Общая совместная собственность членов крестьянского (фермерского) хозяйства

Имеются в виду ситуация, когда крестьянское (фермерское) хозяйство не является юридическим лицом.

По общему правилу, имущество принадлежит членам хозяйства на праве совместной собственности, однако, законом или договором может быть установлено иное (п.1 ст.257 ГК РФ). При введении сособственниками режима долевой собственности соглашением между членами хозяйства должны быть установлены доли членов (п.3 ст.6 ФЗ от 11 июня 2003 г. № 74-ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве»).

В состав имущества хозяйства могут входить земельный участок, хозяйственные и иные постройки, мелиоративные и другие сооружения, продуктивный и рабочий скот, птица, сельскохозяйственная и иная техника и оборудование, транспортные средства, инвентарь и другое имущество, приобретенное для хозяйства на общие средства его членов; плоды, продукция и доходы, полученные в результате деятельности хозяйства (п.п.2 ,3 ст.257 ГК РФ).

Порядок владения, пользования и распоряженияимуществом определяется соглашением о создании фермерского хозяйства. Распоряжение имуществом при этом осуществляется в интересах хозяйства его главой (см. ст.ст.4, 7, 8 указанного ФЗ от 11 июня 2003 г.).

Имеются особенности при разделе имущества хозяйства(ст.257 ГК РФ):

 при прекращении хозяйства (например, при выходе всех членов) раздел осуществляется по общим правилам ГК РФ о разделе, однако, раздел земельного участка должен производиться с учетом земельного законодательства;

 при выходе одного из членов из хозяйстваземельный участок и средства производства разделу не подлежат; вышедший лишь имеет право на получение денежной компенсации, соразмерной его доле в общей собственности. Срок выплаты компенсации определяется по взаимному согласию между членами (или судом при недостижении соглашения) и не может превышать один год с момента подачи заявления о выходе;

доли, определяемые при разделе имущества, находящегося в совместной собственности, предполагаются равными, если соглашением не установлено иное.

В случае создания членами хозяйства на базе общего имущества хозяйственного товарищества или производственного кооперативаправо общей собственности прекращается, и собственником имущества становится юридическое лицо (ст.259 ГК РФ) (ибо участники хозяйственного товарищества и производственного кооператива не обладают вещными правами на имущество юридического лица).

Права супругов владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом, являющимся совместной собственностью членов крестьянского (фермерского) хозяйства, определяется правилами о таком хозяйстве, закрепленными в ст.ст.257, 258 ГК РФ (п.2 ст.33 СК РФ) (а не правилами о совместной собственности супругов!).

Тема № 11: ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

1. Право собственности и другие вещные права на землю.

1.1.Общие положения о праве собственности на землю. Земельный участок как объект права собственности.

1.2.Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков.

1.3.Изъятие земельного участка у собственника для государственных и муниципальных нужд путем выкупа, земельного участка, который не используется в соответствии с его назначением, земельного участка, используемого с нарушением законодательства.

2. Право собственности и другие вещные права на жилые помещения.

2.1.Право собственности на жилое помещение. Жилые помещения как объекты права собственности.

2.2.Квартира как объект права собственности. Общее имущество собственников в многоквартирном доме.

2.3.Права членов семьи собственников жилого помещения.

2.4.Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение.

1.ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЗЕМЛЮ

2. Общие положения о праве собственности на землю. Земельный участок как объект права собственности

Земельный участок как объект права собственности является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи.

Право собственности на землю является наиболее абсолютным правом. Владелец же участка, не являющийся собственником:

а) осуществляет права владения и пользования на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником;

б) по общему правилу не вправе распоряжаться участком; исключения могут быть предусмотрены только законом (ранее – и договором) (п.п.2, 3 ст.264 ГК).

Субъектами права собственности на земельные участки могут быть любые субъекты гражданского права.

Согласно п. 3 ст. 6 Земельного Кодекса РФ земельный участок как объект права собственности и иных предусмотренных указанным Кодексом прав на землю является недвижимой вещью, которая представляет собой часть земной поверхности и имеет характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально определенной вещи. В случаях и в порядке, которые установлены федеральным законом, могут создаваться искусственные земельные участки.

По общему правилу право собственности распространяется на находящиеся в границах участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, а также на находящиеся на нем растения; иное может быть установлено законом (п.2 ст.261 ГК).

Основания приобретения права собственности на земельные участки - действуют общие правила.

Владение и пользование земельным участком:

- собственник вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (п.3 ст.261 ГК);

- пользование участком, отнесенным к землям сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается, осуществляется лишь в пределах, определяемых его целевым назначением (п.2 ст.260 ГК). Земли в РФ по целевому назначению подразделяются на 7 категорий (земли с/х назначения; земли населенных пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения; земли особо охраняемых территорий и объектов; земли лесного фонда; земли водного фонда; земли запаса); при этом режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий (ст.7 ЗК);

- собственник вправе осуществлять застройку земельного участка с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении участка (в противном случае - это самовольная постройка), приобретая по общему правилу право собственности на недвижимость (см. ст.263 ГК);

Распоряжение земельным участком:

- собственник вправе распоряжаться участком любым образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте (п.1 ст.260 ГК). Земельные участки, изъятые из оборота и ограниченные в обороте, определены в ст.27 ЗК РФ (заповедники, военные суды и т.д.).

Следует учитывать, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком (за исключением трех случаев - отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК РФ; отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута); не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу (ст.35 ЗК РФ, косвенно - ст.273 ГК). Это – проявление принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (ст.1 ЗК РФ).

1.2 ПРАВА НА ЗЕМЛЮ ЛИЦ, НЕ ЯВЛЯЮЩИХСЯ СОБСТВЕННИКАМИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом,

в том числе земельным участком (сервитут)

Субъекты и объекты сервитута.Сервитут может устанавливаться в интересах и по требованию:

а) собственника недвижимого имущества (в том числе земельного участка);

б) владельца земельного участка на праве пожизненного наследуемого владения;

в) владельца земельного участка на праве постоянного (бессрочного) пользования;

г) иных лиц - в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Сервитут можетобременять следующие объекты (т.н. служащие вещи):

а) соседнийземельный участок, а в необходимых случаях - другой земельный участок;

б) здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Особый случай – установление сервитута на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, но предоставленный какому-либо лицу (т.е. такое лицо не выступает собственником). (гл.V.3 Земельного кодекса РФ).

Важно учитывать, что сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками господствующей вещи, т.е.недвижимости, для обеспечения использования которой сервитут установлен.

Виды сервитутов. Земельный кодекс РФ (п.4 ст.23) подразделяет сервитуты срочные и постоянные.

От сервитута (устанавливаемого в соответствии с гражданским законодательством) Земельный кодекс РФ отграничивает публичный сервитут, устанавливаемый нормативным правовым актом РФ, субъекта РФ или органа местного самоуправления, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков (с учетом результатов общественных слушаний).

Условия и порядок установления сервитута:

1) сервитут должен быть объективно обусловлен – он устанавливается только тогда, когда нужды собственника не могут быть обеспечены без этого, в частности, сервитут устанавливается для обеспечения:

прохода и проезда через участок;

 строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов.

При этом собственник обремененной недвижимости не лишается прав владения, пользования и распоряжения ею. С учетом этого осуществление сервитута должно быть наименее обременительным.

2) собственник обремененной сервитутом недвижимости вправе требовать соразмерную плату за пользование ею, если иное не предусмотрено законом. Временные методические рекомендации по оценке соразмерной платы за сервитут утв. Росземкадастром 17.03.2004 г.

3) сервитут устанавливается по соглашению сторон; в случае его недостижения спор разрешается судомпо иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитут подлежит государственной регистрации как ограничение (обременение) вещного права.

Прекращение сервитута. По требованию собственника обремененной недвижимости (т.е. служащей вещи) сервитут прекращается ввиду:

1) отпадения оснований, по которым он был установлен;

2) невозможности использования недвижимости (господствующей вещи) в соответствии с ее целевым назначением в результате обременения сервитутом. Порядок прекращения сервитута в этом случае – исключительно судебный.

В силу права следования (повторите п.3 ст.216 ГК!), переход прав на обремененную сервитутом недвижимость к другому лицу не влечет прекращения сервитута, если иное прямо не предусмотрено ГК (такое исключение установлено в п.4 ст.279 ГК).

Право пользования земельным участком собственником недвижимости, находящейся на земельном участке. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости.

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

Кроме того, владение и пользование земельным участком могут осуществлять лица, не имеющие вещных прав на землю, например, арендаторы и ссудополучатели. Предоставление земельных участков собственниками другим лицам осуществляется на условиях и в порядке, предусмотренных гражданским и земельным законодательством (п.1 ст.264 ГК).

2. Изъятие земельного участка у собственника для государственных и муниципальных нужд путем выкупа, земельного участка, который не используется в соответствии с его назначением, земельного участка, используемого с нарушением законодательства

ГК РФ применительно к земельным участкам дает специальное регулирование следующим способам прекращения права собственности (иного права):

(1)обращение взыскания на участок по обязательствам собственника. Такое обращение допускается только на основании решения суда (см. ст.278);

(2)изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд путем предоставления возмещения(см. ст.279-282) в случаях и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством (см. гл.VII.1 Земельного кодекса РФ).

Следует учитывать, что с согласия правообладателя ему может быть предоставлен взамен изымаемого участка другой земельный участок и (или) иное недвижимое имущество с зачетом стоимости в размер возмещения.

При изъятии земельного участка действуют следующие правила:

а) о порядке (процедуре) изъятия:

Изъятие предполагает следующую процедуру:

Принятие уполномоченным государственным органом или органом местного самоуправления решения об изъятии (данное решение принимается в соответствии с земельным законодательством – по собственной инициативе или по ходатайству определенных в соответствии с законом организаций). Срок действия решения – три года со дня его принятия!



Раскрытие информации о принятом решении об изъятии, в том числе: = размещение решения на официальном сайте; = направление копии решения в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним; = уведомление правообладателя о принятом решении



Подготовка, заключение и исполнение соглашения о выкупе либо принудительное изъятие по решению суда (причем иск должен быть подан в течение срока действия решения об изъятии)

б) о порядке предоставления возмещения:

 размер возмещения, сроки и другие условия изъятия определяются соглашением об изъятии (при принудительном изъятии – судом);

 при определении размера возмещения в него включаются:

во-первых, рыночная стоимость участка (прав на участок) и расположенных на нем объектов (прав на эти объекты);

во-вторых, все убытки в полном объеме, причиненные изъятием (в том числе упущенная выгода) (см. ст. 281 ГК);

в) о правах правообладателя земельного участка до его изъятия:

 до дня прекращения права оно вправе владеть, пользоваться и распоряжаться участком по своему усмотрению;

 однако, оно несет риск отнесения на него затрат и убытков, связанных со строительством, с реконструкцией зданий, сооружений, осуществлением неотделимых улучшений, – со дня уведомления о принятом решении об изъятии (см. ст.280 ГК);

(3)изъятие земельного участка ввиду его ненадлежащего использования путем продажи:

а) основания такого изъятия:

участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение 3 (трех) лет, если более длительный срок не установлен законом (ст.284 ГК);

 использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством (ст.285 ГК);

б) порядок изъятия:

собственник должен быть заблаговременно предупрежден о допущенных нарушениях. Порядок такого предупреждения определяется земельным законодательством (см. ст.54 Земельного кодекса РФ);

решение об изъятии принимает уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления;

при письменном уведомлении собственником о своем согласии исполнить решение об изъятии участок продается с публичных торгов; в противном случае соответствующий орган может предъявить требование о продаже участка в суд (см. ст.286 ГК).

В ГК РФ «забыли» указать о том, что денежные средства, вырученные от продажи, выплачиваются собственнику. В Проекте ГК данный пробел устраняется (предусматривается, что данные средства, за вычетом расходов на проведение торгов, выплачиваются собственнику).

2. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ.