Эффективность девелопмента
Смысл перехода к новой системе управления инвестиционной деятельностью состоит в том, что в соответствии с мировым опытом реальное повышение эффективности инвестиций возможно лишь на основе использования системного пакета мероприятий структурно-функционального, финансово-экономического, конструктивно-технологического и кадрового характера. Система девелопмента является именно тем сплавом решений, совокупное воздействие которых на инвестиционный процесс и приводит к существенному повышению его эффективности. Иначе говоря, эффективность системы девелопмента обусловлена следующими факторами:
Максимальная ответственность за экономические результаты проекта;
Реальная возможность сосредоточения на ключевых задачах компании;
Реальное влияние на успешность проекта;
Нацеленность на конечный результат.
Основными элементами (этапами) девелопмента, определяющими его структуру являются:
Разработка идеи девелоперского проекта;
Разработка концепции проекта;
Разработка обоснования инвестиции;
Организация финансирования;
Разработка ТЭО строительства;
Формирование команды проекта;
Приобретение юридических прав на объект недвижимости;
контрактинг;
Проектные работы;
Подготовка к строительству;
Строительно-монтажные работы;
сдача-приемка в эксплуатацию;
Управление объектом;
Продажа объекта как конечный этап девелопмента.
В настоящее время в России отсутствует достаточный опыт оценки эффективности профессионального управления проектами силами девелоперских структур. Существующая сметная база также ее предусматривает выделение затрат на управление проектами в качестве самостоятельного раздела. В связи с этим существует 2 подхода расчета к оценке затрат. (американский и отечественный на основе оценок затрат основных участников проектов – заказчика, проектанта и генподрядчика.)
4. Принципы формирования структуры и функций девелопмента
Подразумевается, что типовым контрактом заказчика-титулодержателя с девелопером предусматривается выполнение последним всего объема перечисленных в гл. 1 функций или определенной условиями контракта части — например, с прекращением договорных отношений лишь после успешного завершения гарантийного периода эксплуатации/продажи объекта.
Взаимоотношения девелопера с участниками проектов строятся на контрактных началах с подрядными организациями и другими участниками проекта в соответствии с требованиями проект-менеджмента (в части координации действий и информационного обмена).
. Процессно-проектный принцип формирования структуры девелопера
Сущность данного принципа состоит в следующем:
используется система управления проектами (Project Management) или управления строительством (Construction Management). Различие между системами состоит в том, что во втором случае отсутствует прямой контракт между управляющим строительством и подрядчиками: каждый из подрядчиков (как и компания — управляющий строительством) заключает контракт непосредственно с заказчиком-титулодержателем;
используется концепция реинжиниринга бизнес-процессов (Business Process Reengineering), основанная на фундаментальном переосмыслении и радикальном перепроектировании деловых процессов для достижения резких улучшений в решающих показателях деятельности компании;
деятельность компании строится на основе системы корпоративных стандартов управления с использованием методологии IDEF.
Принципиальная структура управления девелоперской компанией но наиболее эффективной — смешанной (дивизиональной и проектно-матричной) схеме показана на рис. 2.1.1. Структура управления проектами компании приведена на рис. 2.1.2. Структурная схема головной управляющей компании (на первом этапе формирования) — на рис. 2.1.3. Структура управления проектами силами команды проекта приведена на рис.
Структура функций.
Системное использование концепции управления
Отечественные и зарубежные компании осуществляют свои проекты с помощью организованных в своем составе служб управления проектами или приглашаемых профессиональных консультантов.
Глубокая проработка начальной ( пред инвестиционной ) фазы проектов
С целью повышения эффективности вновь начинаемых проектов девелопер:
- принимает участие в формировании контрактной цены объектов инвестиций ,начиная со стадии разработки обоснований инвестиций и ТЭО
- участвует в процессе определения объёмов и динамики поступления средств, имея в виду эффективное их использование и своевременное завершение работ
- участвует в разработке проектно-сметной документации и осуществляет ее экспертизу
Эффективное сопровождение и координация проектов (мониторинг, контроль, управление изменениями) в течение всего проектного цикла
Представляется необходимым создать/использовать современную информационную технологию, для чего следует:
разработать проект комплексной информатизации деятельности компании, имея в виду обеспечение мониторинга, контроля, управления изменениями в течение всего проектного цикла;
приобрести и адаптировать специализированные программные комплексы;
создать информационно-аналитический центр и абонентские пункты на предприятиях, в офисах компаний-иартнеров и непосредственно на строительных площадках;
создать и постоянно обновлять фирменный банк данных;
провести обучение специалистов компании.
Наличие сертифицированной системы качества
Наличие современной системы управления качеством повышает эффективность работы и конкурентоспособность компании как на внутреннем, так и на внешнем рынке. Наличие сертификата качества является практически обязательным условием победы в международных тендерах (такими сертификатами обладают все известные девелоперские компании
Для решения указанной задачи необходимо:
разработать систему менеджмента качества, соответствующую требованиям ISO
провести силами одной из вышеперечисленных компаний оценочный аудит;
провести сертификацию системы менеджмента качества с получением соответствующего аттестата
Наличие целостной системы планирования
Деятельность девелопера осуществляется на основе 2-летнего бизнес плана, разрабатываемого в установленные сроки и корректируемого по мере возникновения и анализа новых возможностей.
Адаптивная система проектного финансирования
Подразумевается, что в рамках данной системы финансирования сам проект является способом обслуживания долговых обязательств, возникающих в связи с его реализацией.
Предусматривается такое распределение рисков среди участниками проекта, что бы каждый из них был заинтересован в его эффективной реализации. Эта схема особенно эффективна в случае участия в проекте компании – девелопера.