2. Права и обязанности в сфере жкх.

Жилищный кодекс РФ указывает, что жилищные права и обязанности у участников жилищных правоотношений могут возникнуть вследствие:

- применения норм Жилищного кодекса РФ, других федеральных законов и иных правовых актов;

- действий участников жилищных отношений.

Участниками жилищных правоотношений являются:

- граждане;

- юридические лица;

- Российская Федерация;

- субъекты Российской Федерации;

- муниципальные образования.

Основаниями возникновения жилищных правоотношений являются:

1. договоры и иные сделки, предусмотренные федеральным законом;

2. акты государственных органов и акты органов местного самоуправления;

3. судебные решения;

4. приобретение в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом;

5. членство в жилищных или жилищно-строительных кооперативов;

6. действия (бездействия) участников жилищных отношений.

Объектами жилищных прав являются жилые помещения.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Жилое помещение может быть признано непригодным для проживания по основаниям и в порядке, которые установлены уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комната - это часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Жилое помещение предназначено для проживания граждан.

Допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств.

Пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями.

Право собственности на жилое помещение. Собственник жилого помещения вправе им владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилым помещением. Пользование жилым помещением – это право проживания в данном жилом помещении самостоятельно, а также вселять членов вашей семьи и иных граждан. Распоряжение предполагает, что собственник жилого помещения вправе осуществлять любые юридически значимые действия с ним: продавать, дарить, сдавать в аренду (юридическому лицу), сдавать по договору найма (физическому лицу), сдавать в залог и др.

Право собственности на жилое помещение возникает с момента государственной регистрации, на основании свидетельства о праве собственности, выданного Нижнетагильским отделом Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области (622034, г.Нижний Тагил, ул. Горошникова, 56, тел. 25-37-55, 41-96-08, 25-78-70).

Право общей долевой собственности на общее имущество. Под общим имуществом понимается все, что не является частями квартир и предназначено для обслуживания более одного помещения в данном доме.

Состав общего имущества определяется:

а) собственниками помещений в многоквартирном доме - в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества;

б) органами государственной власти - в целях контроля за содержанием общего имущества;

в) органами местного самоуправления - в целях подготовки и проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации в соответствии с частью 4 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В состав общего имущества включаются:

а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме - помещения общего пользования, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки), технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

б) крыши;

в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Обязанности собственника:

• поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии, в том числе соблюдение санитарно-гигиенических, экологических, архитектурно-градостроительных, противопожарных и эксплуатационных требований, противопожарных и эксплуатационных требований;

• своевременное внесение изменений в технические документы на жилое помещение по перепланировке, переустройству;

• недопущение бесхозяйного обращения с жилым помещением;

• соблюдение прав и законных интересов соседей;

• соблюдение правил пользования жилым помещением;

• соблюдение правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

• внесение платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме;

• внесение обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, ЖК или ЖСК.

Социальный наем. Жилое помещение муниципального или государственного жилищного фонда может быть предоставлено в наем малоимущим гражданам или гражданам, нуждающимся в жилом помещении. Основанием предоставления жилья является решение органа местного самоуправления. На основании такого решения с гражданином заключается договор социального найма. Договор социального найма заключается на неопределенный срок.

Сторонами договора социального найма являются наймодатель (уполномоченный муниципальный или государственный орган) и наниматель (гражданин). По договору социального найма наниматель приобретает право пользования жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме, где находится это жилое помещение. По договору социального найма возможно предоставление отдельной квартиры либо отдельной комнаты. Предоставление смежных комнат, помещений вспомогательного назначения и общего имущества в многоквартирном доме по такому договору не предусмотрено действующим законодательством.

Договор социального найма должен заключаться в письменной форме. Типовая форма договора социального найма утверждена постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 года № 315 «Об утверждении типового договора социального найма жилого помещения». Для заключения договора социального найма сам гражданин должен обратиться в Управление по жилищной политике муниципального образования.

Наниматель и члены его семьи пользуются жилым помещением в соответствии с постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 года № 25 «Об утверждении правил пользования жилыми помещениями».

Обязанности и права наймодателя.

Наймодатель по договору социального найма обязан:

• передать нанимателю жилое помещение, свободное от прав третьих лиц, а также в пригодном для проживания состоянии и свободное от вещей предыдущего нанимателя;

• принимать участие в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится данное жилое помещение;

• осуществлять капитальный ремонт жилого помещения;

• обеспечивать предоставление нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества и др.

Права наймодателя состоят в том, что он вправе требовать от нанимателя своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги.

Наниматель обязан:

• осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседе;

• использовать жилое помещение по назначению;

• обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнения в жилом помещении работ или совершение других действий, приводящих к его порче;

• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, лифтах, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования;

• немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;

• производить текущий ремонт жилого помещения;

• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;

• информировать наймодателя в установленные договором социального найма жилого помещения сроки об изменении оснований и условий, влияющих на пользование жилым помещением;

• допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения иных ремонтных работ;

• не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;

• при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического оборудования находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Наниматель имеет право:

• вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц. Вселение осуществляется с согласия в письменной форме) членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, и наймодателя. На вселение к родителям их несовершеннолетних детей согласие остальных членов и наймодателя не требуется;

• сдавать с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе временно отсутствующих, часть жилого помещения, а в случае временного выезда – все жилое помещение в поднаем на условиях, установленных жилищным кодексом РФ;

• разрешать по взаимному согласию с проживающими совместно с нанимателем членами семьи и с педварительным уведомлением наймодателя безвозмездное проживание в жилом помещении гражданам в качестве временных жильцов на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ;

• осуществлять с согласия (в письменной форме) наймодателя и проживающих совместно с нанимателем членов его семья, в том числе временно отсутствующих, обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, занимаемое по договору социального найма жилого помещения другим нанимателем, в порядке и на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ;

• требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг и др.

Члены семьи нанимателя (супруг, дети, родители, проживающие совместно с нанимателем) несут равные права и обязанности по договору социального найма и должны быть поименованы в нем. По договоренности между нанимателем и членами семьи договор социального найма может быть перезаключен на одного из членов семьи. Таким же образом перезаключаются догоры социального найма в случае смерти нанимателя.

Права и обязанности обслуживающей организации и граждан. Организация, являющаяся поставщиком коммунальных услуг по договору управления вашего многоквартирного дома, обязана:

- предоставлять коммунальные услуги в необходимых объемах;

- предоставлять коммунальные услуги надлежащего качества, безопасные для жизни, здоровья и не причиняющие вреда имуществу граждан, в соответствии с требованиями законодательства РФ;

- заключать с ресурсоснабжающими организациями договоры или самостоятельно производить коммунальные ресурсы, необходимые для предоставления коммунальных услуг;

- самостоятельно или с привлечением других лиц обслуживать внутридомовые инженерные системы, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги потребителю;

- устранять аварии, а также выполнять заявки в сроки, установленные законодательством РФ;

- при наличии общедомовоых приборов учета ежемесячно, в течение последней недели месяца, снимать их показания и заносить в журнал учета показаний общедомовых приборов учета. По требованию потребителей коммунальных услуг в течение одного рабочего дня, следующего за днем обращения, предоставить указанный журнал;

- производить в установленном порядке перерасчеты платы за коммунальные услуги;

- информировать о плановых перерывах предоставления коммунальных услуг не позднее, чем за 10 рабочих дней до начал перерыва;

- направлять своего представителя для выяснения причин не предоставления или предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества (с составлением соответствующего акта);

- не позднее 3 дней до проведения плановых работ внутри жилого помещения согласовать с потребителем время доступа в это помещение или направить ему письменное уведомление о проведении работ внутри жилого помещения;

- производить по требованию потребителя сверку платы за коммунальные услуги и не позднее трех рабочих дней после проведения сверки выдавать документы, подтверждающие правильность начисления платежей;

- иные обязанности, предусмотренные законодательством РФ.

Организация, являющаяся поставщиком коммунальных услуг в вашем многоквартирном доме, вправе:

- требовать внесения платы за потребленные коммунальные услуги, а также в случаях, установленных законодательством, - уплаты неустоек (штрафов, пеней);

- требовать допуска в заранее согласованное время в занимаемое им жилое помещение работников или представителей этой организации (в том числе работников аварийных служб) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ, а для ликвидации аварий – в любое время;

- в заранее согласованное время, но не чаще одного раза в шесть месяцев, осуществлять проверку правильности снятия потребителем покзаний индивидуальных приборов учета, их исправности, а также целостности на них пломб и др.

Граждане обязаны:

- при обнаружении неисправностей (аварий) внутриквартирного оборудования, общедомовых или индивидуальных приборов учета немедленно сообщать о них в обслуживающую организацию и в аварийно-спасательную службу, а при наличии возможности – принимать все возможные меры по их устранению;

- при пожарах, авариях на внутридомовых инженерных системах, а также при иных нарушениях, возникающих при использовании коммунальных ресурсов, немедленно сообщать оних в обслуживающую организацию и аварийно-спасательную службу;

- в целях учета коммунальных ресурсов использовать общедомовые и индивидуальные приборы учета, внесенные в государственный реестр средств измерений;

- обеспечивать сохранность пломб на общедомовых и индивидуальных приборах учета и распределителях, установленных в жилом помещении;

- допускать в заранее согласованное время в занимаемое жилое помещение работников и представителей обслуживающей организации (в том числе работников аварийных служб), представителей органов государственного контроля и надзора (Государственной жилищной инспекции, Роспотребнадзора) для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования и выполнения необходимых ремонтных работ, а представителей обслуживающей организации (в том числе работников аварийных служб для ликвидации аварий – в любое время;

- в заранее согласованное время (не чаще одного раза в шесть месяцев) обеспечить допуск для снятия показаний индивидуальных приборов учета;

- информировать обслуживающую организацию об изменении оснований и условий пользования коммунальными услугами и их оплаты не позднее 10 рабочих дней с момента произошедших изменений;

- своевременно и в полном объеме вносить плату за коммунальные услуги;

- иные обязанности, предусмотренные законодательством РФ.

Граждане имеют право:

- получать в необходимых объемах коммунальные услуги надлежащего качества, безопасные для жизни, здоровья и не причиняющие вреда имущесту;

- получать сведения о состоянии расчета по оплате коммунальных услуг;

- получать акт о не предоставлении или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества и об устранении выявленных недостатков в установленные сроки;

- быть полностью или частично освобожденными от уплаты коммунальных услуг в период временного отсутствия по месту постоянного жительства или за период непредставления коммунальных услуг;

- осуществлять иные права, предусмотренные Жилищным кодексом РФ.