10. Согласование результатов и вывод итоговой стоимости

Целью согласования результатов использования методов в рамках трех традиционных подходов к оценке является определение преимуществ и недостатков каждого из них и, тем самым, выработка единой стоимостной оценки. Преимущества и недостатки каждого метода в оценке определяются по следующим критериям:

• возможность отразить действительные намерения потенциального покупателя или продавца;

• тип, качество и обширность информации, на основе которой проводится анализ;

• способность параметров методов учитывать конъюнктурные колебания на рынке;

• способность учитывать специфические особенности объекта, влияющие на его стоимость.

Окончательное итоговое суждение оценщика о стоимости имущества выносится на основе полученных ориентиров стоимости оцениваемого имущества, полученных в рамках классических подходов к оценке. Для согласования результатов необходимо определить веса, в соответствие с которыми отдельные, ранее полученные ориентиры, сформируют итоговую рыночную стоимость имущества.

Для определения весов различных подходов используем пять приведенных ниже критериев, которыми будем описывать те или иные преимущества или недостатки примененного метода расчета с учетом особенностей настоящей оценки. Подробное обсуждение такого подхода к процедуре согласования опубликовано А. Шаскольским на секции по оценке недвижимости, работавшей в рамках VIII Международного ежегодного Конгресса «СЕРЕАН».

Для расчета весов использованных методов проделаем следующие вычисления:

• построим матрицу (таблицу) факторов, присвоив каждому подходу баллы в соответствии с пятью критериями;

• определим сумму балов каждого подхода;

• определим сумму баллов всех используемых подходов;

• из отношения суммы баллов каждого подхода к сумме баллов всех использованных подходов найдем расчетный вес подхода в процентах (с учетом необходимого округления до 1%);

• на основе округленных весов и полученных примененными методами расчетов результатов рассчитаем согласованную стоимость оцениваемого имущества путем умножения полученного с помощью данного подхода ориентира стоимости на вычисленный вес этого подхода и округлим с точностью до 1000 рублей для получения окончательного результата.

Таблица 22

Согласование результатов и определение рыночной стоимости объекта оценки

№ п/п	Критерий согласования	Доходный	Сравнительный	Затратный
1	Степень соответствия	-	-	-
1.1	задаче оценки	30	40	30
1.2	цели оценки	30	30	40
1.3	функциональному назначению объекта оценки	30	30	40
1.4	оцениваемым правам	35	30	35
2	Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов	20	50	30
3	Степень предпочтительности каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки	20	30	50
4	Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах	50	20	30
5	Удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов	20	50	30
Средний ранг, баллы		29,37	35	35,63
Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед		0,29	0,35	0,36
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб.		26 409 247,6	83 263 020	58 394 086,9
Согласованная рыночная стоимость, руб.		31 594 764

Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: г.Челябинск,Ленинский р-н, ул.Гагарина,22 по состоянию на 2017 г., с учетом необходимого округления, составляет: 31 594 764 (тридцать один миллион пятьсот девяноста четыре тысячи семьсот шестьдесят четыре).