2. Принцип публичной достоверности как частный случай возникновения права от неуправомоченного отчуждателя

Принцип публичной достоверности (бесповоротности) в своем традиционном понимании означает, что третьи лица, добросовестно полагающиеся на содержание единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (поземельной книги), приобретают права на недвижимость или исполняют обязанности даже тогда, когда государственная регистрация произведена неверно и не соответствует реальному материально-правовому положению.

Действие начала публичной достоверности представляет собой частный случай возникновения права от неуправомоченного отчуждателя. Данная проблема является одним из центральных вопросов цивилистической науки. Общим принципом континентальной системы перехода гражданских прав является римский частно-правовой постулат: «nemo ad alium plus juris transferre potest quam ipse habet». Однако в некоторых гражданско-правовых сферах (институт добросовестного приобретателя, учение о ценных бумагах) право у приобретателя возникает не по воле лица управомоченного, а на основании правоотношения с лицом, обладающим лишь видимостью права (векселедержатель похищенного векселя; владелец вещи). В цивилистической науке существует целый ряд различных теорий, объясняющих указанное положение дел.

Представляется, что возможность возникновения права собственности или другого вещного права на стороне добросовестного приобретателя от неуправомоченного лица в ряде случаев не только желательна, но и необходима. Развитие товарного оборота нуждается в прочности приобретения. В качестве адекватного механизма регулирования складывающихся экономических отношений право использует усиление доверия к внешним знакам существования права. Права третьего лица, добросовестно полагавшегося на внешние признаки права, признаются юридически действительными. В этом заключается начало обеспечения прочности оборота. Нетрудно обнаружить, что укрепление прочности оборота производится и не может производиться иначе как за счет ослабления прочности собственности в ее статике. Однако прочность собственности и прочность оборота взаимосвязаны и вытекают друг из друга. Прочность собственности в основе своей покоится на прочности оборота, как и наоборот. Вопрос предпочтения защиты собственника или участника оборота должен решаться посредством установления разумного и обоснованного соотношения двух сталкивающихся интересов. Примером подобного соотношения в действующем российском законодательстве служит ст. 302 ГК РФ.

Как ранее говорилось, принцип публичной достоверности государственной регистрации не нашел отражения в российском гражданском законодательстве. В соответствии со ст. 2 Закона о регистрации недвижимости государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Это означает, что государственная регистрация создает презумпцию действительности существования зарегистрированного права. Однако предположение правильности государственной регистрации не следует смешивать с началом публичной достоверности. Презумпция действительности зарегистрированного права является опровержимой. В той же ст. 2 указывается, что государственная регистрация права может быть оспорена в судебном порядке, а потому никакой бесповоротности предположением правильности государственной регистрации не создается.

На сегодняшний день российское гражданское право распространяет на недвижимость правила о публичной достоверности, предусмотренные ст. 302 ГК РФ. В силу п. 1 ст. 302 ГК РФ для возникновения права собственности на стороне приобретателя необходимо наличие фактического состава, одним из юридических фактов которого является передача вещи во владение приобретателю. И это не случайно. Владение выступает тем самым внешним знаком наличия права собственности, ориентирующим участников оборота. Раз передачей владения переносится собственность (ст. 223 ГК РФ), то лицо, владеющее вещью, предполагается ее собственником. Но в системе оборота недвижимости данная функция владения, по общему правилу, не действует. Поскольку права на недвижимость подлежат государственной регистрации, то правообладателем недвижимой вещи предполагается лицо, чье право зарегистрировано. То есть, по своей сути, правила ст. 302 ГК РФ выработаны для имущества движимого. Известный немецкий цивилист Р. Зом разделял основания приобретения права от неуправомоченного лица в зависимости от того, является имущество движимым или недвижимым, и указывал, что добросовестность должна быть объективно оправдана легитимацией распоряжающегося (для приобретения движимости — владением, для оборота недвижимости — внесением в поземельную книгу). В связи с объективными особенностями недвижимости (невозможность перемещения, ограниченность в пространстве, как правило, большие размеры) потребность в укреплении прав удовлетворяется посредством государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Таким образом, предоставление юридической силы правам добросовестного приобретателя следует связывать не с владением, а с государственной регистрацией прав отчуждателя.

Положение, существующее в современной российской цивилистике, думается, обусловлено преемственностью нового ГК кодифицированным актам советского гражданского законодательства. Правда, ГК РСФСР 1964 года напрямую не относил приобретение вещи от неуправомоченного отчуждателя к числу оснований приобретения права собственности. При разработке нового ГК нормы о защите правового положения добросовестного приобретателя были сформулированы традиционным образом и нашли свое отражение в ст. 302 ГК РФ. Таким образом, приходится констатировать, что в вопросе о публичной достоверности законодатель, в целом правильно заложив основы правового режима недвижимого имущества, к сожалению, не учел факта включения недвижимости в гражданский оборот.

Действие принципа публичной достоверности устанавливает положение, в силу которого государственная регистрация права признается соответствующей действительности по отношению ко всем добросовестным третьим лицам при соблюдении ряда дополнительных условий, устанавливающих справедливое сочетание между интересами собственника и интересами оборота.

И. А. Базанов относил публичную достоверность к числу юридических фикций. Юридическая фикция нечто не сущее рассматривает как сущее. То есть в результате действия принципа публичной достоверности государственная регистрация признается соответствующей реальному правовому положению.

С точки зрения объекта воздействия начало публичной достоверности подчиняет своему действию права, подлежащие государственной регистрации. Причем, правом собственности действие публичной достоверности не ограничивается. Если залогодержатель после исполнения обеспеченного обязательства «уступает» прекратившееся право залога лицу, полагающемуся на достоверность содержания реестра, то залог под действием начала публичной достоверности возникает на стороне добросовестного приобретателя. И наоборот, в случае, когда запись о залоге погашена ошибочно, третье лицо приобретает в собственность необремененную ипотекой вещь. В. Ельяшевич, раскрывая содержание принципа публичности, верно отмечает: «Занесенные в книгу права принимаются действительно существующими в том виде, то есть в том объеме и с тем старшинством, в каком они занесены. Обратно: чего в книге нет, считается несуществующим, погашенное право — действительно прекратившим свое существование, незаписанные ограничения — несуществующими». Действие бесповоротности в отношении всех подлежащих регистрации прав наиболее полно реализует потребность в прочности оборота. Приобретатель твердо уверен не только в переходе права собственности либо иного права на недвижимость, но и в отсутствии каких-либо по тем или иным причинам незарегистрированных обременений, лежащих на вещи. На недвижимые вещи публичная достоверность не распространяется, поскольку сведения об объекте недвижимости используются в системе государственной регистрации лишь для «привязки» гражданских прав и могут быть не вполне точными. Субъектами отношений, в которых реализуется начало публичной достоверности, выступают лица, права которых зарегистрированы, правообладатели, не зарегистрированные в едином государственном реестре, и третьи лица — участники гражданского оборота, полагающиеся на достоверность государственной регистрации. В ипотечных системах различных стран вопрос о круге добросовестных третьих лиц решается неодинаково. В Германии публичная достоверность проводится наиболее широко и имеет силу в отношении третьих лиц, приобретающих права на недвижимость по сделкам с «зарегистрированными» лицами. Кроме того, лица, совершающие исполнение обязанностей и иные действия в пользу лица, чье право зарегистрировано, также пользуются публичной достоверностью (§ 893 ГГУ). В Швейцарии публичная достоверность распространяется только на лиц, приобретающих вещные права на основании записи в книгу (ст. 973 ШГУ). Аналогичную позицию занимал и проект российского Вотчинного устава (ст. 16, 17 проекта в редакции 1907 г.). Общим в рассмотренных вариантах, а также во французской вотчинной системе, является то обстоятельство, что публичная достоверность охраняет оборот недвижимости в узком смысле. То есть защите подлежат интересы лиц, вступающих в договоры с «зарегистрированными» лицами. Лица, приобретающие недвижимость помимо сделок, не пользуются бесповоротностью. Если под действием публичной достоверности признаются действительными права добросовестных приобретателей, то также изменяется правовое положение неуправомоченного отчуждателя и настоящего правообладателя. Начало публичной достоверности не имеет в качестве своей цели конфискативное прекращение права собственности и иных прав на недвижимое имущество. Интересы правообладателя, затронутые необходимостью обеспечения прочности оборота, в соответствии с общими принципами гражданских прав подлежат восстановлению за счет неуправомоченного отчуждателя либо регистрирующего органа, по вине которого допущено несоответствие между материально-правовым положением дел и формальной записью в едином государственном реестре.

Первым основанием применения публичной достоверности является добросовестность приобретателя. Публичная достоверность не должна применяться к лицам, знающим об отсутствии правомочий у отчуждателя, здесь нет оснований для защиты видимости права и укрепления прочности оборота. Под добросовестностью приобретателя в ст. 302 ГК РФ понимается такое состояние, при котором лицо не знало и, исходя из требований разумности и осмотрительности, не могло знать об отсутствии правомочий у отчуждателя. Добросовестным является приобретатель, который не знал и на основании информации, предоставляемой из единого государственного реестра, не мог знать, что имущество отчуждается неуправомоченным лицом. Наличие добросовестности необходимо в момент возникновения права, то есть в момент государственной регистрации. В соответствии с общегражданским правовым принципом, закрепленным ст. 10 ГК РФ, лицо предполагается действующим добросовестно.

Вторым условием действия публичной достоверности является возмездный характер сделки по приобретению права, совершенной с неуправомоченным отчуждателем.