3.Классификацияв зависимости от вида имущества, передаваемого под выплату ренты:
- рентные договоры, по которым под выплату ренты передается недвижимое имущество;
- рентные договоры, по которым под выплату ренты передается движимое имущество.
Классификация отражена в предписаниях ст.586,587 ГК РФ, состоит она в принципиальной разнице регулирования.
ст.586 ГК РФ, которая посвящена особенностям, характерным для первого блока рентных договоров, по которым под выплату ренты передается недвижимое имущество.
П.1 ст.586 ГК РФ предопределен простой идеей: договор ренты – договор, опосредующий передачу имущества в собственность. После заключения договора собственником соответствующего имущества, переданного под выплату рентных платежей является плательщик. Т.е. имущество передано, договор заключен, ПС на это имущество принадлежит плательщику, в ответ у него возникает только обязанность производить рентные платежи. Раз ПС в момент заключения договора переходит к плательщику, значит он, будучи собственником, обладает полной распорядительной властью в отношении этого объекта, и может произвести его отчуждение любому лицу как собственник. Он сам решает вопрос о юридической судьбе имущества. Следовательно, может возникнуть ситуация, что плательщик, будучи собственником, заключит договор КП с 3-м лицом, и как продавец передаст имущество 3-му лицу – покупателю. Такая ситуация более чем возможна. Но законодатель должен озаботиться об интересе получателя. Потому что для получателя передача этого имущества является неким активом, за счет которого плательщик будет выплачивать рентные платежи. Поэтому когда плательщик производит отчуждение этого имущества, получатель этой бытовой гарантии лишается. Для случаев, когда под выплату ренты передается имущество недвижимое, п.1 ст.586 ГК РФ устанавливает первую особенность: при отчуждении имущества, переданного под выплату ренты, к приобретателю этого имущества переходят все обязанности по договору ренты. Т.е. эти обязанности следуют за самим недвижимым имуществом.
Теперь уже плательщик произвел отчуждение имущества, ПС на это имущество принадлежит 3-му лицу. Теперь уплачивать рентные платежи обязано 3 лицо. Т.е. защищается бытовая гарантия, что соответствующее имущество является источником для выплаты рентных платежей.
Но сказав А, законодатель не может на этом остановиться, потому что тем самым, если бы он остановился, он бы не защищал интерес 3 лица. Ибо что оказывается? Здесь (у первоначального плательщика ренты) обязанности были у того лица, которого получатель сам себе выбрал, следовательно, если плательщик ничего не отчуждал, выворачивает карманы и говорит: [цитата] «Нету у меня денюжков, не могу я исполнять свои обязанность», это проблемы получателя, он сам заключил договор с этим контрагентом, риск выбора ненадлежащего контрагента всегда лежит на соответствующей стороне. И здесь это можно было бы оправдать. Но в этой ситуации, когда после А обязанности переходят вслед за недвижимым имуществом, возникает вариант, при котором лицом, обязанным перед получателем, становится совершенно посторонний для него субъект. Субъект, которое он не выбирал, он может о нем и ничего не знать. Следовательно, интерес получателя надо защищать и дальше. Способствуя этой защите интереса, вторую особенность, которую предусматривает ст.586 ГК РФ для договоров, в которых предметом имущества, переданного под выплату ренты, является недвижимое имущество, законодатель говорит: обязанности переходят к 3 лицу, но субсидиарную ответственность по соответствующим обязательствам несет плательщик.
Т.о. вторая особенность договоров ренты, по которым под выплату ренты передается недвижимое имущество, состоит в субсидиарной ответственности плательщика по обязательствам, связанным с оплатой рентных платежей. Субсидиарной по умолчанию, но договором может быть установлена солидарная. Каким договором? Первоначальным договором между получателем и плательщиком рентыЭто Б. Это вторая особенность
Третья особенность: Ст.587 ГК РФ в п.1 говорит о законном залоге, который в данном случае возникает, т.е. недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, считается находящимся в залоге в обеспечении исполнения обязательства, связанного с оплатой рентных платежей.
Итак, 3 особенности договора ренты, по которому под выплату ренты передается недвижимое имущество:
рентные платежи обременяют недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, следуют за этим имуществом;
субсидиарная, а если установлена договором – солидарная, ответственность плательщика по отношению к лицу, которому передано имущество, обремененное рентными платежами;
законный залог в пользу получателя ренты.
Здесь мы можем сейчас и обнаружить 3 регистрации, которые должны производиться:
Первая регистрация, поскольку договор опосредует передачу недвижимого имущества в собственность, - это регистрация перехода ПС.
Вторая регистрация – рентные платежи являются обременением рентного имущества и следуют за этим рентным имуществом, т.е. рента как обременение.
Третья регистрация – законный залог. Мы знаем, что сегодня правила об ипотеке построены таким образом, что для недвижимого имущества законный залог без дублирования его регистрацией просто не получает своего действия.
Вторая группа рентных договоров, по которым под выплату ренты передается имущество движимое.
Все, что выше перечислено, для них не характерно. Там рентные платежи не обременяют имущества, никакого законного залога, никакой субсидиарной и солидарной ответственности. Но точно также интерес получателя ренты нуждается в определенной защите, и она воплощена в особенностях, установленных правилами п.2 и п.3 ст.587 ГК РФ. Здесь появляется дополнительное существенное условие в виде обеспечения, которое должно быть предоставлено получателю. На поверку норма достаточно бессмысленная по своей сути. Ведь существенные условия – это обстоятельства, которые затрудняют вход, условия, по которым должно быть достигнуто соглашение сторон, и при отсутствии такого соглашения договор не будет считаться заключенным. Какие цели законодатель преследовал, когда писал п.2 ст.587 ГК РФ? Защита получателя, т.е. предоставить ему как слабейшей стороне, а он – слабейшая сторона, потому что он теряет свое имущество уже в момент заключения договора, а, во-вторых, против потери имущества он получает слабейшую договорную позицию, слабой стороной обязательства кто является у нас? Кредитор, потому что от кредитора вообще ничего не зависит, он сидит и ждет: будет ли произведено исполнение или нет? И никаких механизмов, влияющих на это исполнение, у кредитора нет. Получатель против потери имущества, он получает слабейшую позицию в соответствующем обязательстве, которое возникает. Его интерес нуждается в защите. Для недвижимого имущества эта защита за счет тех правил: обременение, субсидиарная ответственность + законный залог, для движимости эти правила не действуют, но защиту тоже надо обеспечить, законодатель не находит ничего лучшего, как сказать: дополнительное существенное условие в виде обеспечения. Идея – защитить получателя – крайне благая, но механизм ее решения крайне неудачен. Чем дополнительное существенное условие защитит? Мы тогда скажем: так не доставайся же ты никому, договор не заключён. Вряд ли в этом будет защита получателя. Куда проще было бы установить, допустим, тот же законный залог. И вопрос защиты интересов получателя был бы адекватно разрешен, другое дело, как его для третьих лиц отразить – это вопрос техники, поэтому норма бессмысленна и беспощадна.
Но к счастью законодателя, он на этом не останавливается. Законодатель продолжает соответствующие идеи в защите интересов получателя в предписаниях п.3 ст. 587 ГК РФ – механизм защиты на тот случай, если соответствующее обеспечение не будет предоставлено или будет утрачено по обстоятельствам, за которые получатель не отвечает. В этом случае законодатель дает ему возможность реакции на подобные обстоятельства в виде права расторгнуть договор и потребовать возмещения убытков, причиненных этим расторжением.
Здесь опять без ложки дегтя не обошлось. Законодатель говорит: вправе расторгнуть договор. О каком механизме он сказал: о юрисдикционном или внеюрисдикционном? С одной стороны, расторгнуть, расторжение используется для юрисдикционного. С другой стороны, не «вправе потребовать расторжения», а «вправе расторгнуть», т.е. вроде бы намекает на односторонние действия – внеюрисдикционное прекращение. остается гадать, че по-русски было не сказать? Скорее всего, вторая позиция правильная, раз там «вправе расторгнуть», т.е. нет указания на посредством суда, то речь идет о внеюрисдикционном прекращении.
Две особенности, которые характерны для случаев рентных договоров, где под выплату ренты передается движимое имущество:
дополнительное существенное условие - обеспечение, которое должно быть предоставлено получателю
право расторжения договора в ситуации, когда обещанное обеспечение не предоставлено или утрачено по обстоятельствам, за которые получатель не отвечает.