- •Введение
- •2 Анализ объекта оценки и его окружения
- •2.1 Обзор социально-экономических условий, а также рынка недвижимости района расположения оцениваемой собственности
- •2.2 Участок и прилегающая территория
- •2.3 Описание объекта оценки
- •2.4 Заключение по анализу объекта оценки
- •3 Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования
- •4 Применение трех подходов к оценке
- •4.1 Определение стоимости недвижимости сравнительным подходом
- •28 023 081,00(Двадцать восемь миллионов двадцать три тысячи восемьдесят один рубль) рублей с учетом ндс 18%
- •4.2 Определение стоимости недвижимости доходным подходом
- •4.2.1 Методы и основные этапы доходного подхода
- •4.2.2 Определение среднегодовой арендной платы по объекту оценки
- •4.2.7 Определение чистого операционного дохода объекта недвижимости (чод)
- •4.2.8 Определение безрискового коэффициента
- •4.2.9 Расчет коэффициента компенсации за риски вложения в объект недвижимости
- •4.2.10 Определение поправки на низкую ликвидность
- •4.2.11 Расчет ставки капитализации
- •4.2.12 Определение рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации дохода
- •3 903 236,52 (Три миллиона девятьсот шесть тысяч рублей двести тридцать шесть рублей пятьдесят две копеек), с учетом ндс 18%
- •4.3 Определение стоимости недвижимости затратным подходом
- •4.3.1 Основные этапы затратного подхода
- •4.3.2 Определение рыночной стоимости права аренды земельного участка под оцениваемым объектом недвижимости
- •4.3.2.1 Расчет рыночной стоимости земельного участка
- •5 815 432,00 (Пять миллионов восемьсот пятнадцать тысяч четыреста тридцать два руьля,00 копеек) руб., с учетом ндс 18%
- •4.3.2 Восстановительная стоимость строительства
- •4.3.3 Определение затрат на восстановление оцениваемого объекта
- •4.3.3.1 Расчет коэффициента прибыли предпринимателя
- •4.3.4 Определение величины накопленного износа
- •4.3.4.1 Общие сведения
- •4.3.4.2 Определение функционально износа
- •4.3.4.3 Определение внешнего износа
- •4.3.4.5 Расчет стоимости объекта оценки затратным подходом
- •8 956 846 ,12 (Восемь миллионов девятьсот пятьдесят шесть тысяча восемьсот сорок шесть рублей, двенадцать копеек) рублей с учетом ндс 18%
- •5 Согласование результатов оценки
- •18 774 780,63 (Восемнадцать миллионов семьсот семьдесят че6тыре тысячи семьсот восемьдесят рублей, шестьдесят три копейки), рублей с учетом ндс 18% Заключение
- •Список использованных источников
5 815 432,00 (Пять миллионов восемьсот пятнадцать тысяч четыреста тридцать два руьля,00 копеек) руб., с учетом ндс 18%
4.3.2 Восстановительная стоимость строительства
Свос = С1ед.*N (13)
Свос – стоимость здания аналога
С1ед. – стоимость замещения на 1 м3 строительного объема в ценах 2015
N – строительный объем здания
4.3.3 Определение затрат на восстановление оцениваемого объекта
При определении затрат на восстановление оцениваемого объекта могут использоваться следующие методы:
- метод сравнительной единицы;
- метод разбивки по компонентам;
- метод количественного обследования.
Метод сравнительной единицы предполагает, что расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналога должен быть скорректирован на имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, инженерное оборудование, вид права и др.)
Метод разбивки по компонентам предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты (фундамент, стены, перекрытия и т.д.). Стоимость каждого компонента получают исходя из суммы прямых и косвенных затрат, необходимых для устройства единицы объема. Данный метод наиболее применим для оценки новых зданий, когда в качестве основы возможно использование строительных смет.
Метод количественного обследования основан на применении детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства объекта в целом. Кроме расчета прямых затрат необходим учет накладных расходов и иных затрат, то есть составляется полная смета воссоздания оцениваемого объекта.
В данной курсовой работе будет использован метод сравнительной единицы.
Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств (1 м3 строительного объема, 1 кв.м общей площади и т.д.) оцениваемого объекта его стоимостью аналогичной единицы измерения типового здания или сооружения.
Формула стоимости замещения нового аналога для оцениваемого объекта имеет следующий вид:
Соб. нов. =(К1 × К2 × К3 × К4 × К5 × К6 × К7 × К8 × К9) × Vстр (9)
где К1 – коэффициент показывающий стоимость замещения 1м3 в ценах 1969г равный 21,6;
К2 – территориальный коэффициент установленный по отраслям народного хозяйства для Краснодарского края равный 1, 04;
К3 – индекс пересчета стоимости строительства от уровня цен 1969г. в цены 1984г. равный 1,20;
К4 – коэффициент перехода со второго климатического района на третий климатический район Краснодарского края, равен 0,94;
К5 – индекс пересчета стоимости строительства с 1984г. на 2015г., который составляет 168,38;
К6 – коэффициент, учитывающий наличие или отсутствие конструктивных элементов, равный 1,0;
К7 – коэффициент, учитывающий группу капитальности, равен 0,93;
К8 – поправочный коэффициент на сейсмичность, равен 1, 05;
К9 – коэффициент прибыли предпринимателя,.
4.3.3.1 Расчет коэффициента прибыли предпринимателя
При реализации строительного проекта с момента начала до сдачи в аренду или продажу возникает большое количество рисков разных видов. К факторам риска относятся:
- экономические и политические факторы;
- социальные и региональные;
- предпринимательский фактор;
- фактор условий строительства.
Чем больше суммарный уровень всех возникающих в процессе реализации проекта рисков, тем больше инвестор должен получить в качестве компенсации прибыли.
Ппр =1+ (Кбр + ∑ P)/100 (10)
где Кбр – безрисковая ставка;
Ксум– суммарный уровень рисков.
Определение экономических, политических, социальных и региональных, предпринимательского факторов риска и риска фактора условий строительства представлены в таблицах 12, 13, 14, 15, 16.
Таблица 12 – Определение экономических факторов риска
п/п |
Экономические факторы |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
1 |
Общеэкономические тенденции |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
Внешнеэкономическая деятельность |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
3 |
Инфляция |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
4 |
Инвестиции |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
5 |
Доходы и сбережения населения |
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
6 |
Количество наблюдений |
|
4 |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
7 |
Вес |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
8 |
Взвешенный итог |
0 |
8 |
3 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
9 |
Сумма |
11 |
|||||||||
10 |
Количество факторов |
5 |
|||||||||
11 |
Средневзвешенное значение |
2,2 |
|||||||||
Таблица 13 – Определение политических факторов риска
п/п |
Политические факторы |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
1 |
Система налогообложения |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
Угроза передела собственности |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
3 |
Внутриполитическая стабильность |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
4 |
Внешнеполитическая деятельность |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
5 |
Угроза терактов |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
6 |
Количество наблюдений |
0 |
5 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
7 |
Вес |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
8 |
Взвешенный итог |
0 |
10 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
9 |
Сумма |
10 |
|||||||||
10 |
Количество факторов |
5 |
|||||||||
11 |
Средневзвешенное значение |
2,0 |
|||||||||
Таблица 14 – Определение социальных и региональных факторов риска
п/п |
Социальные и региональные факторы |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
|
1 |
Тенденции развития экономики в регионе |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
Социальная стабильность в регионе |
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3 |
Угроза чрезвычайных ситуаций |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4 |
Инвестиционная привлекательность |
|
|
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
5 |
Криминогенный риск |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6 |
Политическая стабильность в регионе |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
7 |
Правовая стабильность в регионе |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8 |
Экономическая ситуация |
1 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
9 |
Количество наблюдений |
6 |
1 |
0 |
0 |
1 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
10 |
Вес |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
|
11 |
Взвешенный итог |
6 |
2 |
0 |
0 |
5 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
12 |
Сумма |
13 |
||||||||||
13 |
Количество факторов |
8 |
||||||||||
14 |
Средневзвешенное значение |
1,63 |
||||||||||
Таблица 15 – Определение предпринимательского фактора риска
п/п |
Предпринимательский фактор |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
1 |
Ликвидность |
|
|
|
|
|
|
|
1 |
|
|
2 |
Уровень конкуренции в отрасли |
|
|
|
|
|
1 |
|
|
|
|
3 |
Инвестиции, привлекательность района |
|
|
|
|
|
|
1 |
|
|
|
4 |
Тенденции развития отрасли |
|
|
1 |
|
|
|
|
|
|
|
5 |
Количество наблюдений |
0 |
0 |
1 |
0 |
0 |
1 |
1 |
1 |
0 |
0 |
6 |
Вес |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
7 |
Взвешенный итог |
0 |
0 |
3 |
0 |
0 |
6 |
7 |
8 |
0 |
0 |
8 |
Сумма |
24 |
|||||||||
9 |
Количество факторов |
4 |
|||||||||
10 |
Средневзвешенное значение |
6,0 |
|||||||||
Таблица 16 – Определение фактора условий строительства
п/п |
Факторы и условия строительства |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
1 |
Сейсмичность |
× |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
2 |
Затопляемость, смерчи и т.д. |
× |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
3 |
Климатические условия |
× |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
4 |
Наличие сырьевых ресурсов |
× |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
5 |
Уровень развития отрасли строительных материалов |
× |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
6 |
Наличие трудовых ресурсов |
× |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
7 |
Наличие высоко квалифицированного профессионала |
× |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
8 |
Геологические особенности района строительства |
× |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
9 |
Количество наблюдений |
8 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
10 |
Вес |
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
Взвешенный итог |
8 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
0 |
12 |
Сумма |
8 |
|||||||||
13 |
Количество факторов |
8 |
|||||||||
14 |
Средневзвешенное значение |
1 |
|||||||||
Итоговый расчет величины прибыли предпринимателя представим в таблице 17.
Таблица 17 – Расчет величины прибыли предпринимателя
Наименование |
Значение, % |
Безрисковая ставка |
9,5 |
Суммарный уровень риска |
22,33 |
Коэффициент прибыли предпринимателя |
1,227 |
Таблица 18 - Поправочнае коэффициенты |
|
К1 – коэффициент показывающий стоимость замещения 1м3 в ценах 1969г равный; |
21,6 |
К2 – территориальный коэффициент установленный по отраслям народного хозяйства для Краснодарского края; |
1, 04 |
К3 – индекс пересчета стоимости строительства от уровня цен 1969г. в цены 1984г. |
1,20 |
К4 – коэффициент перехода со второго климатического района на третий климатический район Краснодарского края, |
0,94; |
К5 – индекс пересчета стоимости строительства с 1984г. на 2015г., |
168,38 |
К6 – коэффициент, учитывающий наличие или отсутствие конструктивных элементов; |
1,0 |
К7 – коэффициент, учитывающий группу капитальности; |
0,93 |
К8 – поправочный коэффициент на сейсмичность; |
1,05 |
К9 – Коэффициент прибыли предпринимателя |
1,22 |
Vстр=S*h,м3 |
285*3,2=912 |
Таким образом, стоимость замещения нового аналога для оцениваемого объекта по формуле (9) составляет:
Соб. нов.= (21,6 × 1,04 × 1,20 × 0,94 × 168,38 × 0,93 × 1,05 × 1 × 1,23) × 912 = 4 487 734,45 рублей.