- •Основные понятия и принципы девелоперской деятельности
- •Структура целей, задач и результатов девелопмента
- •Создание (развитие) недвижимости
- •Организация системы развития недвижимости
- •Развитие территорий
- •Создание (развитие) объекта недвижимости
- •Использование (эксплуатация) объекта недвижимости
- •Организация эксплуатации и управления недвижимостью
- •Управление объектом
- •Товарный оборот объектов недвижимости
- •Организация системы оборота недвижимости
- •3. Виды девелопмента и эффективность девелопмента
- •Эффективность девелопмента
- •4. Принципы формирования структуры и функций девелопмента
- •5. Задачи компании-девелопера
- •6. Организационная структура и базовые функции девелоперской компании.
- •7. Основные типы организационных структур управления
- •8. Классификация недвижимости, её характеристики и жизненный цикл. Классификация недвижимости.
- •Характеристики недвижимости
- •Жизненный цикл недвижимости
- •09. Инвестиционный замысел проекта девелопмента
- •10. Проработка целей, задач, анализ осуществимости девелоперского проекта
- •Экспертная оценка вариантов инвестиционных решений
- •11. Декларация о намерениях реализации девелоперского проекта (114 – 117)
- •12. Прединвестиционные исследования девелопмента (121 – 126)
- •13. Проектный анализ девелопмента
- •14. Тэо девелоперского проекта
- •15. Бизнес планирование девелопмента.
- •16. Разработка проектной документации деевелоперского проекта
- •Инжиниринг девелопмента
- •Торги и договоры девелопмента
- •19. Контроль, регулирование, управление изменениями проекта девелопмента....
- •20. Завершение проекта девелопмента
- •21. Управление стоимостью девелоперского проекта (оценка стоимости и бюджетирование)
- •22.Методы контроля стоимости проекта
- •23) Проектное финансирование
- •Финансирование девелоперских проектов
- •25.Принципы оценки эффективности инвестиционных проектов.
- •Общие положения.
- •Основные принципы оценки эффективности
- •Общая схема оценки эффективности.
- •26. Исходные данные для расчета эффективности проекта
- •27. Основные показатели эффективности проекта
- •Оценка эффективности инвестиционного проекта
- •Влияние риска и неопределенности при оценке эффективности проекта
- •30. Анализ проектных рисков
- •33. Основные элементы управления недвижимостью
27. Основные показатели эффективности проекта
Основные показатели эффективности проекта базируются на учете стоимости финансовых ресурсов во времени, которая определяется с помощью дисконтирования.
Дисконтированием денежных потоков называется приведение их разновременных (относящихся к различным шагам расчета) значений к их ценности на определенный момент времени, который называется моментом приведения и обозначается t0.
Основным экономическим нормативом, используемым при дисконтировании, является норма дисконта Е, выражаемая в долях единиц или процентах в год.
Дисконтирование денежного потока осуществляется путем умножения его значения на коэффициент дисконтирования at, рассчитываемый по формуле
,
где t – номер периода расчета.
В качестве основных показателей, применяемых для расчетов эффективности проекта, можно использовать:
чистый доход;
чистый дисконтированный доход;
внутренняя норма доходности;
потребность в дополнительном финансировании (стоимость проекта, капитал риска);
индексы доходности затрат и инвестиций;
срок окупаемости;
показатели финансового состояния.
Чистым доходом (ЧД) называется накопленный эффект (сальдо денежного потока) за расчетный период.
Чистый дисконтированный доход (ЧДД) представляет собой накопленный дисконтированный эффект (дисконтированное накопленное сальдо) за расчетный период;
ЧД и ЧДД характеризуют превышение суммарных денежных поступлений над суммарными затратами для данного проекта соответственно без учета и с учетом неравноценности эффектов, относящихся к различным моментам времени. Разность ЧД — ЧДД называют дисконтом проекта. Для признания проекта эффективным с точки зрения инвестора необходимо, чтобы ЧДД проекта был положительным.
Внутренняя норма доходности (ВНД) положительное число Ев, если:
• при норме дисконта Е = Ев ЧДД проекта обращается в 0;
• это число единственное.
В более общем случае ВНД называется такое положительное число Ев, когда при норме дисконта Е = Ев ЧДД проекта обращается в 0, при всех больших значениях Е ЧДД отрицателен, при всех меньших значениях Е ЧДД — положителен. Если не выполнено хотя бы одно из этих условий, считается, что ВНД не существует.
Для оценки эффективности проекта значение ВНД необходимо сопоставлять с нормой дисконта Е. Инвестиционные проекты, у которых ВНД > Е, имеют положительный ЧДД и поэтому эффективны. Проекты, у которых ВНД < Е, имеют отрицательный ЧДД и поэтому неэффективны.
Сроком окупаемости называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости. Начальный момент указывается в задании на проектирование (обычно это начало нулевого шага или начало операционной деятельности). Моментом окупаемости называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого текущий чистый доход ЧД становится и в дальнейшем остается неотрицательным.
Сроком окупаемости с учетом дисконтирования называется продолжительность периода от начального момента до «до момента окупаемости с учетом дисконтирования».
Потребность в дополнительном финансировании (ПФ) максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного сальдо от инвестиционной и операционной деятельности. Величина ПФ показывает минимальный объем внешнего финансирования проекта, необходимого для обеспечения его финансовой реализуемости.
Потребность в дополнительном финансировании с учетом дисконта (ДПФ) — максимальное значение абсолютной величины отрицательного накопленного дисконтированного сальдо от инвестиционной и операционной деятельности.
Индексы доходности характеризуют относительную «отдачу проекта» на вложенные в него средства.. При оценке эффективности часто используются индекс доходности затрат (отношение суммы денежных притоков к сумме денежных оттоков); индекс доходности дисконтированных затрат; индекс доходности инвестиций (отношение суммы элементов денежного потока от операционной деятельности к абсолютной величине суммы элементов денежного потока от инвестиционной деятельности); индекс доходности дисконтированных инвестиций.
Индексы доходности затрат и инвестиций превышают 1, если и только если для этого потока ЧД положителен.
