09. Инвестиционный замысел проекта девелопмента

Формирование инвестиционного замысла проекта

Основными причинами появления (источниками идей) проектов явля­ются:

• неудовлетворенный спрос;

• избыточные ресурсы;

• инициатива предпринимателей;

• реакция на политическое давление;

• интересы кредиторов и др.

Соответственно основными этапами деятельности девелопера на данном этапе являются:

• анализ рынка недвижимости;

• целевой подбор идеи проекта;

• формирование стратегии/концепции и команды проекта;

• инвестиционный анализ.

Стоимость этого этапа составляет, по данным зарубежных специалис­тов, до 1% общих затрат на проект.

• Задача выработки стратегической концепции включает:

• формулировку идеи проекта

• генеральной цели проекта

• концептуальных направлений деятельности

• задачи, подлежащих решению.

На этапе разработки концепции проекта необходи­мо также провести предварительную экспертизу проекта на предмет его осуществимости и в результате составить Декларацию о намерениях.

Схема разработки концепции проекта

Информация, необходимая для разработки инвестиционного замысла, включает:

• объем средств, их источники и направления их;

• намечаемые источники и условия финансирования;

• предполагаемую номенклатуру продукции;

• варианты размещения предприятия, здания, соору­жения;

• граничные технико-экономические характеристики и показатели объекта;

• особые условия инвестирования;

• основные данные о приоритетах инвестора, опыте инвестирования;

• данные о ноу-хау, авторских правах и других преимуществах, приви­легиях о возможностях инвестора.

После формирования идей про­екта специалист — аналитик выполняет предваритель­ную экспертизу.

Причины, по которым идея может быть отклонена.

Например:

• недостаточный спрос на продукцию проекта или отсутствие преимуществ;

• высокая стоимость проекта;

• отсутствие гарантий со стороны заказчика проекта;

• чрезмерный риск;

• высокая стоимость сырья.

При формирование инвест замысла проекта должны быть четкие ответы на вопросы:

• цель и объект инвестирования;

• продукция проекта;

• срок окупаемости проекта;

• доходность проекта;

• назначение, мощность и основные характеристики объекта инвестиро­вания;

• предполагаемые источники и схема финансирования.

		Решение о целесообразности инвестирования
Инвести­ ционный		Выбор варианта инвестирования
		Разработка бизнес-плана
замысел
		Переговоры с органами власти о налоговых льготах

10. Проработка целей, задач, анализ осуществимости девелоперского проекта

Предварительная проработка целей и задач проекта

Цели и задачи проекта должны быть четко сформулированы, так как только по ним прорабатывается следующий шаг — формирование основных характеристик проекта.

К таким характеристикам можно отнести:

• наличие альтернативных технических решений;

• спрос на продукцию проекта;

• продолжительность проекта;

• оценка уровня базовых, текущих и прогнозных цен на продукцию проекта;

• перспективы экспорта продукции проекта;

• сложность проекта;

• исходно-разрешительная документация;

• инвестиционный климат в районе реализации проекта;

• соотношение затрат и результатов проекта.

Предварительный анализ осуществимости проекта

Производится на основе приведенных выше показателей. Обычно используют несложную экспертную систему.