30. Анализ проектных рисков

Неопределенность — неполнота или неточность информации об усло­виях реализации проекта, в том числе связанных с ними затратах и результатах.

Риск — потенциальная, численно измеримая возможность неблагопри­ятных ситуаций и связанных ними последствий в виде потерь, ущерба, убытков, например, ожидаемой прибыли, дохода или имущества, денеж­ных средств в связи с неопределенностью, т.е. случайным изменением условий экономической деятельности, неблагоприятными, в том числе форс-мажорными, обстоятельствами, общим падением цен на рынке; воз­можность получения непредсказуемого результата в зависимости ог при­нятого хозяйственного решения, действия. Риск проекта — это степень опасности для успешного осуществления проекта; измеряется частотой, вероятностью возникновения того или иного уровня потерь.

Измерение рисков — определение вероятности наступления рискового события. Оценивая риски, которые в состоянии принять на себя команда проекта, инвесторы проекта при его реализации исходят прежде всего из специфики и важности проекта, из наличия необходимых ресурсов для его реализации и возможностей финансирования вероятных последствий рис­ков. Степень допустимых рисков, как правило, определяется с учетом таких параметров, как размер и надежность инвестиций в проект, запла­нированный уровень рентабельности и др.

Рис. 11.6.1. Взаимосвязь категорий: неопределенность — риски — потери

Анализ рисков — процедуры выявления факторов рисков и оценки их значимости, по сути анализ вероятности того, что произойдут определен­ные нежелательные события и отрицательно повлияют на достижение целей проекта. Анализ рисков включает оценку рисков и методы снижения рисков или уменьшения связанных с ним неблагоприятных последствий. На первом этапе проводятся выявление соответствующих факторов и оценка их значимости. Назначение анализа рисков — предоставление потенциальным партнерам необходимых данных для принятия решений о целесообразности участия в проекте и выработки мер по защите от возможных финансовых потерь.

Цель качественного анализа — определение (идентификация) факторов, областей и видов рисков. Коли­чественный анализ рисков должен дать возможность численно определить размеры отдельных рисков и риска проекта в целом.

Качественная оценка может быть сравнительно простой, ее главная задача — определить возможные виды рисков, а также факторы, влияющие на уровень рисков при выполнении определенного вида деятельности.

Количественная оценка рисков определяется через:

а) вероятность того, что полученный результат окажется меньше тре­буемого значения (намечаемого, планируемого, прогнозируемого);

б) произведение ожидаемого ущерба и вероятности того, что этот ущерб произойдет.

К методам снижения рисков относят:

Отвод, передача (трансфер) рисков — действия по передаче, полной или частичной, рисков другой стороне, обычно посредством контракта определенного вида.

Страхование рисков — метод минимизации рисков. Страхование предпринимательских рисков представляет собой отношения по защите имущественных интересов физических и юридических лиц при наступле­нии определенных событий (страхование случаев) за счет денежных фондов, формируемых из уплачиваемых ими страховых взносов (страхо­вых премий).

Резервирование — метод резервирования средств на покрытие ущер­ба, непредвиденных расходов при наступлении рисковых событий.

Анализ проектных рисков начинается с их классификации и иденти­фикации, т.е. с их качественного описания и определения, какие виды рисков свойственны конкретному проекту в данном конкретном окруже­нии, при данных экономических, политических, правовых условиях.

Результатом анализа рисков должен быть специальный раздел бизнес- плана проекта (чаще всего это часть финансового плана), включающий описание рисков, механизма их взаимодействия и совокупного эффекта, мер но защите от рисков, интересов всех сторон в преодолении опасности рисков; оценку выполненных экспертами процедур анализа рисков, а также использовавших ими исходных данных; описание структуры рас­пределения рисков между участниками проекта по контракту с указанием предусмотренных компенсаций за убытки, профессиональных страховых выплат, долговых обязательств и т.п.; рекомендации по тем аспектам рисков, которые требуют специальных мер или условий в страховом полисе.

Основные факторы рисков для инвестиционных проектов включают:

• ошибки в проектно-сметной документации;

• недостаточная квалификация специалистов;

• форс-мажорные обстоятельства (природные, экономические, полити­ческие);

• нарушение сроков поставок;

• низкое качество исходных материалов, комплектации, технологичес­ких процессов, продукции и пр.;

• нарушение условий контрактов, разрыв контракта.

31. Стратегия, структуры и процессы корпоративного управления недвижимостью

Стратегическое управление (стратегический менеджмент) является ос­новой повышения эффективности корпоративного менеджмента и нацеле­но на ее (компании) долгосрочные цели и действия. Содержание страте­гического менеджмента в самом общем виде

Основными этапами стратегического менеджмента являются:

• определение сферы бизнеса и миссии компании. Миссия представляет собой качественно выраженное предназначение, философию компании;

• трансформация миссии компании в частные долговременные и крат­косрочные цели деятельности;

• определение стратегии достижения целей деятельности;

• разработка и реализация стратегии;

• оценка деятельности, контроль ситуации и корректирующие действия. Принципиальная схема разработки стратегии компании показана на

В девелопменте

Компания является бизнес-системой, ориентированной на определен­ные финансовые и производственные результаты. Иерархия структурных элементов организации показана на рис. 12.3.1.

Рис. 12.3.2. Принципиальная структура корпоративной системы управления

девелоперской компанией

32. Основные понятия и принципы управления недвижимостью

Недвижимость — это собственность, поэтому можно выделить следую­щие иерархические уровни управления недвижимостью:

1. управление федеральной недвижимостью;

2. управление недвижимостью субъектов Федерации;

3. управление муниципальной недвижимостью;

4. управление недвижимостью предприятий и организаций;

5. управление отдельными объектами недвижимости.

Можно трактовать понятие -«управление недвижимостью» в широком и узком смысле.

В широком смысле под управлением недвижимостью понимается [8] предпринимательская деятельность но выполнению всей совокупности работ, связанных с исполнением любых допускаемых гражданским зако­нодательством Российской Федерации правомочий собственника недвижи­мого имущества, в том числе в соответствии с жизненным циклом объекта недвижимости.

1. замысел;

2. проектирование;

3. изготовление (возведение, строительство);

4. обращение (купля-продажа, аренда и пр.);

5. употребление (сервис);

6. обслуживание, эксплуатация и ремонт;

7. капитальный ремонт, модернизация, реконструкция и реставрация;

8. перепрофилирование;

9. утилизация.

«Управление недвижимостью (property management) — осуществление комплекса операций но эксплуатации зданий и сооружений (поддержание их в рабочем состоянии, ремонт, обеспечение сервиса, руководство обслу­живающим персоналом, создание условий для пользователей (арендато­ров), определение условий сдачи площадей в аренду, сбор арендной платы и пр.) в целях наиболее эффективного использования недвижимости в интересах собственника».

При этом деятельность но управлению недвижимостью осуществляется в трех аспектах — правовом, экономическом и техническом.

Правовой аспект управления недвижимостью состоит в наиболее раци­ональном использовании, распределении и комбинировании прав на недви­жимость,

Экономический аспект управления недвижимостью реализуется через управление доходами и расходами, формирующимися в процессе эксплу­атации недвижимости.

Технический аспект управления состоит в поддержании объекта управ­ления в работоспособном состоянии в соответствии с его функциональным назначением.

Управление недвижимостью — это комплексный подход к улучшению и поддержанию состояния объекта, организация и прогнозирование его развития.

Главная задача — получение максимально возможного дохода от ис­пользования объекта. В логической связке с основной находятся и другие задачи управления: повышение стоимости здания, приращение собствен­ности за счет получаемых доходов и защита капитала от инфляции. Управление недвижимостью подразумевает прежде всего такие действия, как сдача в аренду и управление офисными зданиями, управление недви­жимостью как инвестицией.