1.5. Сметно-нормативная база

Государственные сметные нормативы - нормативы, предназначенные для определения сметной стоимости строительства объектов капитального строительства вне зависимости от места расположения объектов, являющиеся основой для разработки территориальных сметных нормативов.

Территориальные сметные нормативы - нормативы, предназначенные для определения сметной стоимости строительства объектов капитального строительства в отдельном субъекте Российской Федерации, учитывающие региональные условия выполнения работ.

Индивидуальные сметные нормативы - нормативы, предназначенные для строительства отдельного объекта, разрабатываемые по предусматриваемым в проектной документации технологиям производства работ, отсутствующим или отличным от технологий, учтенных действующими государственными сметными нормативами.

Сметно-нормативная база - совокупность сметных нормативов с правилами их разработки и применения.

Единичная Расценка - предназначена для определения прямых затрат в сметной стоимости строительства.

Статьи прямых затрат в ЕР определяются умножением норм затрат ресурсов (труда в чел.- ч., строительных машин в маш.-ч., материалов в натуральных единицах) на соответствующие сметные цены в руб. (тарифную ставку рабочих по среднему разряду работ, цены на ЭМ, цены на материалы).

Базисный уровень цен - стоимости, определяемые на основе сметных цен, зафиксированных на определенную дату (01.01.1984, 01.01.1991, в действующих нормативах - 01.01.2000). Базисный уровень предназначен для сопоставления результатов инвестиционной деятельности в разные периоды времени, экономического анализа и определения сметной стоимости строительства в текущих ценах.

Текущий уровень цен - стоимости, определяемые на основе цен, сложившихся ко времени составления сметной документации.

Прогнозный уровень цен - стоимости, определяемые на основе цен, которые прогнозируются на предстоящий период, когда намечается осуществлять расчеты за строительную продукцию.

Индексы изменения стоимости (цен, затрат) строительных, специальных строительных, ремонтно-строительных, монтажных и пусконаладочных работ - отношение текущих (прогнозных) стоимостных показателей к базисным на сопоставимые по номенклатуре и структуре, расценкам, наборам ресурсов или ресурсно-технологическим моделям строительной продукции, а также ее отдельных калькуляционных составляющих.

Лекция 2. Оценка эффективности инвестиционно-строительного проекта

Методика оценки эффективности инвестиционно-строительного проекта с учетом временного фактора основана на использовании следующих показателей:

1. Период (срок) окупаемости.

2. Чистый дисконтированный доход (чистая текущая стоимость доходов).

3. Индекс доходности (ставка доходности проекта, рентабельность).

4. Внутренняя норма доходности (внутренняя ставка доходности проекта).

2.1. Период (срок) окупаемости вложений в недвижимость

Период окупаемости – это число лет, необходимых для полного возмещения вложений в недвижимость за счет приносимого дохода.

где

Т₁ – число лет, предшествующих году окупаемости;

НС – невозмещенная стоимость на начало года окупаемости;

ДДП – дисконтированный денежный поток в год окупаемости.

Пример. Объект недвижимости требует вложений в размере 2000. Доходы составят: 1-ый год – 450, 2-ой – 500, в 3-ий – 600, в 4-ый – 800, в 5-ый – 900. Ставка дисконтирования – 5%.

№	Период, год	0	1	2	3	4	5
1	Затраты по объекту	-2000
2	Доходы по объекту		450	500	600	800	900
3	Денежный поток (ДП) - п.1+п.2	-2000	450	500	600	800	900
4	Коэффициент дисконтирования (Кд)	1,000	0,9524	0,9070	0,8638	0,8227	0,7835
5	Дисконтированный денежный поток (ДДП) - п.3×п.4	-2000	429	454	518	658	705
6	Накопленный дисконтированный денежный поток (НДДП)	-2000	-1561	-1117	-599	+59	+764

Коэффициент дисконтирования – коэффициент для приведения экономических показателей разных лет к сопоставимым по времени величинам.

где

Кд – коэффициент дисконтрования

i - ставка дисконтирования

n - период расчета

Существует несколько подходов к определению ставки дисконтирования.

1. За ставку дисконтирования принимается уровень инфляции.

2. За ставку дисконтирования принимается номинальная ставка доходности – ставка, существующая на рынке для инвестиционных решений данного уровня риска.

3. Ставка дисконтирования принимается на уровне доходов, которые могут быть получены в результате практически безрискового вложения капитала.

4. Ставка дисконтирования играет роль фактора, обобщенно характеризующего влияние макроэкономической среды и конъюнктуру финансового рынка.

5. Ставка дисконтирования является параметром, который позволяет сравнить проект с альтернативными возможностями вложения денег. В качестве такой альтернативы обычно рассматриваются банковские депозиты или вложения в государственные ценные бумаги.

6. За ставку дисконтирования принимается средняя взвешенная стоимость капитала (WACC).

7. За ставку дисконтирования принимается стоимость собственного капитала проекта.

При определении ставки дисконтирования инфляция может быть учтена внутри ставки или учитывается дополнительно.

Таблица 1 - Рассчитанные коэффициенты дисконтирования для разных периодов и разных ставок дисконтирования

Ток определяет срок, в течение которого инвестиции будут «заморожены», так как реальный доход от инвестиционного проекта начнет поступать только по истечении периода окупаемости. При отборе вариантов предпочтение отдается проектам с наименьшим сроком окупаемости.

Показатель периода окупаемости целесообразно рассчитывать по объектам, финансируемым за счет заемных средств. Срок окупаемости должен быть меньше периода пользования заемными средствами, устанавливаемого кредитором.

Этот показатель является приоритетным, если для инвестора важно в максимально короткий срок возвратить вложенные средства, например, при вложении временно свободных денежных средств.

Недостатки показателя:

1. В расчетах игнорируются доходы, получаемые после предлагаемого срока окупаемости проекта. Следовательно, при выборе альтернативных вариантов можно допустить серьезные просчеты, если ограничиться применением только данного показателя.

2. Использование данного показателя для анализа инвестиционного портфеля в целом требует дополнительных расчетов. Период окупаемости инвестиций по портфелю в целом не может быть определен как простая средняя величина.