Модуль 1. Определение и классификация объектов недвижимости

ТЕМА 1. ОБЩАЯ ХАРАКТЕРИСТИКА НЕДВИЖИМОСТИ

План

1.1. Понятие и сущность недвижимости

1.2. Признаки и особенности объектов недвижимости

1.3. Жизненный цикл недвижимости

1.1. Понятие и сущность недвижимости

Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов, и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.

В дореволюционной России это понятие было применено в указе Петра I от 23 марта 1714 г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования.

В советский период, после отмены частной собственности на землю, деление вещей на движимые и недвижимые трансформировалось в категории основных оборотных фондов, а земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (и площади).

До введения в действие Гражданского кодекса Украины вместо понятия «недвижимость» использовалось понятие «основные фонды». К ним относятся предметы производственного и непроизводственного назначения (здания, сооружения, жилые помещения, машины, оборудование, взрослый рабочий и продуктивный скот, многолетние насаждения и т. д.), функционирующие в своей натуральной форме, использующиеся в народном хозяйстве на протяжении ряда лет и в течение всего срока службы, не теряющие своей потребительской формы. Основные фонды – основная часть недвижимости (без машин и оборудования), и это понятие более узко, поскольку в составе основных фондов не учитывается земля.

Основные классификации, которые использовались в СССР и до настоящего времени применяются в Украине, относятся только к основным фондам.

В современной Украине понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом Украины «О собственности» (документ утратил силу) в связи с установлением статуса частной собственности на землю и Основами гражданского законодательства Союза ССР и республик от 31 мая 1991 г. (ст. 4).

В настоящее время в Украине нет конкретного закона или кодекса законов о недвижимом имуществе, и поэтому данная сфера отношений регулируется различными законами:

- Гражданский кодекс Украины;

- Закон Украины «Об ипотеке»;

- Закон Украины «О нотариате»;

- Закон Украины «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их ограничений»;

- Закон Украины «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью»;

- Постановление Кабинета Министров Украины № 868 от 17 октября 2013 «Об утверждении Порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений», которая урегулирует Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений и порядок предоставления информации из Государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Законодательством определены критерии отнесения объектов гражданских прав к недвижимому имуществу, по которым все недвижимые объекты могут быть разделены на три группы.

– к первой группе отнесены объекты, являющиеся недвижимостью по своей природе: земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты;

– критерий второй группы – прочная связь объектов с землей, невозможность их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению. К объектам, являющимся недвижимостью по физическим свойствам, относятся леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и другие объекты;

– если вещи по своей физической природе являются движимыми вещами, но в силу указания закона («недвижимость по закону») отнесены к недвижимым вещам, то с правовой точки зрения они – недвижимое имущество.

В соответствии с законодательством «к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства».

В законодательстве Украины также встречается термин «недвижимость» в контексте формулировки понятия «предприятия»:

«1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (фирменное наименование, товарные знаки, знаки обслуживания) и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором».

Также законодательство относит к недвижимым вещам воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Несмотря на явную физическую природу указанных объектов как движимых вещей, они законодательно отнесены к недвижимому имуществу не только ввиду высокой стоимости и необходимости специального регулирования оборота, но и потому, что они являются «движущимися участками территории», находящимися под юрисдикцией Украинского государства.

Жилые и нежилые помещения могут быть отнесены к недвижимости как по второму критерию (невозможность перемещения без ущерба назначению), так и в силу специального указания в законе, что не имеет принципиального значения для их правового режима.

Можно сказать, что, независимо от физической природы и сущности в гражданско-правовых отношениях, недвижимое имущество – это объекты с юридическим режимом, оборот которых подчиняется специальным правилам.