2 Анализ объекта оценки и его окружения
2.1 Обзор социально-экономических условий, а также рынка недвижимости района расположения оцениваемой собственности
Краснодарский край (столица – город Краснодар) находится на юге европейской части России и входит в состав Южного Федерального Округа (ЮФО). На большей части территории региона превалирует умеренно-континентальный климат, на Черноморском побережье – субтропический.
Краснодарский край на севере граничит с Ростовской областью, на востоке – со Ставропольским краем, на юго-востоке – с Карачаево-Черкессией, на юге – с Абхазией. С северо-запада и юго-запада территория Края омывается Черным и Азовским морями. Краснодарский край является единственным регионом России, имеющим выход к Черному морю, здесь расположены крупнейшие российские международные морские порты (Туапсинский и Новороссийский), а также основные курортные зоны страны.
Площадь региона составляет 75.6 тыс. км² (41-е место среди регионов России), численность населения по оценкам 2015 года – чуть менее 5 453 329 тыс. чел. (3-е место среди регионов России). Доля городского населения (коэффициент урбанизации) составляет 54,06 % (в среднем по России – 73.9 %). Крупнейшие города по данным на 2015 года: Краснодар – 829 677 тысяч челов., Сочи – 389 946 тыс. чел., Новороссийск – 262 250 тыс. чел.
По заявлению главы города Владимира Евланова, в бюджет Краснодара в 2010 году поступило 14 млрд. рублей. Доходная часть города увеличилась на 5,5 %, по сравнению с 2009 годом. В городе действует более 62 тысяч субъектов малого и среднего предпринимательства, в котором занято 204 тысячи человек. В Краснодаре зарегистрирован самый низкий уровень безработицы по ЮФО — 0,3 % от общего трудоспособного населения, и самый высокий уровень средней заработной платы — 21 742 рубля (34860рублей — по итогам 2013 года). В ноябре 2011 года Краснодар возглавил рейтинг городов России, привлекательных для бизнеса, составленный аналитиками РБК. В городе расположены штаб-квартиры двух компаний, входящих в рейтинг двухсот крупнейших частных компаний России по версии журнала «Форбс»: «Магнит» (3 место) и «НефтеГазИндустрия» (35 место).
Наблюдается ускорение развития промышленного сектора – 2,3%, сельского хозяйства -2,9%, всех отраслей потребительского рынка от 1% до 3,5%. Индекс промышленного производства составляет 106,4% за счет роста на 7,5% выпуска продукции обрабатывающих производств и на 4,7% производства и распределения электроэнергии, газа и воды.
В строительстве объем работ возрос на 21,2% и составляет 163,7 млрд. рублей. В жилищном строительстве темпы роста составляют 106,4%. Введено в эксплуатацию 10170 зданий жилого и 62 здания нежилого назначения (14 промышленных, 27 коммерческих, 7 здравоохранения, 3 учебных, 2 сельскохозяйственных). На начало 2011 года введено 2602,4 тыс. кв. метров жилых домов. Наибольшая доля (55,7% или 1450,1 тыс. кв. метров) жилья введена индивидуальными застройщиками.
Инвестиционный рейтинг края – А++, что означает максимальный потенциал, минимальный риск. Наименьший инвестиционный риск – законодательный, наибольший – экологический. Наибольший инвестиционный потенциал – туристический.
Доля нетрудоспособного населения Края немногим превышает среднероссийский показатель и составляет на 2015 года 39.5% (по сравнению с 37.3% по России).
Рис. 1 Доля нетрудоспособного населения
Главой администрации (Губернатором) Краснодарского края является Вениамин Иванович Кондратьев. Представительным органом власти является Законодательное Собрание Краснодарского края.
Краснодарский край входит в ТОП-10 крупнейших регионов России по объёму валового регионального продукта (ВРП).
На долю Края также приходится около 1.5% промышленного производства и более 7.5% сельскохозяйственного производства страны.
Основная специализация экономики края: транспортный сектор, сельское хозяйство, туризм и обрабатывающая (в частности, пищевая) промышленность. Высокий вклад в экономику в последнее время также обеспечивало инфраструктурное и жилищное строительство. Перспективы дальнейшего экономического роста поддерживаются реализацией крупных инвестиционных проектов.
Структура экономики Краснодарского края отличается высокой диверсификацией. Наибольший вклад в ВРП региона (по данным 2015 года) вносят транспорт и связь (18.7%), торговля (17.1%), сельское хозяйство (13.9%), строительство (12.0%) и обрабатывающие производства (10.3%).
Выгодное географическое положение предопределяет экономическую специализацию региона в транспортном секторе, сельском хозяйстве, пищевой промышленности и туристическо-рекреационной отрасли.
Муниципальное образование город Краснодар — административный, промышленный, деловой и культурный центр Краснодарского края.
Площадь — 84 тысячи гектаров. Расположен на Кубано-Приазовской (Прикубанской) низменности, на правом берегу реки Кубань на расстоянии 120–
150 км от Черного и Азовского морей. Разделен на четыре округа — Западный, Карасунский, Прикубанский и Центральный. В границах округов находятся 2 поселка городского типа, 5 сельских округов и 29 сельских населенных пунктов.
Краснодар — многонациональный город. В нем живут 829 677 тысяч человек: ста национальностей, из которых 90,7% — русские, 3,74% — армяне, 1,47% — украинцы, 0,87% — адыгейцы, 2,04% — другие национальности.
Город занимает выгодное экономико-географическое положение, является крупным транспортным узлом юга России. Его территорию пересекают четыре направления железных дорог, две автодороги федерального значения, есть аэропорт и речной грузовой порт. Из аэропорта города выполняются полеты в 32 города России, 5 столиц СНГ, страны дальнего зарубежья.
В Краснодаре работают все виды транспорта воздушный, железнодорожный, речной, автобусный, городской электротранспорт — трамвай, троллейбус.
Современный Краснодар — крупнейший индустриальный центр Юга России.
На крупных и средних промышленных предприятиях работают около 120,5 тысяч человек или почти 30% всех занятых в экономике города. Основные направления — это приборостроение и металлообработка, производство строительных материалов, швейных и трикотажных, мебельных, табачных изделий, пищевых и сельскохозяйственных продуктов. Поддерживаются эффективные деловые отношения с предприятиями США, Турции, Украины, Германии, Белоруссии, Греции, Италии, Франции, Израиля, Австрии, Кипра.
Пригородный агропромышленный комплекс представлен 22 крупными сельскохозяйственными предприятиями и более 1200 крестьянскими (фермерскими) хозяйствами. Площадь сельскохозяйственных земель около 50 тысяч гектаров.
Краснодар — крупный культурный и образовательный центр России. На территории города расположено более 100 общеобразовательных учреждений.
Крупнейшие вузы — Кубанский государственный университет, Кубанский государственный аграрный университет, Кубанский государственный технологический университет, Кубанская государственная медицинская академия.
Объект оценки расположен на ул. Гагарина, 154 и отнесён к территории Центрального района.
Стоимость аренды жилья в центре выше (на 20-40%) по сравнению даже со смежными районами. Многоквартирные дома в центре в большинстве своем двух-четырех этажные "сталинской" постройки и, так называемые, пятиэтажные "хрущевки". Но конечно есть и жилые дома многоэтажного типа. Как построек 60х-80х годов, так и нового плана улучшенных и "элитных" планировок. В районе ул. Седина, ул. Чкалова, ул. Рылеева, ул. Кирова, ул. Левоневского, и т.д. большой сектор частных домовладений.
Стоимость 1 кв. м. коммерческой недвижимости в данном районе составляет 76061,84 руб. Стоимость 1 сотки земли – 1 100 т. руб.
Фестивальный микрорайон (ФМР) является спальным районом города. На рынке аренды жилья города Краснодара, ФМР определяется как квадрат из ул. Тургенева и ул. Герцена, ул. Красных Партизан и ул. Дзержинского. На ФМР многоквартирные дома в большинстве своем пяти- и девятиэтажные. Частный сектор находится в районе ул. Гагарина и ул. Северная.
Также, имеется ряд новостроек сданных в эксплуатацию (ул. Воровского, ул. Яна Полуяна). ФМР является смежным с центром районом. Весь транспорт, пронизывающий ФМР, так или иначе, проходит через центр.
На районе имеется три действующих рынка - один по ул. Атарбекова и два
по ул. Тургенева. Также - ряд магазинов, универмаг "Фестивальный", кафе, дискобары.
Стоимость 1 кв. м. коммерческой недвижимости в данном районе составляет 57 703 руб. Стоимость 1 сотки земли – 960 т. руб.
Юбилейный микрорайон (ЮМР) является спальным районом города. Так как это наиболее новый район, здесь до сих пор ведутся строительные работы новых многоквартирных домов. В ЮМР с посадкой в общественный транспорт проблем нет, потому, что он является конечной всех маршрутных такси, троллейбуса, трамваев.
По своему периметру, район ЮМР огибается рекой Кубань. В любое время года у жителей ЮМР имеется возможность прогуляться вдоль реки, посидеть у берега и даже порыбачить. В виду того, что район обилен новостройками, то по мере их сдачи в эксплуатацию появляются квартиры, хозяева которых решают сдать их в аренду.
ЮМР – это спокойный, тихий, наиболее "новый" район Краснодара. Имеется продуктовый рынок, несколько кафе, АЗС, супермаркет.
Стоимость 1 кв. м. коммерческой недвижимости в данном районе составляет 48 772 руб. Стоимость 1 сотки земли – 995 т. руб.
Комсомольский микрорайон (КМР) относится к числу так называемых "спальных" районов. Но в близости находится промышленная зона - продуктовые и промышленные оптовые базы. На КМР практически все многоквартирные дома имеют 9-14 этажей. КМР является автономно-функциональным районом Краснодара. Имеется несколько рынков, дома быта и услуг, супермаркет, популярный на Кубани развлекательный комплекс, кинотеатры, прокат видео и т.д. Что касается транспорта - в любую точку города едут троллейбусы, маршрутные такси, автобусы и трамвай (по ул.Уральская). Через КМР идет выезд к аэропорту. До центра на маршрутном такси 20-30 минут езды. С точки зрения аренды, КМР - прекрасный район для арендаторов, не "привязанных" к центру города и тем более к таким районам как Юбилейный и Славянский (противоположная сторона города).
Стоимость 1 кв. м. коммерческой недвижимости в данном районе составляет 48 917 руб. Стоимость 1 сотки земли – 1 081 т. руб.
Район ЗИП и 40 лет Победы: район ЗИП относится к "спальным", но максимально приближенному к центру (кинотеатр Аврора, ул. Красная). Многоквартирные дома преимущественно многоэтажные.
Виртуальную границу района обозначить можно следующими улицами: ул. Зиповская, ул. Офицерская (за мостом от к\т "Аврора"), ул. Московская, ул. Восточно-Кругликовская, ул. Колхозная и ул. 40лет Победы.
Со стороны Краевой Клинической Больницы (ул.1 Мая) проблем с общественным транспортом нет - множество маршрутных такси, автобусы и троллейбус во все районы города.
Стоимость 1 кв. м. коммерческой недвижимости в данном районе составляет 49 174 руб. Стоимость 1 сотки земли – 530 т. руб.
Много новостроек по ул.40лет Победы, имеются новые дома и в районе ул. Московской. Развлечения: ночной клуб, дискобары, кафе и рестораны.
На площадке ул. Московской и 40 лет Победы частыми гостями останавливаются зооцирки и приезжие аттракционы.
Три продуктовых рынка - ул. Колхозная и Офицерская, ул.Московская и Зиповская, ул.40лет Победы и 1 Мая. Район привлекателен и удобен с точки зрения найма жилья. Для семей с детьми - максимально чистый "городской" воздух в Первомайском парке (входы с улиц Зиповской и Колхозной, со стороны Книжного рынка по ул.40 лет Победы).
Стоимость 1 кв. м. коммерческой недвижимости в данном районе составляет 49 174 руб. Стоимость 1 сотки земли – 520 т. руб.