Органы жск

Управления

(общее собрание ЖСК) или конференция, если число участников общего собрания более 50 и это предусмотрено Уставом ЖСК)

Исполнительно-распорядительные

(правление и председатель ЖСК)

Контрольные

(ревизионная комиссия)

Высшим органом ЖСК является общее собрание членов кооператива (конференция в крупных ЖСК). К исключительной компетенции общего собрания относятся: принятие Устава и внесение в него изменений, избрание правления, председателя и ревизионной комиссии, утверждение отчетов об их деятельности, прием новых членов ЖСК и исключение из членов кооператива, утверждение правил внутреннего распорядка в ЖСК, размера вступительных и паевых взносов, утверждение планов деятельности кооператива и отчетов об их исполнении, установление видов, размеров и направлений использования фондов и резервов, решение вопросов, связанных с реорганизацией и прекращением деятельности кооператива, вхождения его в союзы и выхода из них. Общее собрание может рассматривать также любые вопросы, отнесенные к компетенции исполнительно-распорядительных или контрольных органов.

Созыв общего собрания производится членами ЖСК, а в кооперативах, созданных при содействии органов государственной власти и органов местного самоуправления, также и по требованию указанных органов. Очередные собрания созываются правлением в порядке, установленном в Уставе ЖСК, обычно не реже двух раз в год. Внеочередные собрания созываются по требованию 1/3 части членов кооператива, правления, ревизионной комиссии, а если ЖСК создан при содействии органов государственной власти и органов местного самоуправления, то и по их требованию.

Общее собрание членов жилищного кооператива является правомочным, если на нем присутствует более 50 % членов кооператива. Решение общего собрания считается принятым при условии, если за него проголосовало более половины членов жилищного кооператива, присутствовавших на общем собрании, а по вопросам, указанным в уставе жилищного кооператива, - более трех четвертей членов жилищного кооператива, присутствовавших на таком общем собрании. Решение общего собрания, принятое в установленном порядке, является обязательным для всех членов кооператива. Решение общего собрания оформляется протоколом.

Для проведения текущей работы и выполнения принятых решений общее собрание (конференция) избирает правление из числа членов кооператива, в количестве и на срок, который определяется Уставом ЖСК (обычно от двух до пяти лет). Порядок деятельности правления и порядок принятия им решений также устанавливаются Уставом кооператива и внутренними документами ЖСК (положением, регламентом или иным документом, принятым общим собранием).

Правление созывается председателем не реже определенного в Уставе периода, обычно не реже одного раза в месяц. Решения правления могут быть отменены общим собранием ЖСК. Правление не реже одного раза в год должно отчитываться перед ним о своей деятельности.

Руководит деятельностью правления кооператива председатель, который избирается правлением ЖСК из своего состава на срок, определенный Уставом ЖСК. Он обеспечивает выполнение решений общего собрания и правления кооператива, представляет кооператив в отношениях с государственными органами, общественными и другими организациями, предприятиями и гражданами, заключает договоры, совершает иные действия от имени ЖСК без доверенности. Если кооператив небольшой, то функции правления может выполнять председатель кооператива. Председатель правления ЖСК при осуществлении прав и исполнении обязанностей должен действовать в интересах кооператива добросовестно и разумно.

В соответствии со ст. 120 ЖК для осуществления контроля за финансово-хозяйственной деятельностью жилищного кооператива общим собранием членов кооператива (конференцией) избирается ревизионная комиссия или ревизор на срок не более чем три года. Количество членов ревизионной комиссии жилищного кооператива определяется уставом кооператива. Члены ревизионной комиссии одновременно не могут являться членами правления жилищного кооператива, а также занимать иные должности в органах управления жилищного кооператива.

Ревизионная комиссия ЖСК из своего состава избирает председателя ревизионной комиссии.

	Ревизионная комиссия (ревизор) жилищного кооператива:
проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности жилищного кооператива не реже одного раза в год			представляет общему собранию членов кооператива (конференции) заключение о бюджете жилищного кооператива, годовом отчете и размерах обязательных платежей и взносов			отчитывается перед общим собранием членов кооператива (конференцией) о своей деятельности

Ревизионная комиссия (ревизор) ЖСК в любое время вправе проводить проверку финансово-хозяйственной деятельности кооператива и иметь доступ ко всей документации, касающейся деятельности кооператива.

Порядок работы ревизионной комиссии (ревизора) ЖСК определяется уставом и другими документами кооператива.

Строительство кооперативных жилых домов осуществляется на собственные средства ЖСК с помощью кредита. Кооперативы осуществляют свою деятельность по эксплуатации принадлежащих им домов на началах самоокупаемости, т.е. за счет средств ЖСК, поэтому все расходы по эксплуатации жилого дома оплачивают члены кооператива.

Жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Правовое положение членов ЖСК

Гражданин или юридическое лицо, желающие стать членом жилищного кооператива, подают в правление жилищного кооператива заявление о приеме в члены жилищного кооператива. Заявление о приеме в члены жилищного кооператива должно быть рассмотрено в течение месяца правлением жилищного кооператива и утверждено решением общего собрания членов ЖСК (конференции). Гражданин или юридическое лицо признается членом ЖСК с момента уплаты вступительного взноса после утверждения решения о приеме в члены жилищного кооператива общим собранием членов ЖСК (конференцией).

Право на жилую площадь в доме ЖСК возникает на основании сложного юридического состава.

В члены ЖСК принимаются лица, достигшие 16 лет, а также юридические лица. Категории граждан, указанные в ст. 49 ЖК (малоимущие и иные прямо указанные в законе) имеют преимущественное право на вступление в ЖСК, организованные при содействии органов государственной власти РФ, органов государственной власти субъектов РФ или органов местного самоуправления. Условием получения жилого помещения в кооперативном доме является внесение паевого взноса, равного в общей сумме строительной или покупной стоимости жилого помещения. Первый взнос вносится членом ЖСК единовременно или в рассрочку в соответствии с правилами, установленными в Уставе кооператива. Гражданину или юридическому лицу, принятым в члены ЖСК, на основании решения общего собрания (конференции) предоставляется жилое помещение в соответствии с размером внесенного паевого взноса. Предоставляемое помещение должно быть изолированным и благоустроенным применительно к условиям населенного пункта.

Решения общего собрания членов ЖСК (конференции) являются основанием вселения в жилые помещения в доме ЖСК, для лиц не полностью выплативших паевые взносы.

В настоящее время граждане могут быть членами нескольких ЖСК. Наличие квартиры в доме государственного или муниципального фонда либо дома (квартиры) на праве собственности, также не является препятствием для приобретения жилого помещения в доме ЖСК.

Член ЖСК имеет право на пай, который дает ему право владения, пользования и в определенных пределах распоряжения жилым помещением. Право на пай может принадлежать и нескольким лицам (супругам, наследникам). Лица, проживающие в жилом помещении в ЖСК, но не являющиеся сопайщиками, имеют только право пользования соответствующим жилым помещением или его частью.

До полной уплаты паевого взноса член ЖСК не является собственником, предоставленного ему в пользование жилого помещения. Собственником построенного жилого дома и переданных ему членами кооператива денежных средств является ЖСК как юридическое лицо. Члену кооператива до полной выплаты пая принадлежит лишь право владения и пользования занимаемым жилым помещением. Право распоряжения им существенно ограничено: чтобы сдать помещение в наем, обменять или разделить его необходимо получить согласие правления или общего собрания кооператива.

В соответствии со ст. 129 ЖК с момента выплаты всей суммы паевого взноса член ЖСК приобретает право собственности на занимаемое жилое помещение. Члену кооператива, полностью выплатившему пай за квартиру, выдается справка о том, что он полностью оплатил свой пай. На основании такой справки производится регистрация и выдается свидетельство о праве собственности на квартиру. После оформления права собственности на квартиру, член ЖСК вправе остаться в кооперативе или выйти из него. Гражданин, который по договору купли-продажи или по наследству получил в собственность квартиру в ЖСК, вправе вступить в члены кооператива или может не вступать, по своему желанию. При этом собственник жилого помещения в доме ЖСК, независимо от того, является он членом кооператива или нет, имеет все права и должен выполнять все обязанности, установленные для членов ЖСК.

Если пай внесен супругами в период совместной жизни, то у них возникает право общей совместной собственности на квартиру. Если в паенакоплении принимали участие другие члены семьи пайщика, путем внесения своих средств, то эти члены семьи приобретают право требовать выплаты им соответствующей части средств в случае прекращения пользования жилым помещением.

Если квартира в ЖСК получена по наследству, у наследников возникает право общей долевой собственности на нее. Право собственности в этом случае, также как и при покупке квартиры, возникает с момента регистрации в Управлении федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии. С момента регистрации собственник может распоряжаться квартирой по своему усмотрению. Согласия кооператива на продажу собственником принадлежащей ему квартиры и совершения с ней других сделок не требуется.

Раздел жилого помещения в доме ЖСК, если пай еще полностью не выплачен, может быть произведен между членом кооператива и его супругом независимо от размера принадлежащей каждому доли паенакопления, являющегося их общим совместным имуществом, лишь в случае расторжения брака.

При вынесении решения о разделе жилого помещения суд учитывает размер принадлежащей каждому из бывших супругов доли паенакопления, интересы детей и других членов семьи, имеющих право на пользование жилой площадью, а также планировку квартиры. В некоторых случаях суд может принять во внимание и фактически сложившийся порядок пользования жилым помещением.

В случае признания за одним из бывших супругов при разделе жилого помещения права на пользование помещением, стоимость которого превышает размер его доли в паенакоплении, суд, учитывая интересы несовершеннолетних детей или заслуживающие внимания интересы этого супруга, может отступить от начала равенства долей сторон в их общем имуществе. Если суд не найдет оснований для увеличения доли паенакопления указанного супруга, в пользу другого супруга в виде компенсации взыскивается соответствующая денежная сумма. При невозможности раздела жилого помещения с члена ЖСК взыскивается денежная компенсация в пользу его бывшего супруга или другого члена семьи, за которыми признано право на часть паенакопления, по их просьбе об этом и лишь при условии, когда они изъявят согласие освободить жилое помещение.

Проживающие совместно с членом ЖСК члены его семьи имеют равное с членом ЖСК право пользования жилыми и вспомогательными помещениями, если при их вселении не было иного соглашения о порядке пользования ими. В случае прекращения семейных отношений бывшие члены семьи утрачивают право пользования жилым помещением, если соглашением между членом ЖСК и бывшими членами его семьи не было предусмотрено иное.

выхода члена кооператива из ЖСК

исключения члена кооператива из ЖСК

ликвидации юридического лица, являющегося членом кооператива

Членство в жилищном кооперативе прекращается в случае:

ликвидации жилищного кооператива

смерти гражданина, являющегося членом жилищного кооператива

Заявление члена ЖСК о добровольном выходе из кооператива рассматривается в порядке, предусмотренном Уставом ЖСК.

Член ЖСК может быть исключен из кооператива на основании решения общего собрания членов ЖСК (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных Жилищным Кодексом или Уставом кооператива.

В случае смерти члена ЖСК его наследники имеют право на вступление в члены кооператива по решению общего собрания членов ЖСК (конференции).

В соответствии со ст. 131 ЖК:

• в случае смерти члена ЖСК преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива имеет его супруг при условии, что этот супруг имеет право на часть пая (ч. 1);

• наследник члена жилищного кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива в случае, если у супруга наследодателя такое право отсутствует или супруг отказался от вступления в члены ЖСК (ч. 2);

• наследник члена жилищного кооператива, не проживавший совместно с наследодателем, имеет преимущественное право на вступление в члены кооператива в случае, если вышеуказанные граждане отсутствуют или отказались от своего преимущественного права на вступление в члены ЖСК (ч. 3);

• член семьи, проживавший совместно с наследодателем и не являющийся его наследником, имеет преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при условии внесения им паевого взноса, отсутствия граждан, указанных в ч. 1 - 3 ст. 131 ЖК, а также в случае, если супруг или проживавшие совместно с наследодателем другие наследники члена жилищного кооператива не имеют преимущественного права на вступление в члены жилищного кооператива либо откажутся от вступления в члены жилищного кооператива (ч. 4).

Член ЖСК, не выплативший полностью паевого взноса и исключенный из кооператива на основании решения общего собрания членов ЖСК (конференции) в случае грубого неисполнения этим членом без уважительных причин своих обязанностей, установленных Жилищным кодексом или Уставом ЖСК, а также проживающие совместно с ним члены его семьи в соответствии со ст. 133 ЖК утрачивают право пользования жилым помещением в доме жилищного кооператива и обязаны освободить данное жилое помещение в течение двух месяцев со дня принятия кооперативом решения об исключении такого члена из ЖСК.

В случае отказа освободить жилое помещение такие граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.

В случае сноса дома ЖСК при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд членам кооператива, не выплатившим паевого взноса, предоставляется жилое помещение по договору социального найма, а с тем, кто уже выплатил пай и стал собственником жилого помещения расчеты производятся по правилам, установленным ст. 32 ЖК.

Товарищества собственников жилья

Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов. Собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья. Решение о создании товарищества собственников жилья принимается собственниками помещений в многоквартирном доме на общем собрании. Такое решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в таком доме (ч. 1 ст. 136 ЖК).

Протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, на котором приняты решения о создании товарищества собственников жилья и об утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений в многоквартирном доме, проголосовавшими за принятие таких решений.

Число членов товарищества собственников жилья, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества, и отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Однако товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества, а члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества.

Создание ТСЖ осуществляется на общем собрании собственников. На таком собрании должны присутствовать представители, обладающие большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Проведение общего собрания для создания ТСЖ должно быть подготовлено инициативной группой, которая разрабатывает необходимые документы: Устав товарищества, проект протокола и решения общего собрания, собирает сведения о кандидатах в члены правления и ревизионной комиссии, размещает в общедоступных местах сведения о предстоящем собрании. Инициативная группа должна уведомить всех собственников помещений о проведении собрания.

Первое учредительное собрание по созданию ТСЖ обычно проводится в форме совместного присутствия всех собственников помещений для того, чтобы все могли высказаться по вопросам повестки. При проведении общего собрания собственников жилья вначале решается вопрос о порядке проведения общего собрания, выбирается председатель и секретарь собрания, устанавливается регламент для выступлений и порядок голосования, а также выбирается ответственный за подсчет голосов. Первое собрание собственников проходит под председательством инициатора проведения собрания. Решение считается принятым, если за него проголосовали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более чем 50 % голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. При определении порядка подсчета голосов обычно берется вариант, при котором 1 кв.м (10 кв.м) общей площади помещения равен одному голосу.

Учредительное собрание должно:
Принять решение о создании ТСЖ и уточнить список членов товарищества		Утвердить Устав ТСЖ			Избрать: способ управления многоквартирным домом членов правления членов ревизионной комиссии (ревизора) уполномоченное лицо, которому поручается осуществить регистрацию ТСЖ

По итогам проведения собрания составляется протокол, который оформляется секретарем, подписывается председателем собрания и секретарем собрания, а также всеми участниками собрания, имеющими право голоса. В соответствии со ст. 46 ЖК итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений путем размещения соответствующего сообщения в помещении, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений, не позднее чем через 10 дней со дня принятия этих решений.

Наименование, содержащее указание на характер его деятельности и организационно-правовую форму

Место нахождения

Порядок управления деятельностью ТСЖ

Предмет и цели деятельности

Права и обязанности членов ТСЖ

Устав ТСЖ должен содержать:

Порядок реорганизации и ликвидации

Условия и порядок приема в члены ТСЖ и выхода из него

Источники формирования имущества

Порядок внесения изменений в учредительные документы ТСЖ

Порядок использования имущества в случае ликвидации

Устав ТСЖ может содержать и другие не противоречащие законодательству положения.

Товарищество собственников жилья признается юридическим лицом с момента его государственной регистрации в Инспекции федеральной налоговой службы.

Заявление о регистрации

Устав ТСЖ

Светокопии паспорта и свидетельства о присвоении ИНН уполномоченному общим собранием осуществлять регистрацию ТСЖ

Протокол учредительного собрания, в котором отражено решение о создании ТСЖ с обязательным включением пункта об органах управления

Для государственной регистрации ТСЖ необходимо представить:

Светокопии паспортов и Свидетельств о присвоении ИНН членов правления

Квитанция об уплате гос.пошлины

Документы о доме, в котором создается ТСЖ: информация о площади каждой из квартир светокопии технического паспорта дома светокопии свидетельств о праве собственности на квартиры информация об общей площади всех помещений в доме

Этот перечень документов является примерным, поэтому может несколько отличаться в различных регионах страны.

Срок государственной регистрации не должен превышать пяти рабочих дней с момента предоставления документов. Документами, подтверждающими факт регистрации, являются: свидетельство о государственной регистрации ТСЖ и свидетельство о внесении записи в Единый государственный реестр юридических лиц.

После регистрации товарищества необходимо открыть счет ТСЖ в одном из банков и предоставить данные о создании товарищества прежнему балансодержателю дома. Передача дома в управление ТСЖ осуществляется специально созданной комиссией с участием представителя прежнего собственника и органов управления товарищества. Здание передается на балансовый учет ТСЖ по акту приемки-передачи с приложением технической документации на здание, в соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госкомитета РФ по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 170 от 27 сентября 2003 г.

После приема дома в управление ТСЖ необходимо направить письменные уведомления в городскую (районную) администрацию и комитет по управлению городским имуществом.

С момента приемки дома в управление ТСЖ вправе заключать договоры с организациями-поставщиками коммунальных услуг и специализированными подрядными организациями, действуя от имени собственников многоквартирного дома, а также начислять соответствующие платежи за оказание жилищных и коммунальных услуг.

ТСЖ приобретают права и обязанности через свои органы