Раздел 11. «Приложения»
В приложения включаются документы, подтверждающие базовые данные:
сведения о компетентности руководителей предприятия результаты маркетинговых исследований описание образцов продукции заключения экспертов-консультантов: гарантийные письма или контракты с поставщиками и потребителями продукции; договоры аренды, найма, лицензии, сертификаты соответствия; отзывы потребителей о качестве и свойствах продукции.
Продвижение проекта
Презентация (официальное предъявление) бизнес-плана: 1) направить бизнес-предложение и бизнес-план потенциальным инвесторам и партнёрам; 2) подготовить сценарий предъявления бизнес-плана, в котором предусмотреть до 5 минут изложение сути проекта, бизнес-плана и до 15 минут - время для диалога и подготовленных ответов на неизбежные вопросы; З) изложение бизнес-плана, демонстрация образцов продукции и услуг предприятия; 4) выражение надежды на сотрудничество.
Переговоры с инвестором: 1) изложение бизнес - идеи; 2) выявление партнёрских интересов; 3) в случает заинтересованности - обстоятельное аргументированное доказательство эффективности проекта, гарантий возврата инвестиций в приемлемые для инвестора сроки. Примерная схема изложения:
- описание продукта деятельности;
- условия предоставления капитала;
- финансовые показатели на начальный и перспективный период;
- показатели эффективности вложений материальных и Финансовых средств
- информацию об учредителях;
- выделение отличительных преимуществ данного проекта и бизнес-плана от других;
- сроки реализации основных позиций бизнес-плана.
Необходимо продемонстрировать обязательность и компетентность, знание проблем и некоторые альтернативные способы их решения.
Письмо к кредитору: заготовить проект письма к инвестору, партнёру на хорошей бумаге с мотивированной просьбой о ссуде, вложении средств в дело на взаимовыгодной основе, с обещанием предоставить при необходимости дополнительную информацию.
Механизм получения банковского кредита
Виды банковского кредита
- кредитованию физических лиц;
- кредитование МСБ;
- кредитование корпоративного бизнеса.
Кредитование физических лиц
- кредит на неотложные нужды;
- кредитные карты;
- ипотека;
- потребительское кредитование;
- автокредит.
Вариант платежей
В зависимости от того, как именно происходит погашение основной суммы долга (так называемого «тела кредита») и процентов по нему существуют два способа погашения задолженности:
Аннуитетный платеж - это равный по сумме ежемесячный платеж по кредиту, который включает в себя сумму начисленных процентов за кредит и сумму основного долга.
Формула расчёта аннуитетного платежа имеет следующий вид:
где СК - сумма кредита;
ПС - процентная ставка в долях за месяц , т.е., если годовая % ставка равна 18%, то ПС = 18/(100×12);
м – количество месяцев, на которые берётся кредит.
Способ аннуитетных платежей в настоящее время используется в большинстве коммерческих банков.
Допустим, Вы взяли ипотеку в январе 2012 года на 15 лет в размере 3 млн. руб. под 10% годовых. Ежемесячный платеж каждый месяц будет неизменен – 32 238 руб. в мес. Но давайте сравним структуру вашего первого аннуитетного платежа и последнего:
Итак, по размеру платежи равны, но из суммы первого платежа 7238 руб. идет на погашение основного долга («тело кредита»), а остальное – это проценты по кредиту. Так что в первое время Вы в основном гасите проценты, а непосредственное погашение задолженности перед банком начинается где-то ровно посередине срока кредита (см. график ниже):
Чем хороши аннуитетные платежи?
Удобство: сумма платежа всегда одинакова, поэтому вероятность недоплатить почти нулевая.
Если досрочно погасить кредит в первую половину срока, Вы сможете существенно сократить свой долг.
Даже если Вы не будете гасить кредит досрочно, за счет инфляции с виду одинаковые платежи будут становиться все менее ощутимыми для вашего бюджета.
Поскольку аннутитетные платежи одинаковы, то Вы сможете приобрести большую по площади квартиру, чем в случае с дифференцированными платежами (см. ниже). Ведь в случае с дифференцированными платежами в первые годы они будут существенно выше, чем аннуитетные, и крупный кредит вам при тех же доходах могут одобрить с аннутитетными выплатами, но отказать – при дифференцированных.
Аннуитетные платежи идеальны для молодых семей, для тех, у кого карьерный рост в самом разгаре, и до пенсии еще лет 5-10. Доходы таких людей будут возрастать в будущем, и ежемесячные равные аннуитетные платежи будут становиться все менее заметными для бюджета. Кроме того, за счет рост доходов семья сможет досрочно выплатить кредит.
Поскольку при аннуитетных платежах в первую половину срока кредита выплачиваются в основном проценты, Вы сможете в этот период получать максимальный имущественный налоговый вычет в размере процентных выплат, и на полученные суммы возвращенного налога можно будет либо досрочно погашать ипотеку, либо использовать средства на иные цели.
Дифференцированные платежи меньшаются к концу срока кредитования и состоят из выплачиваемой постоянной доли основного долга и процентов на невыплаченный остаток кредита. Каждый месяц сумма основного долга уменьшается на одинаковое число, пропорциональное размеру кредита. По мере уменьшения суммы долга падает и размер процентных выплат, которые начисляются на ее остаток. Вместе с процентами снижается и размер ежемесячного платежа.
Формула расчета ежемесячного дифференцированного платежа
ДПn = ((СК+(СК/м*(n-1))*%/12+СК/м,
где ДПn – дифференцированный платеж в месяце n,
СК – сумма кредита,
м – количество месяцев по договору,
N – текущий месяц,
% - процент годовых по кредиту,
12 – количество месяцев в году.
В качестве примера приведен график платежей для кредита в размере 1 000 условных единиц на срок 12 месяцев, с ежемесячным возвратом 1/12 части кредита и уплатой процентов.
Вы взяли ипотеку в январе 2012 года на 15 лет в размере 3 млн. руб. под 10% годовых. Сравним структуру первого и последнего платежа по кредиту, который выплачивается по дифференцированной схеме:
Как мы можем видеть, первый платеж существенно больше, чем последний, и это обусловлено, в первую очередь, наличием процентных платежей, которые практически отсутствуют в последнем платеже (см. график ниже):
Какой вид платежа для кого лучше?
Если мы сравним общий размер выплат по кредиту на 15 лет в размере 3 млн. руб. под 10% годовых в случае аннуитета и дифференцированного платежа, мы придем к следующим цифрам:
Параметр сравнения
Аннуитет платеж - Ежемесячный платеж 32238 руб.
Дифференцированный - От 41667 руб. в начале срока до 16806 руб. в конце срока
Аннуитетный платеж
Для заемщиков, у которых доход будет возрастать в будущем.
Для заемщиков, которые еще не использовали право на имущественный вычет.
Для тех, кто боится ошибиться в сумме платежа и недоплатить
Для тех, кому нужен кредит на большую сумму
Для тех, кто предполагает в первую половину срока кредита его досрочно погасить (полностью или частично)
Для тех, кто не может себе позволить слишком серьезную нагрузку на семейный бюджет в первую половину срока кредита из-за высоких платежей.
Дифференцированный платеж
Для заемщиков, у кого доход достиг высшей точки, не предвидится дальнейшего роста доходов, а возраст приближается к пенсии. Тогда к пенсии платежи станут минимальными.
Кредитование МСБ
В рамках кредитования физических лиц – кредит на неотложные нужды:
«+»скорость принятия решения; простота оформления, длинные сроки кредитования.
«-» ставка, отсутствие возможности гибкого графика гашения кредита.
Кредитование МСБ в рамках корпоративного кредитования:
«+» ставки ниже, чем при кредитовании физических лиц, возможность использования шибкого графика погашения задолженности в зависимости от сезонного фактора, возможность использовать транши в рамках кредитной линии.
«-» необходимо уделять «особое» внимание бухгалтерии, работать по расчетному счету, трудность в оформлении (расчеты, бизнес-план, много бумаг по финансовой отчетности).
Кредитование корпоративного бизнеса.
Общие условия кредитования
Кредиты предоставляются резидентам Российской Федерации - юридическим лицам любой организационно-правовой формы, заключившим с Банком договор банковского счета, на коммерческой, договорной основе при соблюдении принципов целевого использования, обеспеченности, срочности, платности, возвратности.
Общие условия кредитования
С целью осуществления контроля над источниками погашения обязательств по кредиту необходимо обеспечить перевод Клиентом в Банк расчетов по контрактам доходной части технико-экономического обоснования кредита.
Сумма предоставляемых кредитных ресурсов, режим кредитования и сроки погашения задолженности определяются исходя из анализа бизнес-плана, прогноза движения денежных средств, финансового состояния Клиента, особенностей кредитуемой сделки, предоставляемого обеспечения, с учетом потребностей Клиента.
Предоставление кредитов осуществляется Банком в рублях и иностранной валюте.
Кредиты Клиентам предоставляются Банком на следующие цели:
кредитование на пополнение оборотных средств и финансирование расходов по основной производственной деятельности;
кредитование коммерческих операций, программ и контрактов;
кредитование федеральных и муниципальных программ;
овердрафтное кредитование;
приобретение оборудования, других основных средств и нематериальных активов;
а также иные цели, предусмотренные нормативными документами Банка.
Кредиты не предоставляются Клиентам:
представившим предложения, расходящиеся в основных аспектах с принципами и направлениями политики, которую проводит Банк в области кредитных операций;
представившим учредительные документы, не соответствующие требованиям действующего законодательства, предоставившим заведомо ложные сведения о себе, о коммерческой деятельности, о предмете сделки и обеспечении;
предоставившим документы по кредитуемому мероприятию и обеспечению, не соответствующие действующему законодательству;
не имеющим налаженного бухгалтерского учета;
предоставившим неполный перечень документов по кредитованию;
имеющим отрицательную кредитную историю в Банке, других банках;
созданным с нарушением законодательства.
Срок кредитования
краткосрочные (сроком до 1 года),
среднесрочные (от 1 до 3 лет),
долгосрочные (свыше 3 лет).
Кредитование Клиента производится на основе:
кредитного договора,
договоров об открытии кредитной линии с установленным «лимитом выдачи», «лимитом задолженности», «лимитом выдачи» и «лимитом задолженности»,
соглашения о предоставлении кредита в форме овердрафт.
Кредит
Кредитование разовых сделок на основе кредитного договора представляет собой разовое зачисление денежных средств на расчетный (текущий валютный) счет Клиента.
Кредитная линия
Под открытием кредитной линии понимается заключение кредитного договора, на основании которого Клиент приобретает право на получение и использование в течение обусловленного срока денежных средств при соблюдении следующих условий (может быть установлено одно из условий или оба одновременно):
- общая сумма предоставленных Клиенту денежных средств не может превышать установленной договором кредитной линии максимальной величины (лимита выдачи);
- единовременная задолженность Клиента не может превышать установленной договором кредитной линии максимальной величины лимита задолженности.
Овердрафт
Кредитование расчетного (текущего) счета Клиента при отсутствии или недостаточности на нем средств (овердрафт) предполагает оплату расчетных документов со счета Клиента при установленном лимите и сроке, в течение которого должны быть погашены кредитные обязательства Клиента перед Банком.
Банковские гарантии
Понятие и сущность банковской гарантии изложены в параграфе 6 ГК РФ.
Банковская гарантия – письменное обязательство Банка-гаранта, выданное по поручению и за счет Клиента (Принципала), заплатить получателю банковской гарантии (Бенефициару) денежную сумму.
Основание для выдачи банковской гарантии – заявка принципала на получение банковской гарантии.
Банк выдает следующие виды банковских гарантий в зависимости от характера обязательств, исполнение которых обеспечивается выдачей банковской гарантии:
тендерные гарантии,
гарантии исполнения,
гарантии возврата платежа,
контргарантии.
Банковская гарантия – документ, совершенный в письменной форме. Текст гарантии должен быть ясным, точным и исключать спорные моменты.
Условия, составляющие содержание гарантии:
наименование гаранта
наименование принципала
наименование бенефициара
ссылка на основной договор, в котором предусмотрена необходимость выдачи гарантии
максимальная денежная сумма, подлежащая выплате
срок, на который выдана гарантия
правила осуществления платежа
положение, направленное на сокращение суммы гарантийных выплат.
Банковская гарантия вступает в силу со дня ее выдачи, если иное не предусмотрено ее условиями. Срок является существенным условием гарантийного обязательства. Окончание срока, на который выдана банковская гарантия, является основанием прекращения гарантийного обязательства в целом.
Банковская гарантия прекращает свое действие:
фактом уплаты бенефициару суммы, на которую выдана гарантия,
окончанием определенного в гарантии срока, на который она выдана,
вследствие отказа бенефициара от своих прав по гарантии и возвращения ее гаранту,
вследствие отказа бенефициара от своих прав по гарантии путем письменного заявления об освобождении гаранта от его обязательств.
Состав документов
Учредительные и правоустанавливающие документы заемщика/поручителя/залогодателя/гаранта;
Финансовая отчетность заемщиков /поручителей /залогодателей /гарантов (копии бухгалтерских балансов, отчетов о прибылях и убытках, расшифровки и справки);
Документы по хозяйственным операциям и экономической деятельности заемщика, в том числе: копии документов о собственности или договор аренды на производственные и складские помещения, договора и/или контракты на поставку и реализацию товарно-материальных ценностей, услуг, являющихся объектом кредитования (договора с поставщиками и покупателями), договора и/или контракты, подтверждающие наличие источника погашения кредита;
Документы по предоставляемому обеспечению по кредиту, подтверждающие наличие обеспечения и право собственности на него и прочие документы
Анкета;
Технико-экономическое обоснование кредита, бизнес-план, бюджет
Обеспечение возврата предоставляемого кредита
Исполнение Клиентом своих обязательств по кредитному продукту может обеспечиваться залогом, поручительством, банковской гарантией, средствами депозитного счета и другими способами.
Залог
В обязательном порядке осуществляется страхование предмета залога в полной стоимости его залоговой оценки за исключением случаев, когда предметом залога выступают ценные бумаги или имущественные права. Страхование должно осуществляться в утвержденных Банком страховых компаниях от согласованных с Банком страховых рисков.
Порядок и периодичность проверки обеспечения, а также особенности принятия в обеспечение исполнения обязательств того или иного вида обеспечения, требования к обеспечению определяются внутренними нормативными документами Банка или залоговой службой Банка.
В соответствии с законодательством РФ не могут являться предметом залога:
предметы, изъятые из оборота в соответствии с гражданским законодательством (оружие, наркотические, радиоактивные, взрывчатые вещества и т.п.);
права, неразрывно связанные с личностью кредитора (такие как: требования об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иные права, уступка которых другому лицу запрещена законом);
эмиссионные ценные бумаги, не прошедшие государственную регистрацию, эмиссионные ценные бумаги, полностью не оплаченные их владельцем, эмиссионные ценные бумаги, отчет об итогах выпуска которых не зарегистрирован.
недвижимое имущество, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание (жилое помещение либо его часть, если для гражданина – должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением; земельные участки, на которых расположены вышеуказанные объекты, а также земельные участки, использование которых не связано с осуществлением гражданином – должником предпринимательской деятельности);
строения неопределенного назначения;
строения, признанные в установленном порядке непригодными для пользования (аварийные, расположенные на подрабатываемых территориях, в зонах отвала ТЭЦ, в зонах карста, поврежденные по причине стихийных бедствий или пожара);
самовольно возведенные и бесхозные объекты;
строения, земельные участки, право собственности на которые не зарегистрировано в установленном порядке;
строения, право собственности на которые не зарегистрировано в установленном порядке, расположенные на земельных участках, право пользования, аренды или собственности на которые не подтверждается правоустанавливающими документами;
земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности;
земельные участки, не прошедшие государственный кадастровый учет;
земельные участки, находящиеся у граждан или юридических лиц на праве постоянного бессрочного пользования;
земельные участки, находящиеся у граждан на праве пожизненно наследуемого владения;
части земельных участков, площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ;
товары, не прошедшие в предусмотренных законодательством случаях процедуру обязательной сертификации.
В качестве залога рассматриваются:
ценные бумаги (государственная облигация, облигация, вексель, котируемые акции, акции предприятий);
объекты недвижимого имущества – здания и сооружения, части зданий (помещения), земельные участки, предприятия как имущественный комплекс, объекты недвижимого имущества, незавершенные строительством (только в случае их ликвидности, которая устанавливается Отделом залогов Кредитного департамента, при этом степень готовности объекта незавершенного строительства в физическом наличии должна быть не менее 50%), морские, речные, воздушные суда;
движимое имущество (оборудование, технологические линии, транспортные средства, спецавтотранспорт);
товарно-материальные ценности (ТМЦ) – готовая продукция, сырье, товары для перепродажи;
средства депозитного счета юридического лица, физического лица (права требования).
залог доли в Уставный капитал;
имущественные права (требования).
Особенность залога товаров в обороте
Залогодатель ничем не связан в своих действиях при проведении обычных коммерческих операций: он вправе продавать и закупать товары, сырье, материалы и т.п.
При этом должно соблюдаться условие, чтобы общая стоимость имеющихся у залогодателя товаров соответствовала той, которая предусмотрена договором о залоге и чтобы не изменялась их ликвидность.
На залогодателя возложена обязанность учета товаров в обороте, являющихся предметом залога, для чего он должен вести специальную книгу залогов. В эту книгу вносятся записи об условиях залога товаров и обо всех операциях, которые влекут изменение состава или натуральной формы заложенных товаров, включая их переработку, на день последней операции.
Особенности залога биржевых товаров
В залог могут приниматься биржевые и сырьевые товары:
- лес,
- пиломатериалы,
- бумага,
- строительные материалы,
- сельскохозяйственная продукция,
- нефтепродукты,
- металл,
- металлопродукция и т.п.
Необходимо анализировать следующую информацию:
цена товара,
объем, вес,
качество товара,
место хранения,
условия поставки (сроки, порядок транспортировки),
биржевые цены на товар в конкретном регионе.
При установлении залоговых цен на них следует исходить из среднебиржевых цен (котировки) на данный товар.
При принятии решения о кредитовании учитывается следующее:
Кредитная история;
Взаимоотношение с банками;
Финансовой состояние;
Тенденции на рынке, где работает Заемщик;
Целевое назначение использования средств;
Источники погашения кредита;
Обеспечение;
Перспективное развитие бизнеса с Клиентом.
Взаимоотношение с банками
Анализируется движение по расчетным счетам предприятия, наличие / отсутствие картотек к ним.
Цель анализа состоит в выявлении существующей тенденции их объяснением : роста или снижения, а также циклические изменения и, которые могут быть обусловлены, например, сезонными колебаниями продаж, существующим в организации, циклом производства, торговым циклом.
Обороты по всем счетам организации сравниваются с выручкой, полученной из формы № 2 к балансам за соответствующий период. При наличии существенного различия этих данных, в анализе указывается причина такого различия
Финансовое состояние
Результатом анализа является итоговая оценка финансового состояния организации, полученная путем анализа балансов и отчетов о прибыли и убытках за 5 последних отчетных периода.
Анализ основных технико-экономических показателей деятельности Заемщика (выручка, себестоимость, прибыль и т.п.) производится в сравнении с аналогичным периодом прошлого года с целью определения развития бизнеса Заемщика.
Анализируется структура дебиторской и кредиторской задолженности по контрагентам и их доле в общей задолженности.
Факторы, которые могут повлиять на ухудшение финансового состояния:
например, сезонное падение оборотов, неплатежи контрагентов, переход части дебиторской задолженности в разряд просроченной, закрытие кредитных линий в банках, отказ в реструктуризации задолженностей за энергоносители, начисление пеней по задолженностям перед бюджетом, предъявление требований несколькими кредиторами и т.п.
Анализ рынка
Приводится краткое описание рынка, оценивается степень его развития. Указывается, какую долю занимает анализируемое организация на данном рынке, приводится структура поставщиков и покупателей, анализируется динамика товарооборота организации, перечисляются его основные конкуренты. Описывается рыночная стратегия организации (ценовая политика, предоставление дополнительных услуг, наличие маркетинговых исследований, изучение спроса на предлагаемый товар) согласно сведениям, предоставленным самой организацией, а также полученным из других источников (пресса, аналитические обзоры, отраслевые печатные издания). Перечисляются основные факторы, влияющие на рынок - экономические, политические, экологические и т.п. Важно выявить основных потребителей рынка, оценить их платежеспособность, диверсификацию клиентских рисков, рассмотреть устойчивость спроса.
Целевое назначение использования кредитных средств
Приводится детальное описание кредитной сделки с указанием необходимой и запрашиваемой суммы кредитных средств, срока завершения операции и получения прибыли. Согласно представленного ТЭО, описывается финансовая сторона проекта. Цены ТЭО сравниваются со среднерыночными, оценивается рентабельность проекта, которая сравнивается с процентной ставкой по кредиту.
Источники погашения кредита
Анализ строится на основе ТЭО проекта, в случае необходимости приводится анализ денежных потоков организации на период кредитования.
Обеспечение
Вариант обеспечения:
залог, заклад, поручительство и т.д.
Оценка стоимости обеспечения:
определяются (залоговая) стоимость обеспечения, которая должна обеспечивать возможность быстрой реализации залога в случае невозврата кредита и покрывать как ссудную задолженность, так и начисленные, но не уплаченные проценты по кредиту.
Необходимость страхования залога:
отмечается, существует ли необходимость страхования предмета залога. Если такая необходимость присутствует - страховая сумма, срок страхования, выгодоприобретатель.
Перспективное развитие бизнеса с Клиентом.
Описание банковских продуктов, которыми Заемщик пользуется, и перспектива работы его по новым банковским продуктам или расширение существующего бизнеса за счет увеличения объемов