Тема 4. Договор найма жилого помещения

1. Понятие и виды договоров найма жилого помещения

2. Основания и порядок предоставления жилья по договору социального найма

3. Понятие и порядок предоставления жилья по договору коммерческого найма.

4. Аренда жилого помещения.

5. Договор поднайма жилого помещения

6. Элементы договоров найма (социального, коммерческого) жилого помещения

7. Содержание договора найма жилого помещения

8. Порядок заключения договора найма жилого помещения

Не смотря на то, что государственная политика в сфере жилищного хозяйства направлена на расширение возможностей граждан решить свои жилищные вопросы самостоятельно, проблемы заключения договора социального найма жилого помещения не утрачивают своей актуальности. Положения ЖК РФ о предоставлении жилого помещения из государственного (муниципального) фонда в пользование, приведены в соответствие с Конституцией РФ.

Современное законодательство предусматривает, что жилое помещение предоставляется гражданам из государственного (муниципального) фонда во владение и (или) пользование в том случае, если граждане признаны малоимущими и нуждающимися в улучшении жилищных условий. Основания и порядок признания граждан нуждающимися установлены ЖК РФ (ст.ст. 51-52), а основания и порядок признания граждан малоимущими нормативными актами органов местного самоуправления. Подобное распределение полномочий между органами власти разных уровней не случайно, здесь студентам следует вспомнить положения, исследуемые при изучении темы 1 данного пособия.

Основные правила заключения, содержания и расторжения договора коммерческого найма и аренды жилого помещения предусмотрены ГК РФ. Студенты должны различать основные характеристики выше указанных видов договоров по поводу жилого помещения.

Нормативный материал:

1. ЖК РФ.

2. ГК РФ.

3. Распоряжение Президента РФ № 276-рп от 06.07.1997 «О Правилах учета нуждающихся в улучшении жилищных условий лиц, замещающих государственные должности Российской Федерации…» // СЗ РФ. – 1997. № 27. - Ст. 3424.

4. Правила регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ: Утв. Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. // СЗ РФ. – 1995. - № 30.

5. О предоставлении льгот бывшим несовершеннолетним узникам фашистских концлагерей: Постановление СМ СССР от 6 октября 1989 г. // СП СССР. – 1989. - № 33.

6. Постановление Правительства от 21.12.2004 № 817 «Об утверждении перечня заболеваний, дающих инвалидам, право на дополнительную жилую площадь.

7. Приказ Министерства регионального развития РФ от 25.02.2005 № 17 «Об утверждении методических рекомендаций для органов государственной власти субъектов РФ и органов местного самоуправления по установлению порядка признания граждан малоимущими в целях постановки на учет и предоставления малоимущим гражданам, признанным нуждающимися в жилых помещениях, жилых помещений муниципального фонда по договорам социального найма» // Жилищное право.- 2005. - № 9

Литература:

1. Александрова С.Н. Основания и порядок предоставления жилых помещений по договору социального найма // Жилищное право. – 2005. - № 7.

2. афонина А.В., Договор социального найма жилого помещения// Жилищное право.- 2007.- № 10

3. Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. – Книга 2. – Договоры о передаче имущества. – М., 2000.

4. Макаров О. Регулирование найма жилого помещения нормами гражданского и жилищного законодательства // Российская юстиция. – 1998. - № 9.

5. Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. – 1998. - № 1, 2.

6. Потяркин Д. Подлежат ли государственной регистрации договоры социального найма жилья // Российская юстиция. – 2000. - № 3.

7. Пчелинцева Л. Современное жилищное законодательство о праве на дополнительную жилую площадь // Жилищное право. – 2001. - № 4.

8. Свердлык Г.А. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма // Жилищное право.- 2007. - № 6

9. Сосипатрова Н. Социальный и коммерческий наем в жилищной сфере // Государство и право. – 1997. - № 4.

10. Чечулина И. Коммерческий наем жилых помещений // Российская юстиция. - 1998. - №7

11. Ярыгина А.В. Наем жилья // Жилищное право. – 2002. - № 1.

Задачи

1. Якушев обратился в суд с жалобой, в которой просил признать незаконным отказ органов власти г. Москвы в постановке на учет для улучшения жилищных условий. Он, будучи ветераном ВОВ, проживает вместе с женой, сыном-инвалидом с детства в малогабаритной однокомнатной квартире. При этом имеют доход, совпадающий с прожиточным минимумом.

Отказ в постановке на учет мотивирован недостаточным сроком проживания семьи в городе.

Обоснован ли отказ? Какое решение должен принять суд и на основании каких нормативно-правовых актов?

2. Куликову – трактористу строительно-монтажного треста (СМТ) «Центрострой» в соответствии с договором имущественного найма в 1993 г. была предоставлена квартира размером 15 кв. м в сборно-щитовом доме в г. Тында. В мае 1998 г. Куликов уволился по собственному желанию.

В декабре 2005 г. Куликов обратился с иском в суд к тресту «Центрострой» о предоставлении ему благоустроенного жилого помещения, т. к. его щитовой дом снесен по причине непригодности для проживания. А взамен трест предложил помещение в аналогичном сборно-щитовом, которое, на его взгляд, не отвечает санитарно-техническим требованиям.

В суде выяснилось, что: 1) дом, в котором проживал Куликов, не учитывался в составе жилищного фонда СМТ; 2) истец не состоял на учете в очереди на улучшение жилищных условий; 3) истец оплачивал все счета как наниматель жилого помещения; 4) выселен Куликов был ввиду сноса дома, а не прекращения трудовых отношений.

Какое решение должен принять суд

3. Куликов с 1999 г.проживает в г.Москве с женой и сыном в однокомнатной квартире, является инвалидом 1 группы (травма на производстве). В 2005 году он обратился в компетентные жилищные органы г. Москвы о предоставлении ему жилого помещения более подходящего для его семьи (отвечающее требованиям по нормам площади жилья и санитарно-техническим). Но в соответствии с постановлением Московской городско Думы от 24.12.1997 г. ему было отказано, так как нуждающимися могут быть признаны граждане и члены их семей, постоянно проживающие на законных основаниях в г. Москве не менее 10 лет.

Обоснован ли отказ в постановке на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий?

4. Семья Гладких, состоящая из 4 человек, проживала в двухкомнатной квартире размером 35 кв.м., состоящей из смежных комнат размером 15 кв.м. и 20 кв.м. Супруги Гладких занимали комнату – 15 кв.м., а их дочь с мужем – комнату 20 кв.м..

Гладких подали заявление в администрацию города по месту жительства с просьбой принять их на учет для улучшения жилищных условий, поскольку в данной квартире фактически проживают две семьи в смежных неизолированных комнатах.

Администрация города приняла документы к рассмотрению, но после вступления в законную силу Жилищного Кодекса РФ, вернули принятые документы, указав, что они утрачивают право на принятие их на учет в качестве нуждающихся.

Правильно ли решение администрации города?

5. Лавров по договору социального найма занимал комнату 10,8 кв.м. в двухкомнатной квартире. После смерти нанимателя соседней комнаты (14,5 кв.м.) он занял и ее.

Глава администрации (наймодатель) и Карпуков, с которым был заключен договор социального найма на освободившуюся площадь, предъявлен иск о выселении Лаврова из второй комнаты. Последний предъявил встречный иск о признании права пользования на спорную площадь.

В суде выяснилось, что согласно поэтажному плану дома комнаты в спорной квартире – смежные и переоборудованы в изолированные самовольно.

Какое решение должен принять суд?