4.2. Правові засади формування і регулювання в Україні ринку земель сільськогосподарського призначення

Становлення ринку землі — це вимога часу. В умовах ринку відбуватимуться постійний рух сільськогосподарських угідь у зв'язку з тим, що частина аграрних підприємств стає банкрутами, а їх кредитори отримують землі боржників і збільшують свої землі. Зміна власників також може відбуватись шляхом купівлі-продажу земель, крім земель сільськогосподарського призначення, на продаж яких черговий раз, починаючи з 2004 року, встановлюється мораторій.

На відміну від "обігу землі" термін "ринок землі" є ширшим за змістом. Ринок землі це система угод із землею, а також механізми та інфраструктура, що забезпечують їх укладення і виконання.

В економічному розумінні ринок земель сільськогосподарського призначення є сукупністю економічних механізмів, що забезпечують розв'язання таких завдань, як: реалізація прав власників земельних ділянок на одержання суспільне нормального доходу при їх продажу, рівного для всіх покупців — потенційних виробників сільгосппродукції — доступу до всіх операцій щодо придбання сільськогосподарських угідь; стимулювання раціонального їх використання й забезпечення постійної можливості перерозподілу на користь найефективніше господарюючих суб'єктів тощо.

Ринковий обіг землі належить до вторинних економічних механізмів, використання яких з абсолютною необхідністю вимагає створення більш загальних, фундаментальних економічних і організаційних умов. До подібного роду механізмів можна було б у першу чергу віднести іпотеку та інститут банкрутства.

У практиці ринок земель сільськогосподарського призначення об'єктивно формується і функціонує як відносно замкнутий сектор земельного ринку, де земля одержує специфічну оцінку як особливий (поряд із працею та капіталом) фактор виробництва, що бере участь у створенні сільськогосподарської продукції.

Для ефективної роботи земельного ринку необхідні як мінімум наступні економічні передумови:

- існування земельних власників, які мають достатню повноважень для проведення ринкових операцій із земельними ділянками;

- наявність стимулів (мотивів) для купівлі земель сільськогосподарського призначення за умови їх наступного використання за цільовим призначенням (це насамперед можливість одержання суспільне нормального доходу від підприємницької діяльності у сфері виробництва і реалізації сільськогосподарської продукції);

- розгорнутість конкуренції між сільськогосподарськими виробниками, в процесі якої виявляються об'єктивні відмінності у рівні господарювання й ефективності використання земельних та інших виробничих ресурсів, відбувається диференціація цих виробників залежно від рівня дохідності (рентабельності) їхньої виробничої діяльності.

У 1991—1996 рр. у країні була ліквідована державна монополія на землю, створені правові умови функціонування багатоукладної економіки, заснованої на поєднанні великого, середнього і дрібного виробництва.

Проте аналіз свідчить, що формально конституційна багатоукладна аграрна економіка вимушена розвиватися у псевдоринковому середовищі бо право розпорядження землями сільськогосподарського призначення не може реалізуватися як юридично так і економічно. Справа в тому, що економічно приватна власність на землю реалізується не в абстрактній можливості продати земельну ділянку, а в кількісно визначеному доході від його використання за цільовим призначенням при здійсненні господарської діяльності. Цей дохід є основним об'єктивним фактором формування їхньої продажної ціни. Бо покупець землі орієнтується в першу чергу на майбутній потенціальний дохід від використання даної ділянки за її прямим призначенням.

В Україні формування і регулювання земельного ринку регламентується Декретом Кабінету Міністрів України "Про приватизацію земельних ділянок" від 26 грудня 1992 року № 15, Указами Президента України: від 19 січня 1999 року № 32 "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення"; від 10 листопада 1994 року № 666 "Про невідкладні заходи щодо прискорення земельної реформи у сфері сільськогосподарського виробництва"; від 8 серпня 1995 року № 720 "Про порядок паювання земель, переданих у колективну власність сільськогосподарським підприємствам і організаціям"; від 12 липня 1995 року № 608 "Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності". Видання цих актів надало законну можливість для активізації земельного обігу.

Слід додати, що на ринку землі існують і інші тенденції. Так більшість пересічних громадян України, яким земельні ділянки було надано у користування ще з радянських часів дуже повільно приватизують їх. Про це свідчить той факт, що тричі переносилися граничні строки завершення приватизації. Таким тенденціям сприяють органи місцевого самоврядування, які досить часто ігнорують виконання законів України та указів Президента України з питань приватизації земельних ділянок.

Таким чином, за вісімнадцять років аграрних реформ не створені дійсно ринкові умови розвитку сільгоспвиробництва, а також необхідні й достатні передумови формування земельного ринку. В обставинах, що нині склалися, розгортання ринку сільгоспугідь — це завдання, яке не має перспектив практичної реалізації; така реалізація вимагає попереднього розв'язання глибоких, концептуальних проблем ринкових перетворень в аграрному секторі української економіки.

Організаційно-правові засади регулювання ринку землі

Для узгодження приватних, громадських, державних інтересів у процесі формування первинного і функціонування вторинного ринку земель здійснюється відповідне регулювання з боку органів державної влади та місцевого самоврядування

Реалізацію державної політики у цій сфері здійснюють уповноважені на це центральні та місцеві органи виконавчої влади, а також органи місцевого самоврядування відповідно на загальнодержавному та місцевому рівнях.

Державне регулювання на загальнодержавному рівні передбачає застосування економічних важелів впливу на ефективне та екологічно безпечне функціонування ринку земель. 3 цією метою передбачається опрацювання та застосування механізмів:

• введення спеціальної плати за неосвоєні землі за прогресивною шкалою залежно від строку володіння земельною ділянкою,

• оподаткування за прогресивною шкалою операцій з перепродажу земельних ділянок залежно від строків перебування земельної ділянки несільськогосподарського призначення у власності однієї особи з метою запобігання спекуляціям на ринку землі,

• оподаткування за прогресивною шкалою земельних ділянок, які тривалий час не використовуються за призначенням.

На місцевому рівні здійснюється регулювання наступних питань:

• перерозподілу і використання земель відповідно до планів земельно-господарського устрою, містобудівної документації та місцевих правил забудови,

• оформлення і реєстрації прав на землю,

• справляння плати за земельні ділянки,

• спрямування коштів, отриманих від приватизації земельних ділянок, розвитку соціальної сфери, сприяння формуванню адаптованого до вимог ринку землеустрою,

• здійснення землеустрою і землевпорядкування,

• здійснення моніторингу ринку земельних ділянок,

• виконання інших завдань, спрямованих на розвиток ринку земель несільськогосподарського призначення.

Висновок з питання

Ринок землі це система угод із землею, а також механізми та інфраструктура, що забезпечують їх укладення і виконання.

Ринковий обіг землі належить до вторинних економічних механізмів. На сьогодні ринкові умови розвитку сільгоспвиробництва та формування земельного ринку, не створені.

Для узгодження приватних, громадських, державних інтересів у процесі формування первинного і функціонування вторинного ринку земель здійснюється відповідне регулювання з боку органів державної влади та місцевого самоврядування.

Завдяки повноцінному і законному функціонуванню ринку землі необхідно забезпечувати: реалізацію конституційних прав громадян та юридичних осіб на землю; можливість вільно здійснювати володіння, користування та розпоряджання землею; завершення земельної реформи.