4.3.4.3 Определение внешнего износа

Экономическое устаревание – это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономическое устаревание может быть вызвано общеэкономическими и внутриотраслевыми изменениями, в том числе сокращение спроса на том или иной вид продукции, сокращением предложения или ухудшения качества сырья, рабочей силы, вспомогательных систем, сооружений или коммуникаций, а также правовыми изменениями. Внешний износ объектов оценки отсутствует.

Накопленный физический износ рассчитывается по формуле:

И_н = И_физ + И_функ + И_в (11)

где И_н – накопленный износ объекта оценки;

И_физ – физического износа объекта оценки, %;

И_функ – функциональный износ объекта оценки, %;

И_в – внешний (экономический) износ объекта оценки, %.

Таблица 19 – Физический износ конструктивных элементов

№ п/п	Наименование конструктивного элемента	удельный вес, %	Физический износ,%	Взвешенный износ по констр.эл-ам
1	Фундамент	7	20	1,4
2	Стены	27	25	6,75
3	Перегородки	7	30	2,1
4	Перекрытия	12	25	3
5	Кровля	8	35	2,8

Продолжение Таблица 19 – Физический износ конструктивных элементов

6	Полы	8	40	3,2
7	Окна	7	35	2,45
8	Двери	7	35	2,45
9	Отделочные работы	8	45	3,6
10	Сантехника	9	25	2,25
Итого физический износ, %		30%

Т.о накопленный физический составляет:

И_н = 30%% + 0% + 0% = 30%

Рыночная стоимость объекта недвижимости без учета стоимости земельного участка по формуле:

С = С_{об. Нов.} × И_н (12)

Расчет рыночной стоимости объектов недвижимости с учетом накопленного износа представлен в таблице 20.

Таблица 20 – Расчет рыночной стоимости объектов недвижимого имущества

№ п/п	Наименование объекта оценки	Стоимость затрат на воспроизводство (замещение) нового аналогичного объекта, руб.	Физический износ, %	Функциональный износ, %	Экономический износ, %	Накопленный износ, %	Рыночная стоимость объекта недвижимости без учета стоимости земельного участка, руб.
1	Офис	4 487 734,45	30%	0	0	30%	3 141 414,12
2	Итого	4 487 734,45	30%	0	0	30%	3 141 414,12