4.2.10 Определение поправки на низкую ликвидность

Необходимо учитывать, что объекты недвижимости по определению является низко ликвидным товаром, иногда чтобы продать объект недвижимости может потребоваться месяц или годы. Это обстоятельство должно быть учтено, т.к. во время экспозиции объекта неизбежна потеря части дохода. Поправка на ликвидность определяется по формуле:

К_л = К_бр × (6)

где Т – срок экспозиции.

К_л =9,5*6/12=4,75 %

4.2.11 Расчет ставки капитализации

Ставка капитализации – это процентная ставка, используемая для пересчета годового дохода, получаемого от объекта оценки в его рыночную стоимость. Рассчитывается как отношение ЧОД к цене продажи объекта. В случае оценки недвижимости ставка представляет собой коэффициент эффективности положения капитала, достижение которого ожидает при принятии решений по приобретению будущих доходов с учетом риска их получения. Под риском понимается, степень оправданности, ожидания, получения будущих доходов.

Для прогнозирования потоков денежных средств риск может рассматриваться как вероятность или степень осуществления прогнозируемых оценок. Расчет ставки капитализации производится по методу суммирования, согласно которому ставка капитализации является сумма безрисковой ставки и поправок на различные виды рисков, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости:

К_д=К_бр + К_р + К_л, (5)

где К_д – ставка капитализации;

К_бр – безрисковый коэффициент;

К_р – коэффициент компенсации за риск;

К_л – поправка на ликвидность.

К_д=9,5%+5,5%+4,75%=19%

4.2.12 Определение рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода

Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом представлен в таблице 8.

Таблица 8 – Расчет рыночной стоимости объекта оценки доходным подходом

Месторасположение и наименование объекта оценки	г. Краснодар, ул. Гаражная 154 офисное помещение
Потенциальный валовый доход, руб.	2 316 024,00
Потери от недозагрузки, руб/год	193 002,00
Действительный валовый доход, руб.	2 123 022,00
Операционные расходы, руб.	1 381 407,06
Чистый операционный доход, руб.	741 614,94
Ставка капитализации, %	19%
Итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости, руб.	3 903 236,52

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества: офисное помещение, расположенное по адресу г. Краснодар, ул. Гагарина, 154 рассчитанная доходным подходом на дату оценки составляет:

3 903 236,52 (Три миллиона девятьсот шесть тысяч рублей двести тридцать шесть рублей пятьдесят две копеек), с учетом ндс 18%