24. Финансирование девелоперских проектов

«Вопрос привлечения денежных средств для строительства объектов недвижимости является первостепенным, именно от него зависит не только успешность проекта, но и его реализация. Есть разные пути решения данного вопроса, некоторые из них являются сомнительными в кризис, а некоторые — гарантом реализации проекта.

В большинстве случаев финансовая схема крупных девелоперских проектов представляет собой довольно сложную комбинацию. Она состоит из собственных средств девелопера и инвестиций в виде банковских кредитов и договоров соинвестирования, где инвестором может выступать любой из участников проекта. Реализация девелоперского проекта предполагает большие затраты. Среди самых значимых — стоимость земельного участка, оплата технических условий (инженерное обеспечение объекта) и себестоимость фактического строительства. Менее дорогостоящими, но при этом не менее важными становятся затраты на предпроектные и проектные изыскания, разного рода экспертизы, продвижение и многое другое. Поэтому чаще всего инвестор начинает строительство, имея только часть бюджета, необходимого для реализации проекта. Оставшиеся средства он может получить, привлекая внешних инвесторов и кредиторов. В таких условиях подходящим вариантом становится проектное финансирование. Схема предполагает не кредитование, а именно инвестирование. Для привлечения значительных средств девелопер должен располагать суммой, составляющей 15 – 20% от стоимости объекта. При этом необходимо иметь хороший бизнес-план, результаты проведённых маркетинговых исследований, практически полностью подготовленный пакет исходно-разрешительной документации. Девелоперу следует проработать вопросы реализации площадей в проекте, подтверждения высокой ликвидности площадей объекта и т. д. Главная особенность проектного финансирования — его долгосрочность. Главная особенность проектного финансирования — его долгосрочность. Заемные средства должны предоставляться на период времени, достаточный для того покрытия долга и процентов по нему из самого проекта. При этом источником погашения заемных средств становится сам будущий объект недвижимости. Однако мы видим, как сейчас ряд девелоперов вынужденно замораживает свои проекты. Среди причин остановки строительных работ — высокие процентные ставки, составляющие не менее 14 – 16% годовых, сложности, возникающие при оформлении кредитов, длительный период принятия решения финансовыми институтами. Есть и другие варианты привлечения заемных ресурсов, которые следует рассматривать с учетом специфики и практики бизнеса. Речь идет о смешанном финансировании — аккредитивах, лизинге и факторинге, мультивалютном кредите, ставка по которому может колебаться от 2,5% до 4% годовых, а также параллельных кредитных линиях в рублях, евро и долларах. Если в рамках инвестиционного проекта необходимы поставка и монтаж оборудования, важно привлечь более дешевые деньги на его закупку. Можно использовать аккредитив, банковскую гарантию, международный факторинг или целевое проектное финансирование. В таких случаях участниками финансирования выступают банки, синдикаты, инвестиционные фонды. При этом они отдают предпочтение крупным инфраструктурным проектам. На мой взгляд, наиболее выигрышной стратегией становится привлечение в проект собственных средств компании-девелопера. Её преимущества очевидны: как бы ни развивалась ситуация в стране, дома будут построены и сданы в эксплуатацию в срок.