4.3.4.5 Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом

Рыночную стоимость объекта оценки (единого объекта недвижимости) затратным подходом найдем по формуле:

С_рын=С_в + С_зу (13)

где С_рын – рыночная стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом, руб;

С_в – рыночная стоимость объекта недвижимости без учета стоимости земельного участка, руб;

С_зу – рыночная стоимость земельного участка, руб.

Рыночная стоимость недвижимого имущества с учетом стоимости земельного участка площадью 400 кв.м. по формуле (13) составляет:

С_рын=1 3 141 414,12 + 5 815 432,00 =8  956 846,12 рублей

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого недвижимого имущества с учетом стоимости земельного участка площадью 800 кв.м., расположенного по адресу: г.Краснодар, ул. Гагарина, 154 рассчитанная затратным подходом на дату оценки составляет:

8 956 846 ,12 (Восемь миллионов девятьсот пятьдесят шесть тысяча восемьсот сорок шесть рублей, двенадцать копеек) рублей с учетом ндс 18%

5 Согласование результатов оценки

Проведем анализ полученных тремя подходами значений стоимости объекта недвижимости:

1. В затратном методе положительным моментом является то, что результаты расчета достаточно достоверны по строительным затратам. Сложно в этом методе определить износ, особенно внешний, который зависит от объема информации и уровня знаний оценщика. Наиболее привлекателен этот метод в тех случаях, когда возникает альтернатива нового строительства;

2.  Преимущество сравнительного метода в том, что он оценивает реакцию продавцов и покупателей на сложившемся рынке. Недостаток его в том, что нельзя найти два абсолютно одинаковых объекта недвижимости и нет уверенности в объективности цен проведенных сделок. При оценке приходиться вводить поправки, которые снижают точность расчета. Этот метод приемлем при большом количестве надежной информации о продаже объектов-аналогов;

3.   Преимущество доходного метода в том, что он показывает все выгоды от владения имуществом в течение определенного периода. Недостаток в том, что эти выгоды не гарантированы. Будущие изменения можно определить с большой долей вероятности, но нельзя гарантировать. Метод доходности более предпочтителен для недвижимости, на которую продавцы и покупатели ориентируются, как на коммерческие объекты.

В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени ее достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение оценщика.

В таблице 21 определяется удельный вес по подходам

Таблица 21 – Определение удельных весов по подходам

Критерий	Подходы
	Затратный	Сравнительный	Доходный
1. Адекватность, достоверность, достаточность информации на основании которой производились расчеты	2	2	1
2. Способность подхода отразить мотивацию типичного покупателя или продавца (спрос и предложение на рынке)	1	2	0
3. Действенность подхода в отношении динамики рынков финансов и инвестиций	1	2	1

Окончание таблицы 21– Определение удельных весов по подходам

4. Способность подхода учитывать структуру ценообразующих факторов специфических для объекта	1	2	0
Сумма по подходам	5	8	2
Общая сумма	12
Удельный вес по подходам, %	31%	55%	24%

При развитом рынке недвижимости самым вероятным является сравнительный подход. В результате трёх подходов получим данные, представленные в таблице 22.

Таблица 22 – Итоговые данные расчёта рыночной стоимости объекта оценки тремя подходами

Подход	Стоимость по подходам, руб.	Удельный вес по подходам, %	Доля подхода в итоговой стоимости
Затратный подход	8 956 846 ,12	35%	3 134 896,14
Сравнительный подход	28 023 081,00	54%	15 132 463,74
Доходный	3 903 236,52	11%	507 420,75
Итого	40 883 163,64	100%	18 774 780 , 63

В результате, на основе выполненных расчетов, получаем рыночную стоимость объекта оценки: офисное помещение, расположенное по адресу г. Краснодар, Гагарина 154 на дату оценки составляет: