1. Определение прогнозного периода.

Определение прогнозного периода зависит от объема информации, достаточной для долгосрочных прогнозов. Тщательно выполненный прогноз позволяет предсказать характер изменения денежных потоков на более долгий срок.

Средняя величина прогнозного периода для России 3-5 лет. Это реальный срок, на который можно сделать обоснованный прогноз.

2. Прогнозирование величин денежных потоков от объекта недвижимости для каждого прогнозного года.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

1)   потенциальный валовой доход;

2)   действительный валовой доход;

3)   чистый операционный доход;

4)   денежный поток до уплаты налогов;

5)   денежный поток после уплаты налогов.

Таким образом:

ДВД = ПВД – Потери от незанятости и при сборе арендной платы + П рочие доходы (4.22)

ЧОД = ДВД – ОР – Предпринимательские расходы владельца не движимости, связанные с недвижимостью (4.23)

Денежный поток до уплаты налогов = ЧОД – Капиталовложения – Обслуживание кредита + Прирост кредитов. (4.24)

Денежный поток для недвижимости после уплаты налогов = = Денежный поток до уплаты налогов – Платежи по подоходному налогу владельца недвижимости. (4.25)

3. Расчет стоимости реверсии.

Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

4. Определение ставки дисконтирования.

Ставка дисконта – ставка процента, используемая для расчета текущей стоимости денежной суммы, получаемой или выплачиваемой в будущем.

Денежные потоки и ставка дисконтирования должны соответствовать друг другу и одинаково исчисляться. Результаты расчета текущей стоимости будущих денежных потоков в номинальном и реальном исчислениях одинаковы.

14. Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия

Сравнительный подход это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами , в отношениях которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Сравнительный (рыночный) подход основан на принципе замещения – покупатель не купит предприятие, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Объект оценки: рынок аналогичных предприятий.

Методы оценки: 1. Метод рынка капитала основан на реальных ценах акций открытых предприятий, сложившихся на фондовом рынке. Базой для сравнения служит цена на единичную акцию акционерного общества. Используется для оценки неконтрольного пакета акций.

2. Метод сделок — для сравнения берутся данные по продажам контрольных пакетов акций компаний либо о продажах предприятий целиком, например, при поглощениях или слияниях. Метод применяется при покупке контрольного пакета акций открытого предприятия, а также для оценки закрытых компаний, которые работают на том же сегменте рынка, что и открытые, и имеют аналогичные финансовые показатели. Включает анализ мультипликаторов.

3. Метод отраслевых коэффициентов — Метод отраслевых коэффициентов позволяет рассчитывать ориентировочную стоимость бизнеса по формулам, выведенным на основе отраслевой статистики. Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений, основан на использовании рекомендуемых соотношений между ценой и определенными финансовыми параметрами. Отраслевые коэффициенты обычно рассчитываются специальными аналитическими организациями на основе длительных статистических наблюдений за соотношением между ценой собственного капитала предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми показателями. Достоинства: дает наиболее объективную оценку рыночной стоимости предприятия.

Недостатки: требует значительного объема качественной информации. При несоответствии этим требованиям, существенно снижается объективность оценок. Сложность нахождения предприятий-аналогов, не учитываются перспективы развития предприятия. Сложность в получении достоверной информации. Требуется вносить существенные корректировки из-за сильных различий предприятий между собой

15. Метод рынка капитала. Сущность метода и этапы определения рыночной стоимости методом рынка капитала.

Метод рынка капитала основан на сравнении цен на единичную акцию акционерного общества.

Этапы процесса оценки бизнеса методами рынка капитала:

1) изучение рынка и поиск аналогичных предприятий, в отношении которых имеется информация о ценах сделок или котировках акций;

2) финансовый анализ и повышение уровня сопоставимости информации;

3) расчет оценочных мультипликаторов;

4) применение мультипликаторов оцениваемого предприятия;

5) выбор величины стоимости оцениваемого предприятия;

6) внесение итоговых поправок на степень контроля.

Типы исходной ценовой информации: Цены на единичные акции предприятий-аналогов

Время анализируемых сделок: Данные о текущих ценах акций

Учет элементов контроля: Цена одной акции не учитывает никаких элементов контроля

Результат оценки-Стоимость одной акции или неконтрольного пакета

16. Критерии отбора компаний-аналогов: отраслевое сходство, размер, перспективы роста, качество менеджмента, диверсифицированность продукции, финансовые характеристики.

Подбор предприятий-аналогов.

Важную роль играет подбор предприятий-аналогов для сравнения. Идеальные предприятия-аналоги — те, которые действуют в той же отрасли, что и оцениваемое предприятие, ведут подобные хозяйственные операции, подвержены влиянию идентичных экономических факторов, а также близки по размеру. Поиск аналогичный предприятий должен базироваться на достаточно жестких критериях отбора, важнейшие из которых:

— идентичность отрасли и продукции;

— сопоставимость по размерам, сети потребителей, степени диверсификации производства, зрелости бизнеса, стратегий развития;

— сопоставимость финансовых характеристик;

— географическая близость.

Отраслевое сходство. Список потенциально сопоставимых компаний всегда принадлежит одной отрасли, однако не все предприятия, входящие в отрасль или предлагающие свои товары на одном рынке, сопоставимы.

Размер — является важнейшим критерием, оцениваемым аналитиком при составлении окончательного списка аналогов. Оценка размера компании определяется по таким параметрам, как степень капитализации, численность персонала, объем реализованной продукции и услуг, объем прибыли, число филиалов и так далее. Однако принятие решения о включении компании в список только на основе размера может привести оценщика к неправильным выводам, так как объективно закрытые компании, наиболее часто нуждающиеся в оценке, обычно меньше, чем открытые. Кроме того, оценщик должен учитывать, что более крупная компания не будет автоматически иметь большую прибыль только за счет своего размера.

Перспективы роста. Оценщик должен определить фазу экономического развития предприятия, поскольку она оказывает влияние на соотношение доли дивидендных выплат и доли чистой прибыли, направляемой на развитие предприятия. Оценивая перспективы роста компании, аналитик должен учитывать влияние трех основных факторов:

Общий уровень инфляции.

Перспективы роста, отрасли в целом и индивидуальные возможности развития конкретной фирмы в рамках отрасли.

Динамика доли предприятия на рынке.

Уровень диверсификации производства. Если какое-либо предприятие выпускает один вид продукта или какой-то товар существенно доминирует в производстве и обеспечивает 85% общей прибыли, а сравнимая компания ориентирована на широкий круг товаров и услуг, либо рассматриваемый продукт дает не более 20% от общей массы прибыли, то такие компании не являются для оценщика сопоставимыми;

Качество менеджмента. Анализ этого фактора является наиболее сложным, так как проводится на основе косвенных данных, таких как качество отчетной документации, возрастной состав, уровень образования, опыт, зарплата управленческого персонала, а также место компании на рынке.

17. Метод сделок в рыночном подходе к оценке бизнеса.

Метод сделок — для сравнения берутся данные по продажам контрольных пакетов акций компаний либо о продажах предприятий целиком, например, при поглощениях или слияниях. Метод применяется при покупке контрольного пакета акций открытого предприятия, а также для оценки закрытых компаний, которые работают на том же сегменте рынка, что и открытые, и имеют аналогичные финансовые показатели.

Типы исходной ценовой информации: Цены продаж контрольных пакетов и предприятий целиком, информация о слияниях и поглощениях предприятий

Время анализируемых сделок: Информация о ранее совершенных сделках

Учет элементов контроля: Информация о ранее совершенных сделках

Результат оценки- Цена контрольного пакета акций или предприятия в целом включает премию за элементы контроля

18.Расчет оценочных мультипликаторов.