- •Введение
- •2 Анализ объекта оценки и его окружения
- •2.1 Обзор социально-экономических условий, а также рынка недвижимости района расположения оцениваемой собственности
- •2.2 Участок и прилегающая территория
- •2.3 Описание объекта оценки
- •2.4 Заключение по анализу объекта оценки
- •3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4 Применение трех подходов к оценке
- •4.1 Определение стоимости недвижимости сравнительным подходом
- •28 023 081,00(Двадцать восемь миллионов двадцать три тысячи восемьдесят один рубль) рублей с учетом ндс 18%
- •4.2 Определение стоимости недвижимости доходным подходом
- •4.2.1 Методы и основные этапы доходного подхода
- •4.2.2 Определение среднегодовой арендной платы по объекту оценки
- •4.2.7 Определение чистого операционного дохода объекта недвижимости (чод)
- •4.2.8 Определение безрискового коэффициента
- •4.2.9 Расчет коэффициента компенсации за риски вложения в объект недвижимости
- •4.2.10 Определение поправки на низкую ликвидность
- •4.2.11 Расчет ставки капитализации
- •4.2.12 Определение рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода
- •3 903 236,52 (Три миллиона девятьсот шесть тысяч рублей двести тридцать шесть рублей пятьдесят две копеек), с учетом ндс 18%
- •4.3 Определение стоимости недвижимости затратным подходом
- •4.3.1 Основные этапы затратного подхода
- •4.3.2 Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка под оцениваемым объектом недвижимости
- •4.3.2.1 Расчет рыночной стоимости земельного участка
- •5 815 432,00 (Пять миллионов восемьсот пятнадцать тысяч четыреста тридцать два руьля,00 копеек) руб., с учетом ндс 18%
- •4.3.2 Восстановительная стоимость строительства
- •4.3.3 Определение затрат на восстановление оцениваемого объекта
- •4.3.3.1 Расчет коэффициента прибыли предпринимателя
- •4.3.4 Определение величины накопленного износа
- •4.3.4.1 Общие сведения
- •4.3.4.2 Определение функционально износа
- •4.3.4.3 Определение внешнего износа
- •4.3.4.5 Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом
- •8 956 846 ,12 (Восемь миллионов девятьсот пятьдесят шесть тысяча восемьсот сорок шесть рублей, двенадцать копеек) рублей с учетом ндс 18%
- •5 Согласование результатов оценки
- •18 774 780,63 (Восемнадцать миллионов семьсот семьдесят че6тыре тысячи семьсот восемьдесят рублей, шестьдесят три копейки), рублей с учетом ндс 18% Заключение
- •Список использованных источников
3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования - процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.
В соответствии с Международными Стандартами Оценки наилучшее и наиболее эффективное использование определяется как наиболее вероятное, разумное и разрешенное использование оцениваемого объекта, которое должно удовлетворять следующим критериям: являться физически возможным, юридически допустимым, целесообразным с финансовой точки зрения, и обеспечивает наибольший экономический эффект.
На практике анализ оптимального использования выявляется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим четырем критериям:
- быть физически возможным, т.е. соответствовать ресурсному потенциалу;
- быть законодательно допустимым, т. е. срок и форма предполагаемого использования не должна подпадать под действие правовых ограничений, существующих либо потенциальных;
- быть финансово состоятельным, т. е. использование должно обеспечить доход, равный или больший по сравнению с суммой операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат;
- быть максимально эффективным, т. е. иметь наибольшую продуктивность среди вариантов использования, вероятность реализации которых подтверждается рынком.
Для объектов недвижимости анализ наилучшего и наиболее эффективного использования состоит из следующих этапов:
- анализ местоположения, окружения, визуальной доступности, пешеходной и транспортной доступности, инфраструктуры района расположения;
- анализ рынка и его сегментов, релевантных исследуемому объекту;
- анализ конкурентной среды;
- определение соответствия характеристик рассматриваемого объекта требованиям рынка;
- разработка рекомендаций по приведению характеристик объекта в соответствие с требованиями рынка;
- рассмотрение различных видов использования исследуемого объекта, их положительных и отрицательных сторон;
- определение группы потенциальных потребителей (арендаторов);
- прогноз уровня доходов (арендных ставок);
- позиционирование объекта;
- рекомендации по рыночной целесообразности использования объекта;
- заключение о наилучшем и наиболее эффективном использовании объекта оценки.
Объектами анализа могут выступать земельные участки до 12 ар, действующие и строящиеся объекты недвижимости, проекты, большие земельные
территории, пр.
Принимая во внимание место расположения объекта, конструктивную схему, развитие инфраструктуры, можно сделать вывод, что наилучшее и наиболее эффективное использование оцениваемого здания достигается при эксплуатации его как здания офисного назначения.
4 Применение трех подходов к оценке