1. Основные понятия и принципы девелоперской деятельности

Девелопер – предприниматель, получающий прибыль от создания объектов недвижимости, для чего он выступает в качестве:

• автора идеи проекта;

• покупателя прав на зем-ый участок под застройку;

• организатора проектирования объекта, нанимателя заказчика, генподрядчика, брокеров для реализации вновь созданного объекта, управляющих недвижимостью. Все участники проекта должны обладать соответствующими лицензиями;

• финансирует сам или привлекает необходимые инвестиции.

Недвижимость, недвижимое имущество - земельные и другие естественные угодья (участки недр, обособленные водные объекты, леса), другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней: здания, сооружения, объекты.

Рынок недвижимости – сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке; процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования), обмена объектов недвижимости и управления рынком, а также механизмов, обеспечивающих функционирования рынка.

Девелопмент (инвестиционный девелопмент) — метод организации инвестиционного процесса, подразумевающий: организацию финансирования и осуществления проекта по развитию недвижимости так называемым девелопером (в том числе на основе собственных средств) в заданные сроки и в пределах соответствующих бюджетных ограничений с целью извлечения коммерческой выгоды.

Проект — система сформулированных в его рамках целей, создаваемых или модернизируемых для их реализации физических объектов, технологических процессов, технической и организационной документации для них, материальных, финансовых, трудовых и иных ресурсов.

Девелоперский проект - инвестиционный проект, предполагающий комплексный подход к управлению его реализацией. Данное понятие используют также как альтернативу так называемому собственному проекту, т.е. проекту, осуществляемому силами самого заказчика.

Девелоперская (управляющая) компания — компания (фирма, предприятие), комплексно осуществляющая по поручению заказчика-титулодержателя (генерального заказчика, инвестора) функции застройщика (заказчика) на всех фазах проектного цикла: от исследования рынка и прединвестнционяых исследований до завершения проекта (ввода в эксплуатацию, вывода на проектную мощность и др ).

Инвестиционно-строительная компания — производственно-экономическая система, обеспечивающая на основе привлеченных и собственных инвестиций инжиниринг, сопровождение инвестиционного процесса (проект-менеджмент), сгроотёдаЪгвб Н ввод основных фондов.

Управление проектами — синтетическая дисциплина, представляющая собой методологию организации, планирования, руководства, координации человеческих и материальных ресурсов на протяжении жизненного цикла проекта; направленную на эффективное достижение его целей путем применения техники и технологий управления для достижения определенных в проекте результатов по составу и объему работ, стоимости, времени, качеству.

Управляющая компания - компания, специализирующаяся на профессиональном управлении (компаниями, проектами).

Инжиниринг (от англ, engineering, от лат. ingenium — изобретательность, выдумка, знания) — одна из признанных форм повышения эффективности бизнеса, суть которой состоит в предоставления услуг исследовательского, проектно-конструкторского, расчетно-аналитического, производственного характера, включая подготовку технико-экономических обоснований (ТЭО), выработку рекомендаций в области организации производства и управления, а также реализации продукции.

Различают следующие направления (виды) инжиниринга:

• проектный инжиниринг — предынвестиционные исследования, оформление исходно-разрешительной документации, разработка обоснований инвестиций, ТЭО (проектов) строительства, сбор исходных данных и подготовка заданий на проектирование, осуществление функций генерального проектировщика, разработка специальных разделов проекта, экспертиза, сопровождение проектов;

• технологический инжиниринг — предоставление заказчику строительных и «эксплуатационных» технологий вместе с лицензиями на их использование, технологическое проектирование, формирование заказных спецификаций на технологическое оборудование;

• стоимостной инжиниринг — разработка бюджетов и смет по проекту;

финансовый инжиниринг — разработка новых финансовых инструментов и операционных схем;

■ производственный инжиниринг — подготовка тендерной документации на поставки, работы и услуги; подготовка производства и организация работ, надзор за изготовлением, поставками и производством работ, организация контроля качества, организация пусконаладочных работ, услуги по эксплуатации объекта;

• комплексный (системный) инжиниринг — совокупность инжиниринговых услуг, обеспечивающих возможность реализации проектов «под ключ»;

• консультационный инжиниринг — инжиниринговые услуги любого из перечисленных направлений, оказываемые в форме советов, рекомендаций и подготовки решений для заказчика.

Заказчик — физическое или юридическое лицо» а также иные физические и юридические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционного проекта, не вмешиваясь и предпринимательскую и иную деятельность других участников инвестиционного процесса, если иное не предусмотрено договором (контрактом) между ними.

Инвестор — основной субъект инвестиционной деятельности, осуществляющей вложение собственных, заемных или привлеченных в форме инвестиций и обеспечивающий их целевое использование.

Подрядчик (генеральный подрядчик, субподрядчик) — юридическое лицо, несущее ответственность за выполнение работ в соответствии с контрактом.

Проект—юр.лицо, которому заказчик (инвестор или иной участник проекта) делегирует полномочия по руководству работами по проекту: нации работ участников проекта.

Принципы девелоперской деятельности

Развитие девелоперского проекта включает нижеследующие стадии.

•Предпроектная стадия.

1. Анализ рынка недвижимости.:^

2. Подбор объекта недвижимости.

3. Формирование стратегии проекта.

4. Инвестиционный анализ.

5. Оформление исходно-разрешительной документации.

6. Привлечение кредитных и инвестиционных средств.

• Стадия проектирования.

1. Разработка финансовой схемы, организация финансирования.

2. Формирование архитектурно-инженерной группы.

3. Привлечение для консультаций брокера, который будет реализовывать площади.

4. Руководство проектированием.

5. Проведение тендера на строительные работы.

• Стадия строительства.

1. Координация ведения строительных работ (поставка материалов, инженерных работ).

2. Контроль качества строительства и сметных расходов.

■ Стадия реализации.

1. Маркетинг, реализация площадей.

2. Контроль за эксплуатацией здания и работой инженерных систем после окончания строительства.