2. Купля-продажа земельных участков.

Как правило, сделки с земельными участками происходят на основании составления договора купли-продажи, который регистрируется в органе государственной регистрации. Кроме того, завещание, дарение, обмен земельными участками тоже должны быть должным образом зарегистрированы в органе государственной регистрации.

При этом следует иметь в виду, что сделка купли-продажи земельного участка возможна только в отношении того земельного участка, который стоит на кадастровом учете и границы которого трактуются однозначно. Следовательно, сделке подлежат только те земельные участки, по которым проведены кадастровые работы, а именно проведено межевание земельного участка.

После того как проведены кадастровые работы на земельном участке, этот земельный участок подлежит постановке на государственный кадастровый учет. В последующем органом кадастрового учета правообладателю или лицу, выступающему от имени правообладателя на основании нотариально удостоверенной доверенности, выдается кадастровый паспорт земельного участка. В кадастровом паспорте отражены уникальные характеристики земельного участка, которые позволяют однозначно его идентифицировать.

Начиная процесс по отчуждению права собственности на земельный участок, необходимо удостовериться, какие документы на объект планируемой сделки есть в наличии. Прежде всего, должно быть свидетельство о праве собственности на землю (о государственной регистрации права).

Свидетельство всегда ссылается на документ, на основании которого было получено право на объект недвижимого имущества. Это могут быть договоры купли-продажи или дарения, права на наследование, акты органов местного самоуправления.

Если право собственности на земельный участок приобретено в период после 31.01.98 года (момент введения в действие Федерального закона от 21.07.1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), то вся информация должна храниться в Управлении Росреестра. Таким образом, если по каким-либо причинам правоустанавливающие документы на земельный участок утрачены, то нужно обратиться в Управление Росреестра за выпиской о содержании названных бумаг. Полученная выписка подтверждает право на недвижимое имущество и является достаточной для совершения сделки по отчуждению участка. Если же свидетельство было выдано регистрационной палатой и есть ссылка на постановление главы района, то этот документ надо заказать в районном архиве.

Нужно подчеркнуть, что государственные акты, свидетельства и другие документы, выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона о регистрации прав (до 31.01.1998 года), признаются действительными.

Право на участок, приобретенный до 31.01.1998 года, могут подтверждать следующие документы:

- Свидетельство о праве на земельные доли, а при отсутствии документов — выписка из решений органов местного самоуправления о приватизации сельскохозяйственных угодий.

- Свидетельство о праве собственности на землю, выданное до 31.01.1998 года. Если решение о предоставлении участка принято после 29.10.93 года, оно должно быть зарегистрировано в районном (городском) комитете по земельным ресурсам и землеустройству.

- Договоры об отчуждении участков, решения судов, свидетельства о праве на наследство, решения (постановления, распоряжения) о предоставлении земельных участков.

После сбора подлинников правоустанавливающих документов необходимо обратиться в землеустроительную (геодезическую) организацию для осуществления межевания. Для проведения землеустроительных работ необходимо представить следующие документы:

- нотариально заверенную копию свидетельства на землю;

- нотариально заверенную копию документа – основания возникновения права собственности на землю (акта органа местного самоуправления, договора купли-продажи или дарения);

- выкопировку из генерального плана;

- техническую документацию на расположенные на земельном участке здания, сооружения;

- акт согласования границ со смежными землепользователями.

Геодезисты выезжают на объект, определяют границы участка, готовят план, формируют межевое дело, которое в дальнейшем направляется в Федеральную кадастровую палату с целью внесения в Государственный кадастр недвижимости сведений о земельном участке и присвоения ему кадастрового номера. После этой процедуры выдается кадастровый план земельного участка (выписка из государственного земельного кадастра).

Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме. При этом продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

- устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

- ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;

- ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

В соответствии с п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации определенного свойства вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли-продажи земельного участка и возмещения причиненных ему убытков. Сведениями, которые, будучи скрытыми продавцом от покупателя, могут повлечь указанные последствия, являются: а) об обременениях земельного участка и ограничениях его использования в соответствии с разрешенным использованием; б) о разрешении на застройку данного земельного участка; в) об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка; г) о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и стоимость продаваемого земельного участка; д) иная информация, которая может оказать влияние на решение покупателя о покупке данного земельного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.

Договор купли-продажи земельного участка и переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации.

Для регистрации сделки купли-продажи земельного участка в орган государственной регистрации прав должны быть предоставлены следующие документы:

- заявление о государственной регистрации;

- паспорт или иной документ (удостоверяющий личность заявителя);

- нотариально удостоверенная доверенность (в случае, если заявитель является доверенным лицом);

- документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию;

- кадастровый паспорт земельного участка;

- договор купли-продажи;

- согласие супруга (супруги) на совершение сделки (нотариально удостоверенное);

- документ, подтверждающий права продавца на земельный участок, являющийся предметом договора (в случае, если право собственности зарегистрировано в Едином гос. реестре прав на недвижимое имущество, представление указанного документа не требуется);

- согласие залогодержателя на сделку, если отчуждаемый земельный участок обременен залогом.

По получении указанных документов регистратор проверяет поданные для регистрации сделки с земельным участком документы на предмет юридической чистоты и значимости. Результатом сделки с земельным участком является факт регистрации перехода права собственности на земельный участок и выдача органом государственной регистрации выписки из Единого государственного реестра прав на земельный участок.

Следует отметить, что при купле-продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения законом установлены некоторые особенности по сравнению с общим порядком.

Так, в соответствии со ст. 8 Федерального закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения при продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов и случаев изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

В случае если субъект РФ или в соответствии с законом субъекта РФ муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным ст. 8 Федерального закона об обороте земель.

Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Следует отметить, что правило о ничтожности сделки по вышеуказанным основаниям является особенностью по сравнению с иными нормами гражданского и земельного законодательства, согласно которым сделка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожной не является. При нарушении такого права лицо, имеющее преимущественное право приобретения, имеет право требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50%, не вправе приобретать в собственность земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения (ст. 3 Федерального закона об обороте земель).