- •Введение
- •2 Анализ объекта оценки и его окружения
- •2.1 Обзор социально-экономических условий, а также рынка недвижимости района расположения оцениваемой собственности
- •2.2 Участок и прилегающая территория
- •2.3 Описание объекта оценки
- •2.4 Заключение по анализу объекта оценки
- •3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4 Применение трех подходов к оценке
- •4.1 Определение стоимости недвижимости сравнительным подходом
- •28 023 081,00(Двадцать восемь миллионов двадцать три тысячи восемьдесят один рубль) рублей с учетом ндс 18%
- •4.2 Определение стоимости недвижимости доходным подходом
- •4.2.1 Методы и основные этапы доходного подхода
- •4.2.2 Определение среднегодовой арендной платы по объекту оценки
- •4.2.7 Определение чистого операционного дохода объекта недвижимости (чод)
- •4.2.8 Определение безрискового коэффициента
- •4.2.9 Расчет коэффициента компенсации за риски вложения в объект недвижимости
- •4.2.10 Определение поправки на низкую ликвидность
- •4.2.11 Расчет ставки капитализации
- •4.2.12 Определение рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода
- •3 903 236,52 (Три миллиона девятьсот шесть тысяч рублей двести тридцать шесть рублей пятьдесят две копеек), с учетом ндс 18%
- •4.3 Определение стоимости недвижимости затратным подходом
- •4.3.1 Основные этапы затратного подхода
- •4.3.2 Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка под оцениваемым объектом недвижимости
- •4.3.2.1 Расчет рыночной стоимости земельного участка
- •5 815 432,00 (Пять миллионов восемьсот пятнадцать тысяч четыреста тридцать два руьля,00 копеек) руб., с учетом ндс 18%
- •4.3.2 Восстановительная стоимость строительства
- •4.3.3 Определение затрат на восстановление оцениваемого объекта
- •4.3.3.1 Расчет коэффициента прибыли предпринимателя
- •4.3.4 Определение величины накопленного износа
- •4.3.4.1 Общие сведения
- •4.3.4.2 Определение функционально износа
- •4.3.4.3 Определение внешнего износа
- •4.3.4.5 Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом
- •8 956 846 ,12 (Восемь миллионов девятьсот пятьдесят шесть тысяча восемьсот сорок шесть рублей, двенадцать копеек) рублей с учетом ндс 18%
- •5 Согласование результатов оценки
- •18 774 780,63 (Восемнадцать миллионов семьсот семьдесят че6тыре тысячи семьсот восемьдесят рублей, шестьдесят три копейки), рублей с учетом ндс 18% Заключение
- •Список использованных источников
4.2.7 Определение чистого операционного дохода объекта недвижимости (чод)
Формула определения ЧОД имеет следующий вид:
ЧОД = ДВД – операционные расходы (4)
ЧОД=2 123 022,00 - 1 381 407,06 = 741 614,94 рублей
4.2.8 Определение безрискового коэффициента
За величину безрисковой ставки принимается ставка по рублевым депозитам на 1 год. На дату оценки Кбр = 9,5 %
4.2.9 Расчет коэффициента компенсации за риски вложения в объект недвижимости
Риски вложения в объект недвижимости подразделяются на два вида: К первому относятся систематические и несистематические риски, ко второму – статичные и динамичные.
Систематический риск – это недиверсифицируемый риск, т.е. риск, который нельзя существенно уменьшить путем изменения структуры профиля. Стоимость конкретной приносящей доход собственности может быть связана с экономическими и институциональными условиями на рынке.
Таблица 6 – Факторы, влияющие на величину систематического риска и его расчет
Систематические риски |
||||||||||
Наименование рисков |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
1.Вмешательство государство в сектор экономики |
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
2..Риск обрушения рынков |
|
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
3.Риск снижения инвестиционной активности |
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
Количество наблюдений |
0 |
0 |
2 |
0 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Удельный вес |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
Взвешенный итог |
0 |
0 |
6 |
0 |
5 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Сумма |
11 |
|||||||||
Количество факторов |
3 |
|||||||||
Средневзвешенное значение |
3,7% |
|||||||||
Несистематический риск – это риск, связанный с конкретной оцениваемой собственностью и независимых от рисков, распространяющихся на сопоставимые объекты.
Расчет риска вложения в объект оценки определяется в соответствии с таблицей 7.
Таблица 7 – Факторы, влияющие на величину несистематического риска и его расчет
Наименование риска |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
1.Увеличение числа конкурирующих объектов |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
2.Природные и антропогенные чрезвычайные ситуации |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
3.Ускоренный износ здания |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4.Преждевременное моральное устаревание |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5.Криминогенные факторы |
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
Количество наблюдений |
2 |
2 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Вес |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
Взвешенный итог |
2 |
4 |
3 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
Сумма |
9 |
|||||||||
Окончание Таблица 7 – Факторы, влияющие на величину несистематического риска и его расчет
Количество факторов |
5 |
Средневзвешенное значение |
1,8 |
Итого сумма рисков, % |
3,7+1,8=5,5% |