5. Виды стоимости имущества, ее оценка и управление имущественным комплексом

Стоимость имущества определяется в зависимости от его полезности при соответствующем варианте использования и назначения оценки. На практике различают следующие основные виды стоимости:

• стоимость в обмене;

• стоимость в пользовании;

• инвестиционная стоимость.

Стоимость в обмене (меновая стоимость) рассматривается в связи с предполагаемым отчуждением имущества путем его обмена на другие вещи или деньги. Условиями появления этого вида стоимости являются наличие платежеспособного спроса, ограниченного предложения и возможности пе­редачи прав собственности на имущество.

Типичным выражением стоимости в обмене служит рыночная стои­мость. Согласно Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Рос­сийской Федерации» от 29.07.98 №135 - ФЗ, под рыночной стоимостью объ­екта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой ин­формацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвы­чайные обстоятельства, то есть когда:

одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;

цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект сделки, а принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

Вариантами рыночной стоимости являются восстановительная стои­мость, стоимость замещения, утилизационная и залоговая стоимости.

Стоимость в пользовании (потребительская стоимость) представляет собой стоимость, которую конкретная собственность имеет для конкретного пользователя при определенном способе использования. Ее важной разно­видностью является стоимость действующего предприятия, которая выража­ет стоимость, приписываемую бизнесу в целом, к не какой-либо из его со­ставных частей. Стоимость отдельных активов как компонентов предприятия определяется на основе их вклада в общее целое и рассматривается как их потребительская стоимость для конкретного бизнеса и его владельца.

Промежуточное положение между рыночной и потребительской стои­мостью занимает инвестиционная стоимость имущества. Она отражает стои­мость собственности для конкретного инвестора или группы инвесторов при определенных целях и критериях инвестирования. Инвестиционная стои­мость может служить базой для оценки имущества в процессе развития и специализированной собственности. Она широко используется в тендерных разработках.

В настоящее время оценка имущества государственных и муни­ципальных предприятий, как правило, осуществляется на основе норматив­ного подхода, заимствованного из дореформенной экономики, по методикам, утвержденным федеральными или региональными органами управления. Этот подход базируется на технике балансового учета затрат по созданию данного вида собственности. Ее стоимость в процессе эксплуатации имуще­ства корректируется в соответствии с устанавливаемыми нормами амортиза­ции и коэффициентами переоценки основных фондов.

В условиях рыночного хозяйства этот подход обнаружил свою непри­годность для адекватного отражения в стоимости активов предприятий ди­намики инвестиционной конъюнктуры. В результате стоимость основного капитала многих государственных и муниципальных предприятий суще­ственно отличается от его рыночной стоимости, что стало серьезным препят­ствием эффективному управлению их капитальными активами, обоснован­ному налогообложению имущества, его рациональной приватизации.

В связи с принятием федеральных законов "Об оценочной дея­тельности в Российской Федерации" и "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" появились правовые предпосылки для введения единообразной оценки и учета имущества всех предприятий по его рыночной стоимости. Предпринимаются усилия по созданию в стране Единой государственной системы оценки собственности. В отдельных субъ­ектах федерации отрабатываются модели образования на базе земельного ка­дастра государственного кадастра недвижимости.

Осуществление этих мер обеспечит надежную информационную осно­ву унифицированной оценки государственных и муниципальных предприя­тий, а также других объектов недвижимости по рыночной стоимости для це­лей управления имуществом и его налогообложения. Методы такой оценки уже достаточно освоены российскими специалистами и задача заключается, главным образом, в формировании механизма государственного регулирова­ния этого процесса.

Стратегия управления имуществом государственных и муниципальных предприятий зависит от структуры этой собственности и социальной миссии каждого предприятия. Очевидно, целевые установки государства и органов местной власти как субъектов предпринимательства не вполне совпадают с целями частных хозяйственных структур. Специфика управления государ­ственной и муниципальной собственностью заключается в том, что она непо­средственно связана с осуществлением политической власти. Помимо чисто коммерческих функций за ней закреплены функции регулирования социаль­но-экономических процессов.

Целеполагание предопределяет направленность диагностики состояния имущественного комплекса предприятия и принципы его структуризации. Для каждого вида активов выявляются собственные резервы повышения эф­фективности их использования. Здесь могут рассматриваться варианты уве­личения дохода от сдачи имущества в аренду, привлечения кредитов под за­лог недвижимости, оптимизации пакета ценных бумаг или их дополнитель­ной эмиссии, варианты реструктуризации предприятия и многие другие воз­можности.

Контрольные вопросы и задания

1. Какова классификация экономических ресурсов предприятий?

2. В чем состоит содержание материальных ресурсов предприятия?

3. Охарактеризуйте структуру основного капитала предприятия, показатели эффективности его использования.

4. В чем состоит назначение и способы амортизации основных производ­ственных фондов?

5. В чем состоит сущность оборотных средств, их кругооборот, показатели эффективности использования?

6. Назовите способы нормирования оборотных средств.

7. В чем состоит сущность понятия недвижимость, ее характерологические признаки?

8. Каковы формы собственности в России и виды имущественных прав?

9. Назовите виды стоимости имущества и области их применения.

10. В чем состоит понятие рыночная стоимость?

11. В чем состоят способы оценки имущества предприятий различных форм собственности?

Литература

Гражданский кодекс Российской Федерации. Части I, II, III. - М., 2008. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федера­ции» от 29.07.1998 № 135-ФЗ в ред Федерального закона от 27.07.2006. № 157-ФЗ.

Валдайцев СВ. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учебное пособие. - М., 2001.

Грузинов В. П., Грибов В. Д. Экономика предприятия: Учебное пособие. 2­е изд. - М.,2002.

Зайцев N. Л. Экономика промышленного предприятия. Практикум: Учебное пособие. - М., 2001.

Глоссарий

Амортизация — возмещение основных фондов путем включения части их стоимости в затраты на производство продукции.

Недвижимое имущество (недвижимость) - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, в том числе здания, сооружения, предприятие как имущественный комплекс. Не­движимое имущество подлежит обязательной регистрации в едином государ­ственном реестре прав.

Оценка - деятельность эксперта по сбору и анализу рыночной и норма­тивной информации, необходимой для определения стоимости различных ви­дов имущества.

Оборотные средства — денежные средства, авансированные в обо­ротные производственные фонды и фонды обращения для обеспечения не­прерывного процесса производства и реализации продукции.

Основной капитал — денежная оценка средств труда с длительным пе­риодом функционирования.

Стоимость в обмене — оценка способности объекта собственности обме­ниваться на деньги или другие товары.

Стоимость в пользовании - оценка полезности объекта собственности при определенном варианте его использования.

Стоимость инвестиционная - стоимость недвижимости для конкретного инвестора, учитывающая его индивидуальные предпочтения.

Стоимость рыночная — наиболее вероятная цена, по которой объект опенки может быть отчужден на открытом, конкурентном рынке, когда сто­роны сделки действуют разумно, располагая необходимой информацией, и на цене сделки не отражаются сторонние факторы.

Ускоренная амортизация — метод, позволяющий перенести на про­изводство продукции большую часть стоимости основных производственных фондов в первые годы их эксплуатации.

Экономические ресурсы — природные, людские и созданные человеком ресурсы, используемые для производства товаров и услуг.

© Зарубин В.Н.