Введение

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости.

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры и правовой среды рынка).

Сейчас на рынке недвижимости представлены жилые квартиры и комнаты, офисные здания и помещения, здания производственного и торгового назначения, коттеджи, дачи и сельские дома с земельными участками. Следует учитывать региональные особенности рынка недвижимости.

В производственно-экономической практике экономических субъектов появляется множество случаев, когда возникает необходимость оценить рыночную стоимость имущества предприятий. Без оценки стоимости не обходится ни одна операция по купле-продаже имущества, кредитованию под залог, страхованию, разрешению имущественных споров, налогообложению.

Определение рыночной стоимости объектов недвижимости представляет собой сложный и уникальный процесс, поскольку практически невозможно найти два абсолютно идентичных объекта. Даже в том случае, когда здания построены по одному типовому проекту, но расположенные на разных земельных участках, их стоимость может значительно различаться.

Актуальность настоящей работы обусловлена, с одной стороны, тем, что многие отказываются от проживания в квартирах по причине слишком загрязненного воздуха и высокой квартирной платы за жилье и приобретают земельные участки для строительства жилого дома,а с другой стороны - в данный момент в условиях кризиса, многие останавливают стройку по причине подорожания строительных материалов.

В современной науке недостаточно разработана оценка как частного малоэтажного строительства, так и незавершенного строительства, что не позволяет нам полноценно оценить как достроенный дом с земельным участком, так и недостроенный.

На сегодняшний день появляется все большая необходимость в компетентной и объективной оценке стоимости недвижимости, а институт оценки собственности еще не полностью сформирован, отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня.

Рассмотрение вопросов связанных с данной тематикой носит как теоретическую, так и практическую значимость.

Цель работы -определение рыночной стоимости незавершенного строительством жилого дома с земельным участком и определение стоимости этого же объекта, когда строительство было уже завершено, а также анализ полученных результатов.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

• Исследовать теоретическую основу оценки рыночной стоимости недвижимости;

• Дать характеристику объекту оценки и его окружению;

• Обосновать рыночную стоимость объекта оценки;

• Провести анализ различия методологии оценки незавершенного строительства и частного малоэтажного строительства;

• Провести анализ различия стоимости полученной при оценке объекта незавершенного строительства и объекта частного малоэтажного строительства;

• Дать рекомендации участникам рыночных отношений.

Объект исследования – процедура определения рыночной стоимости имущества.

Предмет исследования - рассмотрение вопросов сформулированных в качестве задач данного исследования.

Теоретической и методологической основой проведения исследования явились законодательные акты, нормативные документы по теме работы.

Источниками информации для написания работы послужили нормативно-правовая литература, базовая учебная литература, авторские статьи в рассматриваемой области, результаты практических исследований отечественных и зарубежных авторов, статьи и обзоры в специализированных и периодических изданиях, справочная литература, прочие актуальные источники информации.

Общая информация, идентифицирующая объект оценки
Объект оценки	административное здание, расположенное по адресу…
Сегмент рынка	Коммерческая недвижимость
Фактическое использование объекта недвижимости	Административное здание
Рекомендации по наиболее эффективному использованию объекта недвижимости	Наиболее эффективным вариантом исползования является продажа
Первоначальная балансовая стоимость, руб.	Данные не предоставлены
Остаточная балансовая стоимость, руб.	Данные не предоставлены
Имущественные права на объекты недвижимости:	Право собственности
Правоустанавливающие документы	Договор купли-продажи.
Правоудостоверяющие документы	1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на 2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок
Наличие обременений	Не зарегистрировано
Результаты, полученные при применении различных подходов к оценке при расчете стоимости объекта оценки
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная затратным подходом, руб.
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная сравнительным подходом, руб.
Рыночная стоимость объекта оценки, определенная доходным подходом, руб.
Итоговая величина стоимости объекта оценки
Рыночная стоимость объекта оценки, расположенного по адресу: Челябинская обл., г. Копейск, юго-западнее озера Рыбное по состоянию на 30.09.2013г., составляет:

ЗАДАНИЕ НА ОЦЕНКУ

Объект оценки:	Нежилое помещение
Имущественные права на объект оценки:	Свидетельство о регистрации права собственности
Цель оценки:	Обоснование рыночной стоимости
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения:	Результаты оценки будут использованы для принятия решения по дальнейшему управлению имуществом
Вид стоимости:
Дата оценки:	16.02.2017
Срок проведения оценки:	16.02.2017-08.03.2017
ринятые допущения и огрничивающие условия:	Оценщик не имеет ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом объекте и действует непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам. Оценщик не принимает на себя ответственности за описание правового состояния объекта оценки, подразумевающего обсуждение юридических аспектов права собственности. Права собственности на рассматриваемый объект, а также имущественные права, предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально. Оценка была проведена, а Отчёт составлен в соответствии с действующим законодательством и стандартами оценки, а также на основании предоставленной информации. Приведенные в Отчете сведения, на основании которых осуществлялся анализ, делались предположения и выводы, были получены с наибольшей степенью использования наших профессиональных знаний и опыта. Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых факторов, влияющих на оценку, на состояние объекта оценки. Оценщики не несут ответственности ни за наличие таких факторов, ни за необходимость их выявления. Исходные данные, использованные оценщиком при подготовке отчета, были получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, оценщик не может гарантировать их абсолютную точность, поэтому там, где возможно, делаются ссылки на источники информации.
	От оценщика не требуется появляться в суде или свидетельствовать иным способом по поводу произведенной оценки, иначе, как по официальному вызову суда. 7. Вознаграждение оценщика не зависит от итоговой оценки стоимости, а также от тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в Отчете.

Заказчик:	Иванова Светлана Петровна
Реквизиты Заказчика:	Выдан: отделом УФМС России по Челябинской области в Лениском р-не р. Челябинска
Сведения об оценщиках, выполнявших оценку, и привлекаемых к работе специалистах:	Лицензия № 002544, выдана Министерством имущественных отношений РФ 23.11.2015г. сроком на 3 года. Страховой полис № 03/115521-1 выдан ЗАО «Промышленно-страховая компания».
Исполнитель оценки:	Петров Петр Петрович
Реквизиты Исполнителя:	Выдан: отделом УФМС России по Челябинской области в Лениском р-не р. Челябинска

СВЕДЕНИЯ О ЗАКАЗЧИКЕ ОЦЕНКИ И ОБ ОЦЕНЩИКЕ

4 ОБЩАЯ ЧАСТЬ

4.1 Последовательность определения стоимости объекта оценки

Процедура оценки включала в себя следующие этапы:

· осмотр объекта, фотофиксация;

· оценка фактического состояния объекта;

· установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;

· сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;

 определение наилучшего использования земельного участка, как свободного и с имеющимися улучшениями;

 анализ общеэкономической ситуации, а также сегмента рынка, к которому относится объект оценки;

 анализ применимости общепринятых подходов к оценке;

· выбор методов оценки в рамках традиционных подходов и осуществление необходимых расчетов;

· согласование (обобщение) результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объектов оценки;

· составление отчета об оценке.

4. 2 Перечень предоставленных документов

1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание

2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на земельный участок (в некоторых вариантах)

3. Технический паспорт здания по состоянию на.;

4. Кадастровый паспорт земельного участка.

4.3 Пределы применения результатов оценки

Результат оценки предполагается использовать для реализации имущества в рамках процедуры банкротства. Потенциальными пользователями отчета об оценке являются Собственник объекта оценки, судебные органы, потенциальные покупатели. В соответствии со Стандартами оценки, итоговая величина стоимости объекта оценки может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

4.4 Декларация оценщика

Подписавшие данный отчет оценщики настоящим удостоверяют, что в соответствии с имеющимися у нас данными:

- Приведенные в отчете факты, на основе которых проводился анализ, делались предположения и выводы, были собраны нами с наибольшей степенью использования наших знаний и умений и являются, на наш взгляд, достоверными и не содержащими фактических ошибок.

- Содержащиеся в отчете анализ, мнения и заключения принадлежат самим оценщикам и действительны строго в пределах ограничительных условий и допущений, являющихся частью настоящего отчета.

- Оценщики не имеют ни настоящей, ни ожидаемой заинтересованности в оцениваемом имуществе и действуют непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

- Вознаграждение Оценщиков не зависит от итоговой оценки стоимости, а также тех событий, которые могут наступить в результате использования Заказчиком или третьими сторонами выводов и заключений, содержащихся в отчете.

- Оценка проведена и отчет составлен в соответствии с Федеральным Законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29 июля 1998г. №135-ФЗ и со Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности [3,4,5], Стандартами и правилами оценочной деятельности Общероссийской общественной организации «Российское общество оценщиков».

- Образование подписавших отчет оценщиков соответствует действующим на дату составления отчета требованиям;

- Оценщик (оценщики) имеет опыт оценки аналогичного имущества;

- Никто, кроме лиц, указанных в отчете, не оказывал профессиональной помощи в подготовке отчета.

5 описание объекта ОЦЕНКИ

Основная цель данного этапа работы состоит в представлении исчерпывающих и однозначно характеризующих качественных и количественных характеристиках объекта недвижимости и окружающей его среды, в выявлении всех достоинств и недостатков объекта, которые существенно влияют на величину оцениваемого показателя. Источники информации: правоустанавливающие документы, данные техпаспорта на здание, визуальное обследование объекта.

5.1 Состав объекта оценки

Объектом оценки является нежилое здание по адресу….

5.2 Местоположение объекта оценки

Рисунок 1 – Местоположение объекта оценки на карте Челябинской области

Рисунок 2 – Местоположение объекта оценки на локальной карте

Таблица 1 - Описание района расположения объекта

Параметры	Оцениваемый объект
Место нахождения объекта	г. Челябинск ул.
Типичное использование окружения	М-г «Пятерочка», школа № 100
Основной тип застройки	Жилая застройка
Основной тип зданий	Общественные, администртивные, жилые
Качество застройки	Хорошее
Плотность застройки	60%
Социальная инфраструктура	М-г «Пятерочка», школа № 100
Подъездные пути	по ул. Свободы
Обеспеченность инфраструктурой	Средняя
Возможные ограничения по использованию и сервитуты	-

5.3 Юридическое описание объектов оценки

Собственником оцениваемого объекта на дату оценки (16.02.2017 ) является Иванова С.П.:

Право собственности, согласно Гражданскому кодексу РФ, часть 1 (ст.209), включает право владения, пользования и распоряжения имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам; передавать им, оставаясь собственником права владения, пользования и распоряжения имуществом; отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В рамках данной оценки юридическая экспертиза правоустанавливающих документов не проводилась. Копии документов, предоставленные Заказчиком для оценки, представлены в приложении к отчету.

Таблица 2 – Юридическое описание объекта оценки

Оцениваемые права	Земельный участок площадью 943,2 кв.м	Нежилое административное здание базы стройучастка с пристроями, общая площадь _______кв.м
Субъект права
Вид права	Право собственности	Право собственности
Документы основания	Кадастровый паспорт	Кадастровый паспорт
Кадастровый (условный) номер объекта	74:36:0707001:1412	74:36:0707001:1303
Свидетельство о государственной регистрации права	№ 73-73-02/653/2014-178	№ 73-73-02/653/2014-178
Дата выдачи	27.08.2014	27.08.2014

5.4 Техническая характеристика объекта недвижимости

Объект	Двухэтажное административное здание
Площадь, м2	943,2 м
Строительный объем, м3	13677м
Число этажей	2
Группа капитальности	1
Год постройки	1976 г
Износ по данным органов технической инвентаризации, %	-
Фундамент	ленточные из сборных бетонных блоков и сборных ж/б фундаментных плит
Наружные стены	кирпичные
Перекрытия	сборные ж/б плиты
Перегородки	кирпичные
Крыша	рулонная
Полы	дощатые, линолеум, цементные
Проемы дверные	деревянные
Проемы оконные	деревянные с раздельными переплетами и двойным остеклением
Внутренняя отделка	штукатурка, масляная окраска, побелка, оклейка обоями
Санитарно-технические и электротехнические устройства	-

5.5 Физическое состояние объекта оценки

В результате визуального осмотра выявлены следующие дефекты и повреждения, техническое состояние определялось в соответствии со шкалой экспертных оценок, приведенной в сборнике «Техническая инвентаризация недвижимости», 2001г.:

Нежилое здание (производственный корпус (ремонтный цех)) – техническое состояние «хорошее»
Фундамент	ленточные из сборных бетонных блоков и сборных ж/б фундаментных плит
Стены	кирпичные
Перегородки	кирпичные
Перекрытия	сборные ж/б плиты
Кровля	рулонная
Полы	дощатые, линолеум, цементные
Проемы оконные	деревянные с раздельными переплетами и двойным остеклением
Проемы дверные	деревянные
Внутренняя отделка	штукатурка, масляная окраска, побелка, оклейка обоями
Санитарные и электротехнические устройства	Здание оборудовано внутренними санитарно-техническими электротехническими устройствами облицовка силикатным кирпичом

6 Анализ рынка

Стоимость товаров и услуг на рынке определяется текущей рыночной ситуацией, которая формирует спрос и предложение. Именно поэтому при оценке стоимости специфического товара – прав собственности на недвижимость – следует в первую очередь выявить и проанализировать все факторы текущей рыночной ситуации, которые могут влиять на величину стоимости. К числу подобных факторов относятся социально-экономические характеристики среды нахождения объекта оценки. Кроме того, на стоимость недвижимости существенное влияние оказывают характеристики его местоположения и ситуация на местном рынке недвижимости. Стоимость объекта недвижимости во многом определяется преимуществами или недостатками его географического расположения, близостью транспортных магистралей, престижностью района и уровнем деловой активности в нем, развитием городской инфраструктуры, законодательными ограничениями на использование земельного участка.

Таким образом, основные задачи, возникающие при анализе рыночной ситуации:

•определение тенденций основных макро- и микроэкономических показателей, влияющих на изменения экономической ситуации;

•определение текущего и перспективного позиционирования объекта оценки на рынке с учетом прогнозов изменения экономической ситуации.

Решение этих задач возможно посредством экономических исследований:

•анализа социально-экономической ситуации в регионе;

•анализа рынка недвижимости.

Перечисленные вопросы рассматриваются в настоящем разделе.

6.1 Обзор общеэкономической ситуации и социально-экономической ситуации в регионе

Основные показатели социально-экономического развития Челябинской области за 2016год.

Показатели	Единица измерения	2016 г.	В % к 2015 г.	Декабрь 2016 г. в % к
				Декабрю 2015 г.	Ноябрю 2016 г.
Индекс промышленного производства	%	х	96,3	96,1	111,3
Добыча полезных ископаемых	%	х	100,6	110,2	110,7
Обрабатывающие производства	%	х	95,5	94,8	111,3
производство пищевых продуктов, включая напитки, и табака	%	х	99,4	94,9	105,1
текстильное и швейное производство	%	х	101,3	93,7	96,1
производство кожи, изделий из кожи и производство обуви	%	х	104,1	106,0	125,8
обработка древесины и производство изделий из дерева и пробки, кроме мебели	%	х	99,7	128,6	107,2
целлюлозно-бумажное производство; издательская и полиграфическая деятельность	%	х	118,8	97,7	104,1
химическое производство	%	х	106,0	122,9	107,4
производство прочих неметаллических минеральных продуктов	%	х	108,5	109,4	90,9
металлургическое производство и производство готовых металлических изделий	%	х	95,0	104,4	103,2
производство машин и оборудования	%	х	87,8	86,5	154,3
производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования	%	х	78,4	76,5	98,8
производство транспортных средств и оборудования	%	х	114,8	71,4	128,6
Производство и распределение электроэнергии, газа и воды	%	х	103,4	101,8	112,2
Производство промышленной продукции:
электроэнергия	млн. кВт.час	28 813,2	106,0	95,5	109,8
уголь	тыс. тонн	-	97,9	84,6	94,5
сталь	тыс. тонн	17 219,9	100,9	110,3	97,2
прокат готовый	тыс. тонн	14 873,2	101,3	109,3	98,7
трубы стальные	тыс. тонн	1 188,7	83,3	103,5	102,1
тракторы	штук	-	114,1	46,7	80,0
автомобили грузовые	штук	-	97,2	114,9	134,9
цемент	тыс. тонн	1 994,2	92,2	104,2	77,9
обувь	тыс. пар	-	103,3	108,4	122,6
мясо и субпродукты	тыс. тонн	376 520,0	105,9	105,9	128,1
цельномолочная продукция (в пересчете на молоко)	тыс. тонн	214 957,0	94,1	93,0	99,4
Инвестиции в основной капитал*	млн. рублей	123 149,5	91,4	-	-
Ввод в действие жилых домов	тыс. кв. м	1 312,2	73,6	79,1	196,0
Объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство»	млн. рублей	83 342,2	96,8	108,8	121,8
Продукция сельского хозяйства	млн. рублей	128 371,6	103,0	101,1	91,6
Грузооборот автомобильного транспорта	млн. т-км	3 500,9	115,0	90,6	102,6
Налоговые и неналоговые доходы консолидированного бюджета области в фактических условиях (по данным Минфина)	млн. рублей	138 620,6	108,5	-	-
в т.ч. областной бюджет	млн. рублей	108 183,8	109,2	-	-
бюджеты муниципальных образований	млн. рублей	30 578,6	106,1	-	-
Прибыль прибыльных организаций по крупным и средним предприятиям**	млн. рублей	185 634,8	123,7	-	-
Среднемесячные денежные доходы в расчете на душу населения**	рублей	22 466,4	94,6	93,7	98,3
Реальные располагаемые денежные доходы населения**	%	х	87,8	87,3	98,8
Среднемесячная начисленная заработная плата одного работника по полному кругу организаций**	рублей	30 412,7	106,5	107,2	99,2
Реальная заработная плата**	%	х	99,5	101,4	98,8
Просроченная задолженность по заработной плате на 01.01.2017 г.	млн. рублей	20 237	х	135,5	97,8
Оборот розничной торговли	млн. рублей	487 926,7	89,5	83,5	112,0
Объем платных услуг населению	млн. рублей	138 026,5	95,1	94,1	106,3
Численность зарегистрированных безработных на 01.01.2017 г.	тыс. человек	33,2	х	96,0	106,1
Индекс потребительских цен	%	х	106,8	104,9	100,1
Индекс цен производителей промышленных товаров	%	х	105,9	113,0	101,5
Экспорт**	млн. долл.	2 747,3	89,8	-	-
Импорт**	млн. долл.	849,7	93,6	-	-

6.2 Рынок недвижимости производственного назначения в Челябинской области

З а 2016 года индекс производства по основным видам деятельности по полному кругу организаций-производителей составил 96,3% к уровню 2015 года.

В структуре промышленного производства Челябинской области наибольший удельный вес имеют обрабатывающие производства, индекс производства в которых составил 95,5%. Индекс производства в добыче полезных ископаемых составил 100,6%, в производстве и распределении электроэнергии, газа и воды – 103,4%.

ДОБЫЧА ПОЛЕЗНЫХ ИСКОПАЕМЫХ. Индекс производства за 2016 год по сравнению с 2015 годом составил 100,6%.

Добыча топливно-энергетических полезных ископаемых – 97,9%, в том числе добыча бурого угля – 97,9%, добыча угля обогащенного – 94,6%.

Добыча полезных ископаемых, кроме топливно-энергетических – 100,7%, в том числе: добыча металлических руд – 103%, добыча прочих полезных ископаемых – 97,3%.

ОБРАБАТЫВАЮЩИЕ ПРОИЗВОДСТВА. Выпуск продукции по обрабатывающим производствам составил 95,5% к уровню 2015 года.

Максимальная доля в структуре отгруженных товаров собственного производства, выполненных работ и услуг собственными силами обрабатывающих производств приходится на вид деятельности «Металлургическое производство и производство готовых металлических изделий» (58,6%).

По видам экономической деятельности индекс производства составил:

в целлюлозно-бумажном производстве, издательской и полиграфической деятельности – 118,8%;

в производстве транспортных средств и оборудования – 114,8%, увеличен выпуск автобусов (140,7%), снижено производство грузовых автомобилей (97,2%), прицепов и полуприцепов (74,7%).

Основные производители: АО «Автомобильный завод «Урал», ОАО «Уралавтоприцеп», «Усть-Катавский вагоностроительный завод имени С.М. Кирова» - филиал ФГУП «ГКНПЦ имени М.В. Хруничева»;

в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов – 108,5%, в том числе в производстве керамических изделий – 131,7%, цемента, извести и гипса – 95,6%, изделий из бетона, гипса и цемента – 84,8%, кирпича, черепицы и прочих изделий из обожженной глины – 78,7%, стекла и изделий из стекла – 65,7%.

Основные производители: ОАО «Магнитогорский цементно-огнеупорный завод», ОАО «Асбестоцемент», ЗАО «Катавский цемент»; в химическом производстве – 106%;

увеличено производство основных химических веществ (104,9%), снизился выпуск лаков и красок (89%);

в производстве кожи, изделий из кожи и производстве обуви – 104,1%.

Основной производитель обуви – ЗАО «Юничел»;

в производстве резиновых и пластмассовых изделий – 103,1%, в том числе в производстве резиновых изделий – 109,2%, пластмассовых изделий – 101,5%;

в текстильном и швейном производстве – 101,3%, отмечается рост в текстильном производстве на 3%, в производстве одежды снижение на 0,2%.

Основные производители текстильной и швейной продукции: ЗАО «Пеплос», ЗАО «Зюраткуль»;

в обработке древесины и производстве изделий из дерева – 99,7%;

в производстве пищевых продуктов – 99,4%:

увеличен выпуск растительных и животных масел и жиров на 10,2%, снижено производство напитков на 8,2%, молочных продуктов – на 1,6%, мяса и мясопродуктов – на 1,4%.

Основные производители пищевой продукции – ОАО «МАКФА», Группа компаний «Здоровая Ферма», ООО «Равис», ОАО «Агрофирма «Ариант», ОАО «Комбинат хлебопродуктов им. Григоровича», ОАО «Челябинский городской молочный комбинат», ОАО «Чебаркульский молочный завод»;

в производстве кокса, нефтепродуктов – 99,3%;

в металлургическом производстве и производстве готовых металлических изделий – 95%:

в металлургическом производстве отмечено снижение выпуска продукции (94,9%) за счет снижения производства чугуна (96,4%), труб стальных (83,3%), при этом отмечается рост производства проката готового (101,3%), стали (100,9%).

Основные производители: ОАО «Магнитогорский металлургический комбинат», ПАО «Ашинский металлургический завод», ПАО «Челябинский трубопрокатный завод», АО «Челябинский электрометаллургический комбинат»;

в производстве цветных металлов отмечено снижение в производстве никеля (93,3%), увеличено производство меди рафинированной (118,7%) и цинка (101%).

Основные производители цветных металлов: ОАО «Уфалейникель», ЗАО «Карабашмедь», ПАО «Челябинский цинковый завод»;

в производстве готовых металлических изделий снижено производство на 4,1%.

Основные производители: ОАО «ММК-Метиз», ПАО «Уральская кузница», АО «Челябинский завод металлоконструкций», ПАО «Челябинский кузнечно-прессовый завод»;

в производстве машин и оборудования – 87,8%, увеличено производство машин и оборудования для сельского и лесного хозяйства (127,9%), снижено производство механического оборудования (95%), оборудования общего назначения (84,9%) и машин и оборудования специального назначения (78,8%);

Основные производители: ООО «ЧТЗ-Уралтрак», АО «Копейский машиностроительный завод», ФГУП «Приборостроительный завод», ОАО «Электромашина»;

в производстве электрооборудования, электронного и оптического оборудования – 78,4%.

Основные производители: ОАО «ЭНЕРГОПРОМ-Челябинский электродный завод», АО «Челябинский радиозавод «Полет», АО «Радий», ОАО «Южноуральский завод радиокерамики»;

в прочих производствах – 151,7%.

ПРОИЗВОДСТВО И РАСПРЕДЕЛЕНИЕ ЭЛЕКТРОЭНЕРГИИ, ГАЗА И ВОДЫ.

Индекс производства по данному виду деятельности по сравнению с 2015 годом составил 103,4%.

В области произведено 28813,2 млн. КВт-ч электроэнергии (106% к уровню прошлого года). Теплоэнергии выработано 44110,0 тыс. Гкал (99,2%).

В Челябинской области действуют 7 электростанций, входящих в крупнейшие генерирующие компании (филиал ПАО «ОГК-2» – Троицкая ГРЭС, филиал «Южноуральская ГРЭС» АО «ИНТЕР РАО-Электрогенерация», ОАО «Фортум» – Аргаяшская ТЭЦ, Челябинская ГРЭС, Челябинская ТЭЦ-1, Челябинская ТЭЦ-2, Челябинская ТЭЦ-3).

В числе тепловых электростанций Челябинской области находятся станции промышленных предприятий (ОАО «Магнитогорский металлургический комбинат», ПАО «Челябинский металлургический комбинат», АО «Комбинат «Магнезит» и другие).

Мощности электростанций позволяют обеспечивать более 70% от суммарной потребности электроэнергии

Таблица 5 - Распределение предложения относительно типа объекта

Тип объекта производственной недвижимости	Количество, ед.	Суммарная площадь земельных участков, Га	Суммарная площадь помещений, кв.м.
Производственная база	73	253	295 759
Помещение	84	38	120 787
Склад	28	17	33 461
Объект автохозяйства	10	6	10 861
Итого:	195	314	460 868

Средняя стоимость кв.м. (в расчете на помещение) составляет 13 608 руб. (см. Таблица 6). Данная величина в существенной степени зависит от целого набора факторов (типа объекта, состояния помещений и коммуникаций, наличия ж/д тупика, наличия оборудования, документации, вида права на земельный участок и помещение и др.).

Таблица 6 – Стоимость кв.м. помещений объектов производственной недвижимости

Тип объекта	Стоимость кв.м. помещений, руб.
	Средняя	Минимальная	Максимальная
Средняя стоимость кв.м. складов, руб.	11 674	1 577	28 000
Средняя стоимость кв.м. производственных баз, руб.	12 907	750	54 730
Средняя стоимость кв.м. производственного помещения, руб.	14 366	1 630	66 667
Средняя стоимость кв.м. объекта автохозяйства, руб.	30 221	10 000	42 857
Средняя стоимость кв.м., руб.	13 608	750	66 667

За прошедший год средняя стоимость кв.м. производственной недвижимости с учетом структурных изменений несколько увеличилась: +8,5%. Без учета структурных изменений рассматриваемая величина снизилась (-3,8%). В настоящий момент для рынка характерно незначительное изменение стоимости кв.м.; стоимость большинства объектов остается неизменной.

Источник информации: Аналитический обзор рынка недвижимости г. Челябинска, подготовленный риэлтерской компанией «Служба недвижимости¹».

7 Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки

Принцип наиболее эффективного использования земельного участка и связанных с ним улучшений является основополагающим принципом при определении рыночной стоимости.

Ни Федеральный Закон от 29 июля 1998 года №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»; ни Федеральный стандарт оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года № 256; ни Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255; Федеральный стандарт оценки «Требования к отчету об оценки (ФСО №3)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254 не дают определения понятию наиболее эффективного использования объекта оценки. Оценщик руководствовался определением понятия, данным Международными стандартами оценки (МСО). 18

В соответствии с МСО 20071, под наиболее эффективным способом использования (далее по тексту — НЭИ) объекта оценки понимается «наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, рациональным, правомочным, финансово осуществимым и в результате которого стоимость оцениваемого имущества будет максимальной».

Вывод о НЭИ должен следовать из анализа окружающей объект рыночной среды, перспектив ее изменения, исследования ресурсного потенциала оцениваемого объекта, свойств здания/сооружения и т.д.

Как следует из определения рыночной стоимости, способ использования недвижимости, определяющий ее наиболее эффективное использование, должен быть типичен для рынка недвижимости того района, где она расположена. Оценщик на стадии анализа «экономической оправданности» сводит варианты использования Объекта к тем, которые наиболее вероятны в сложившихся рыночных реалиях и правовом поле. НЭИ — это типичное использование для данной местности, апробированное рынком.

Таким образом, для определения наиболее эффективного способа использования исследуется выполнимость четырех перечисленных критериев.

Наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, надлежаще оправданным, юридически допустимым, осуществимым с финансовой точки зрения и в результате которого надлежащая оценка стоимости имущества будет максимальной.

Понятие наилучшего и оптимального использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей, причем непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий.

Понятие наилучшего и оптимального использования подразумевает наряду с выгодами для собственника зданий, сооружений, машин и оборудования, особую общественную пользу. В практике оценки положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется а) для участка земли как свободного и б) для участка земли с существующими улучшениями.

Для представления о наилучшем и оптимальном использовании объектов оценки используются четыре основных критерия:

Критерий 1 - юридическая допустимость. Следует рассмотреть те варианты использования недвижимости, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством.

Критерий 2 - физическая осуществимость. Следует рассматривать только физически реальные в местных условиях способы использования.

Критерий 3 - экономическая целесообразность. Следует оставить в рассмотрении только те варианты использования, которые принесут приемлемый

доход владельцу участка.

Критерий 4 - максимальная эффективность. Из всех финансовой осуществимых вариантов использования следует выбрать такой вариант, который принесет максимальный доход либо приведет к максимальной стоимости имущества.

Наилучшее использование имущества – это вероятный способ его эксплуатации, который является юридически разрешенным, физически возможным, разумно оправданным, экономически обоснованным, осуществимым с финансовой точки зрения и приводящим к наивысшей стоимости этого имущества.

Расчет рыночной стоимости необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при котором в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Существуют особые случаи применения наилучшего и наиболее эффективного использования:

- единственное в своем роде использование;

- временное использование;

- использование, не являющееся наилучшим и наиболее эффективным;

- многофункциональное использование;

- использование в спекулятивных целях, и т.д.

Анализ наиболее эффективного использования объекта оценки проводился по следующему алгоритму:

- отбор всех вероятных вариантов использования объекта, включая его текущее использование;

- проверка каждого из вероятных вариантов использования объекта на соответствие законодательству;

- проверка каждого из соответствующих законодательству вариантов использования объекта оценки на физическую возможность;

- проверка каждого из соответствующих законодательству и физически возможных вариантов использования объекта на финансовую осуществимость;

- выявление из финансово осуществимых вариантов такого варианта использования, который обеспечивает максимальную стоимость объекта оценки, при соответствующей долгосрочной норме отдачи и величине риска, либо в случае отсутствия реконструкции объекта оценки по максимальной величине настоящей стоимости будущих денежных потоков, а при наличии реконструкции по максимальной величине внутренней нормы прибыли проекта;

- формулирование вывода о варианте наиболее эффективного использования объекта оценки.

Таблица 7 -

№ п/п	Критерий согласования	Доходный	Сравнительный	Затратный
1	Степень соответствия	-	-	-
1.1	задаче оценки	35	40	30
1.2	цели оценки	30	40	30
1.3	функциональному назначению объекта оценки	35	30	40
1.4	оцениваемым правам	30	35	30
2	Степень достоверности и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов	50	30	35
3	Степень предпочтительности каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения объектов оценки	20	50	30
4	Надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в используемых подходах	50	30	35
5	Удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов	50	30	35
Средний ранг, баллы		37,5	35,625	33,125
Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед		0,37	0,35	0,33
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов, руб.		13 414 112,1	189 791 747	41 406 817,9
Согласованная рыночная стоимость, руб.		85 054 582,8

Согласно балльной оценке возможных вариантов использования объекта недвижимости по адресу: г.Челябинск ул.Гагарина, дом 22 использование его для продажи наиболее выгодно.

8 обоснование используемых подходов и методов оценки

8.1 Общие понятия. Определяемая стоимость.

Согласно заданию на оценку определению подлежит рыночная стоимость.

Понятие "рыночной стоимости", используемое в настоящем отчете определяется в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в РФ" следующим образом:

«... под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

–одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение,

–стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах,

–объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов,

–цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было,

–платеж за объект оценки выражен в денежной форме».

Определить рыночную стоимость возможно с помощью набора методов в рамках трех традиционных подходов: затратного, сравнительного и доходного, описание которых делается в соответствии с действующими Стандартами оценки. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.

8.2 Выбор методов оценки

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства или замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.

Предпосылка затратного подхода заключается в том, что стоимость любого имущества зависит от затрат на воспроизводство аналогичного имущества. При оценке недвижимости затратным подходом определяются затраты застройщика на создание нового аналогичного объекта, т.е. расходы в рыночных ценах на строительство объекта-аналога с использованием таких же материалов, стандартов, дизайна и тем же качеством работ, которые воплощают в себе все достоинства, недостатки, несоответствия и моральный износ, что и у объекта оценки. Согласно принципам затратного подхода стоимость объекта оценки равна сумме затрат на воспроизводство зданий и сооружений за вычетом накопленного износа и увеличенной на стоимость предварительно оцененного земельного участка. Главный принцип затратного подхода – поэлементная оценка, то есть оцениваемый имущественный комплекс расчленяется на составные части, делается оценка каждой части, а затем стоимость всего имущественного комплекса получают путем суммирования стоимостей его частей. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами-аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах.

Сравнительный подход основывается на предпосылке, что стоимость любого имущества зависит от цен, которые сложились к настоящему моменту на аналогичное или схожее имущество. Сравнительный подход основан на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими подобными объектами недвижимости, которые были недавно проданы или выставлены на продажу. В цены совершенных сделок вносятся поправки, компенсирующие отличия между оцениваемым и сравниваемыми объектами. Основополагающим принципом метода сравнительных продаж является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке нескольких объектов инвестор не заплатит за данный объект больше стоимости недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, определяющих назначение, возможность и способы его использования, а также размеры и сроки получаемого в результате такого использования дохода. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.

Оценка недвижимости по доходу основана на предположении, что стоимость недвижимости равна текущей (сегодняшней) стоимости прав на будущий доход, т.е. основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов и выгод. Иными словами, стоимость объекта может быть определена, как его способность приносить доход в будущем. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты применения каждого из трех подходов в большей или меньшей степени могут отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используются математические процедуры, а также экспертные соображения

9 РАСЧЕТ СТОИМОМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

9.1 Затратный подход

Общая характеристика затратного подхода

ФСО №1 п.15. Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с зачетом износа и устареваний.

Затратный подход основан на предположении, что затраты, необходимые для создания оцениваемого объекта недвижимости в его существующем состоянии или воспроизведения его потребительских свойств соответствуют стоимости этого объекта.

Применение затратного подхода предпочтительнее, а иногда и единственно возможно в следующих случаях:

• когда оцениваются новые или недавно построенные объекты;

• когда необходимо определить вариант наилучшего и наиболее эффективного использования земли;

• когда необходимо технико-экономическое обоснование нового строительства;

• для оценки объектов незавершенного строительства;

• для оценки в целях выделения объектов налогообложения (здание, земельный участок);

• для оценки в целях страхования;

• для итогового согласования стоимости.

Базовая формула затратного подхода к оценке недвижимости имеет вид:

V = V_зу + V_воспр или V = V_зу + V_замещ, (1)

где

V – стоимость объекта недвижимости;

V_зу – стоимость земельного участка;

V_воспр – стоимость воспроизводства улучшений земельного участка;

V_замещ – стоимость замещения улучшений земельного участка.

Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.

Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки.

Поскольку в стоимости воспроизводства и стоимости замещения определяются с учетом износа, то базовая формула затратного подхода может быть трансформирована:

V = V_зу + [Vп_воспр – И] или V = V_зу + [Vп_замещ – И], (2)

где

V – стоимость объекта недвижимости;

V_зу – стоимость земельного участка;

Vп_воспр – полная стоимость воспроизводства улучшений земельного участка (иногда замещают данную величину расчетом отдельно «затрат на воспроизводство улучшений как новых» и «прибыли предпринимателя»);

Vп_замещ – полная стоимость замещения улучшений земельного участка (иногда замещают данную величину расчетом отдельно «затрат на замещение улучшений как новых» и «прибыли предпринимателя»);

И – износ объекта оценки.

Полная стоимость замещения - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки как нового, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.

Полная стоимость воспроизводства - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки как нового, с применением идентичных материалов и технологий, без учета износа объекта оценки, с добавлением предпринимательской прибыли.

Износ – потеря стоимости объекта недвижимости, вызванная любой причиной.

Алгоритм затратного подхода:

1) определение полной стоимости воспроизводства или полной стоимости замещения оцениваемого здания;

2) расчет износа;

3) оценка рыночной стоимости земельного участка;

4) расчет итоговой стоимости объекта недвижимости в рамках затратного подхода к оценке.