- •Основные понятия и принципы девелоперской деятельности
- •Структура целей, задач и результатов девелопмента
- •Создание (развитие) недвижимости
- •Организация системы развития недвижимости
- •Развитие территорий
- •Создание (развитие) объекта недвижимости
- •Использование (эксплуатация) объекта недвижимости
- •Организация эксплуатации и управления недвижимостью
- •Управление объектом
- •Товарный оборот объектов недвижимости
- •Организация системы оборота недвижимости
- •3. Виды девелопмента и эффективность девелопмента
- •Эффективность девелопмента
- •4. Принципы формирования структуры и функций девелопмента
- •5. Задачи компании-девелопера
- •6. Организационная структура и базовые функции девелоперской компании.
- •7. Основные типы организационных структур управления
- •8. Классификация недвижимости, её характеристики и жизненный цикл. Классификация недвижимости.
- •Характеристики недвижимости
- •Жизненный цикл недвижимости
- •09. Инвестиционный замысел проекта девелопмента
- •10. Проработка целей, задач, анализ осуществимости девелоперского проекта
- •Экспертная оценка вариантов инвестиционных решений
- •11. Декларация о намерениях реализации девелоперского проекта (114 – 117)
- •12. Прединвестиционные исследования девелопмента (121 – 126)
- •13. Проектный анализ девелопмента
- •14. Тэо девелоперского проекта
- •15. Бизнес планирование девелопмента.
- •16. Разработка проектной документации деевелоперского проекта
- •Инжиниринг девелопмента
- •Торги и договоры девелопмента
- •19. Контроль, регулирование, управление изменениями проекта девелопмента....
- •20. Завершение проекта девелопмента
- •21. Управление стоимостью девелоперского проекта (оценка стоимости и бюджетирование)
- •22.Методы контроля стоимости проекта
- •23) Проектное финансирование
- •Финансирование девелоперских проектов
- •25.Принципы оценки эффективности инвестиционных проектов.
- •Общие положения.
- •Основные принципы оценки эффективности
- •Общая схема оценки эффективности.
- •26. Исходные данные для расчета эффективности проекта
- •27. Основные показатели эффективности проекта
- •Оценка эффективности инвестиционного проекта
- •Влияние риска и неопределенности при оценке эффективности проекта
- •30. Анализ проектных рисков
- •33. Основные элементы управления недвижимостью
Оценка эффективности инвестиционного проекта
Оценка социально-экономической эффективности проекта состоит в расчете показателей эффективности проекта.
Особенности оценки эффективности проекта:
-в денежных потоках отражается стоимостная оценка последствий осуществления данного проекта в других отраслях народного хозяйства, в социальной и экологической сферах;
-в составе оборотного капитала учитываются только запасы и резервы денежных средств;
-исключаются из притоков и оттоков денег по операционной и финансовой деятельности их составляющие, при которых финансовые ресурсы передаются от одного участника проекта другому:
- производимая продукция и затрачиваемые ресурсы должны оцениваться в специальных экономических ценах.
В денежных потоках от инвестиционной деятельности учитываются:
-вложения в основные средства на всех шагах расчетного периода;
-затраты, связанные с прекращением проекта;
-вложения в прирост оборотного капитала;
-доходы от реализации имущества и нематериальных активов при прекращении проекта.
Для оценки коммерческой эффективности проекта используются различные показатели ( ЧД, ЧДД, ВНД, срок окупаемости, потребность финансирования, индексы доходности), но при этом возникает ряд дополнительных моментов
-используются предусмотренные проектом текущие или прогнозные цены на продукты, услуги и материальные ресурсы;
- денежные потоки рассчитываются в тех же валютах, в которых проектом предусматривается приобретение ресурсов и оплата продукции;
- если проект предусматривает одновременно и производство, и потребление некоторой продукции в расчете учитываются только затраты на ее производство, но не расходы на ее приобретение;
- при расчете учитываются налоги
-если в проекте несколько видов операционной деятельности, в расчете учитываются затраты по каждому из них.
Для расчета коммерческой эффективности проекта рекомендуются таблицы:
- отчет о прибылях и убытках
- денежных потоков с расчетом показателей эффективности
-прогноз баланса активов и пассивов по шагам расчета
Влияние риска и неопределенности при оценке эффективности проекта
В расчете эффективности проекта следует учитывать неопределенность и риск.
Неопределенность- неполнота и неточность информации об условиях реализации проекта
Риск- возможность возникновения таких условий, которые приведут к негативным последствиям.
Для оценки устойчивости и эффективности проекта в условиях неопределенности и риска существует 4 метода:
укрупненная оценка устойчивости
расчет уровней безубыточности
метод вариации параметров
оценка ожидаемого эффекта проекта с учетом количественных характеристик неопределенности
Укрупненная оценка устойчивости.
При этом методе используется:
- умеренно пессимистические прогнозы технико-экономические параметры проекта
- предусматривать резервы средств на неопределенные инвестиционные и оперативные расходы
- увеличивать норму дисконта на величину поправки на риск
Таким образом, норма дисконта с учетом риска будет представлять: Ер=Е+ПР(поправка на риск)
Расчет уровней безубыточности.
Безубыточность- объем продаж, при котором чистая прибыль равна 0.
При определении этого показателя принимается, что на шаге m:
- объем производства равен объему продаж;
- объем выручки меняется пропорционально объему продаж;
- доходы от внереализационной деятельности и расходы по этой деятельности не зависят от объема продаж;
- полные текущие издержки производства могут быть разделены на условно-переменныеи условно-постоянные
Sm- объем выручки на m-м шаге;
– полные
текущие издержки производства продукции
на m-м
шаге;
– условно-переменная
часть полных текущих издержек производства
на m-м
шаге;
– доходы
от внереализационной деятельности за
вычетом расходов по этой деятельности.
Все цены следует учитывать без НДС.
Проект считается устойчивым, если в расчетах по проекту в целом уровень безубыточности не превышает 0,6-0,7 после освоения проектных мощностей. Близость уровня безубыточности к 1, свидетельствует о недостаточной устойчивости проекта.
Метод вариации параметров- это исследование изменений интегральных показателей эффективности проекта в зависимости от изменения отдельных параметров, таких как:
- инвестиционные затраты
-издержки производства
-процент за кредит
- индексы цен или индексы инфляции
- задержки платежей
- длительность расчетного периода и пр.
Оценка устойчивости может производится путем определения предельных значений параметров проекта.
Оценка ожидаемого эффекта проекта с учетом количественных характеристик неопределенности.
Когда имеется конечное количество сценариев и вероятности их заданы, ожидаемый интегральный эффект проекта рассчитывается по формуле математического ожидания
Эож=
Рк│
Эож- ожидаемый интегральный доход проекта
Эк- интегральный эффект (ЧДД) при к-м сценарии
Рк- вероятность реализации этого сценария
Риск неэффективности проекта Рэ, и средний ущерб от реализации проекта в случае его неэффективности Уэ определяется:
Рэ=
Уэ=
Суммирование ведется только по тем сценариям k, для которых интегральные эффекты Эк отрицательные.
