Расчет износа методом срока жизни

Износ является функцией времени объекта.

Определение износа зданий методом срока жизни базируется на экспертизе строений оцениваемого объекта и предположении, что эффективный возраст объекта так относится к типичному сроку экономической жизни, как накопленный износ к стоимости воспроизводства (замещения) здания.

При расчете износа методом срока жизни используются понятия:

Физическая жизнь здания (Т_н) – период эксплуатации здания, в течение которого состояние несущих конструктивных элементов здания соответствует определенным критериям (конструктивная надежность, физическая долговечность и т.п.). Срок физической жизни объекта закладывается при строительстве и зависит от группы капитальности здания. Физическая жизнь заканчивается, когда объект сносится.

Хронологический возраст (Т_факт) – период времени, прошедший со ввода объекта в эксплуатацию до даты проведения оценки.

Эффективный возраст (Т_эф) рассчитывается на основе хронологического возраста здания с учетом его технического состояния и сложившихся на дату проведения оценки экономических факторов, влияющих на стоимость оцениваемого объекта. В зависимости от особенностей эксплуатации здания эффективный возраст может отличаться от хронологического возраста в большую или меньшую сторону. В случае нормальной (типичной) эксплуатации здания эффективный возраст, как правило, равен хронологическому.

Рис. 6.1. Периоды жизни здания и характеризующие их

оценочные показатели

Показатели физического износа, эффективного возраста и срока экономической жизни находятся в определенном соотношении, которое можно выразить формулой

И = ( Т_эф / Т_н) ∙ 100% , (7)

где И – износ, %.;

Т_эф– эффективный возраст, определяемый экспертом на основе технического состояния элементов или здания в целом;

Т_н– типичный срок физической жизни.

Физический износ можно рассчитать как для отдельных элементов здания, так и для здания в целом. Для приближенных расчетов износа возможно использовать упрощенную формулу

И = (Т_факт / Т_н) ∙ 100% ,

И=41/120*100=34,167

где Т_факт– хронологический возраст.

Применение формулы (6.8) актуально при расчете процентных поправок на износ в сравниваемых объектах (метод сравнительных продаж), когда оценщику не представляется возможным произвести осмотр выбранных аналогов для определения показателей, используемых в формуле

V = V_зу +[Vп_замещ–И]= 12836008,8+(43510777,1-43510777,1*0,34167)=41480458,68824

9.2 Сравнительный подход

В качестве единицы сравнения выбран 1 кв.м общей площади нежилого здания.

Элементы сравнения включают в себя следующие количественные и качественные ценообразующие факторы:

1. Оформленные должным образом права на недвижимость.

2. Условия финансовых расчетов при приобретении объекта недвижимости.

3. Условия продажи (чистота сделки).

4. Динамика сделок на рынке (дата продажи).

5. Местоположение.

6. Физические характеристики (общая площадь, возраст и состояние помещений, наличие коммуникаций, класс помещений и т.д.).

В процессе отбора объектов-аналогов отдавались предпочтения тем аналогам, которые идентичны или близки по первым четырем элементам сравнения (ценообразующим факторам) к оцениваемому объекту, а также имеют аналогичное функциональное назначение.

Таким образом, оставшиеся факторы, по которым будет производиться сравнение объектов-аналогов с объектом оценки и корректировки цен аналогов, следующие:

• общая площадь здания;

• площадь земельного участка;

• местоположение объекта и его окружение;

• назначение и текущее использование здания;

• внутренняя отделка и состояние здания.

Выборка объектов-аналогов для оцениваемого объекта представлена в таблице 15.

Для целей определения стоимости сравнительным подходом, оценщиком было принято решение использовать данные о предложениях к продаже зданий и помещений (объектов-аналогов) в различных районах города, так как используемый метод расчета позволяет провести корректировку стоимости аналога в зависимости от нюансов местоположения.

При подборе объектов-аналогов использовались специализированные периодические издания (газеты «Евразия», «Городок» и др.), информация риэлтерских сайтов Интернета (www.chelreal.ru, www.74dom.ru, www.domchel.ru), консультации с риэлтерскими фирмами города.

ТАБЛИЦА 15 ОТДЕЛЬНО

Процесс определения корректировок на торг. Используя стоимости предложения, необходимо учесть снижение стоимости в результате торгов между продавцом и покупателем.

За основу расчета взяты мнения профессиональных участников рынка о существовавших на дату определения стоимости скидках на уторгование.

Наименование агентства недвижимости	Контактная информация	Величина поправки на торг по состоянию на февраль 2017г., %
ООО «Риэлт-Стройком»	(351) 731-99-99	3-7
Центр недвижимости «Форум»	(351) 247-40-22	5
АН «Компаньон»	(351) 247-41-41	5
ЗАО «МИАН-Челябинск»	(800) 700-60-60	0-10
Итого среднее:		5,0

2. Имущественные права. При прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на помещение. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться объектом. Введение тех или иных ограничений на право собственности объективно снижает стоимость объекта недвижимости. В данном случае корректировка цен аналогов не требуется, поскольку на все объекты-аналоги у продавцов имеется полное право собственности на здания и земельные участки.

3. На условия финансирования. В данном случае предполагается, что все объекты-аналоги приобретаются за собственные средства и корректировка по данному фактору не требуется

4. На условия продажи. На условиях продажи всех объектов-аналогов не сказываются какие-либо чрезвычайные факторы, корректировка по данному параметру не требуется.

5. Динамика сделок на рынке (дата продажи/предложения). Составляющими факторами времени, влияющими на цену сделок, являются инфляция и дефляция, изменения в законодательстве, изменение спроса и предложения на объект недвижимости. Поскольку объекты-аналоги проданы или выставлены на продажу в феврале 2017. корректировка их цен не требуется.

6.На местоположение.

Корректировка на местоположение в данном случае определяется экспертным путем. На основании анализа рынка купли-продажи производственных зданий можно сделать вывод, что районы в которых расположены рассматриваемые аналоги имеют равный уровень коммерческой привлекательности, что и объект оценки. Корректировка не требуется.

7. На наличие инженерных коммуникаций. Возможность использовать большее количество доступных коммуникаций повышает комфортность, увеличивая коммерческую привлекательность производственного здания. В нашем случае инфраструктура объектов–аналогов и объектов оценки развита одинаково.

8. На техническое состояние (качество внутренней отделки). Корректировка не требуется.

9.На наличие подъездных путей. Для производственного помещения имеет большое значение наличие хороших подъездных путей. В данном случае корректировка цен аналогов не проводилась, поскольку все объекты аналоги, как и объект оценки имеют хорошие подъездные пути.

10. На различие в площади помещения. Для определения величины поправки был проведен анализ парных продаж производственных помещений в различных районах г. Челябинска.

ТАБЛИЦА 16

Из выборки, представленной в таблице 16 можно выделить несколько пар аналогов – производственных помещений отличающихся только площадью и имеющих одинаковые значения всех остальных ценообразующих факторов, таких как местоположение, оснащенность инженерными коммуникациями, техническое состояние и т.д.

№ пары	Первый объект из пары - № объекта в соответствии с таблицей 16	Второй объект из пары - № объекта в соответствии с таблицей 16	Отношение площади первого объекта из пары к площади второго объекта из пары	Отношение цены 1 кв.м первого объекта из пары к цене 1 кв.м второго объекта из пары
1	2	3	4	5
1	1	2	8.5	2.82
2	2	3	0.6	4.87
3	3	4	0.26	0.59
4	4	5	0.66	7.67

По данным таблицы 17 построим графическую зависимость соотношения цен производственных помещений от соотношения площадей (рисунок 2).

Рисунок 2. Корректировка на различие в площади

Таким образом, корректировка на различие в площади помещений определяется зависимостью, представленной на рисунке 2.

Таблица 7