хотелось бы отметить, что в отечественной юриспруденции и правоприменительной практике в настоящее время рассматриваемая проблема, как нам кажется, при отсутствии ее должной теоретической разработки приобретает реальное практическое значение благодаря введению понятия незаключенного договора непосредственно в систему легальной терминологии.

В некоторых случаях понятие незаключенности выражено текстуально, когда в законе прямо говорится, что договор "считается незаключенным". Так, в п. 2 ст. 465 ГК РФ говорится, что, "если договор купли-продажи не позволяет определить количество подлежащего передаче товара, договор не считается заключенным", по п. 2 ст. 554 ГК РФ "при отсутствии данных, позволяющих определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче, они считаются несогласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным", абз. 2 ст. 555 ГК РФ говорит, что "при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным", согласно п. 3 ст. 607 ГК РФ "при отсутствии в договоре аренды данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды, они считаются несогласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным", в п. 1 ст. 654 говорится о том, что "при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным", а согласно п. 3 ст. 812 ГК РФ, "если в процессе оспаривания заемщиком договора займа по его безденежности будет установлено, что деньги или другие вещи в действительности не были получены заемщиком от заимодавца, договор займа считается незаключенным". В п. 1 ст. 878 ГК РФ перечислены обязательные реквизиты чека и установлено, что отсутствие в документе какого-либо из этих реквизитов лишает его силы чека.

Аналогичные правила содержатся в Положении о простом и переводном векселе 1937 г.: согласно п. 2 гл. 1 документ, в котором отсутствует какой-либо из названных в Положении реквизитов векселя, по общему правилу не имеет силы векселя. Могут быть приведены и другие нормы действующего гражданского законодательства схожего характера <11>.

--------------------------------

<11> См.: Садиков О.Н. Недействительные и несостоявшиеся сделки // Юридический мир. 2000. N 6. С. 7.

Законодатель использует не вполне адекватный с логической точки зрения лингвистический прием, когда для ясности языка отрицающая характеристика "незаключенности" применяется к договору как некоторой данности, которая уже гипотезирована названными положениями закона как нечто "существующее", но с присоединением к ней негативного предиката как бы "утрачивает" свое существование. Это, впрочем, неизбежно, когда вообще пытаются говорить о несуществующем, и связано с особенностями человеческого мышления как такового.

В других случаях, когда нет подобных прямых указаний, незаключенность договора при несогласовании существенных условий выводится доктриной и судебной практикой логическим путем из позитивных установлений - общего правила п. 1 ст. 432 ГК РФ, согласно которому "договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора", а также из нередко встречающихся специальных указаний о том, что тот или иной договор считается заключенным, если сторонами согласовано какое-то условие или выполнены дополнительные условия, касающиеся формы или момента заключения договора. Так, во многих нормах действующего законодательства наличие в гражданском праве незаключенных сделок выражено в косвенной форме, но достаточно ясно. Ряд статей ГК РФ говорит о порядке заключения договора и определяет необходимые для этого условия (ст. 432 - 449). Если возникает спор о том, были ли эти условия соблюдены и возник ли договор, такой спор не о недействительности сделки, а о том, заключена она или нет. Таковы понятия и терминология гражданского права, отражающие реальные отношения, лежащие в основе этих словесных юридических формулировок.

Как представляется, можно присоединиться к мнению ученых, полагающих, что в качестве критерия разграничения сделок на недействительные и несостоявшиеся выступает их общая способность порождать гражданско-правовые последствия: если недействительная сделка может влечь за собой такие последствия (хотя бы и специальные), наступления которых ее субъекты не желают, то несостоявшаяся - нет <12>. Таким образом, очевидны различия между недействительными и незаключенными сделками и вытекающая отсюда необходимость различного правового регулирования в отношении их правовых последствий.

--------------------------------

<12> См.: Матвеев И.В. Недействительность сделок с пороком формы // Современное право. 2001. N 9. С. 24.