Раздел 3. Специализированный жилищный фонд (2 час.)

Тема 1. Правовой режим специализированного жилищного фонда (2 час.).

План лекции:

1. Понятие и виды специализированных жилых помещений.

2. Предоставление специализированных жилых помещений.

3. Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения.

4. Выселение граждан из специализированных жилых помещений.

Специализированный жилищный фонд - это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах.

Жилые помещения для детей – сирот и детей оставшихся без попечения родителей, лиц из числа детей – сирот и детей, оставшихся без попечения родителей

Служебные жилые помещения

Жилые помещения в общежитиях

Жилые помещения маневренного фонда

Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда

жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения

жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев

жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами

жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, установленном Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и Типовых договоров найма специализированных жилых помещений».

Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Для отнесения жилых помещений к определенному виду специализированного жилищного фонда заявитель должен представить в орган управления:
Заявление об отнесении жилого помещения к определенному виду жилых помещений специализированного жилищного фонда		Документ, подтверждающий право собственности, право хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещений				Технический паспорт жилого помещения		Заключение о соответствии жилого помещения предъявляемым к нему требованиям

Орган управления в течение 30 дней должен рассмотреть заявление и принять решение об отнесении жилого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда или об отказе в таком отнесении. Информация о принятом решении направляется заявителю в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения. Решение об отнесении жилого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда направляется также в орган, осуществляющий регистрацию прав на недвижимое имущество в течение трех рабочих дней с даты принятия такого решения. Отказ в отнесении жилого помещения к определенному виду специализированного жилищного фонда допускается только в случае несоответствия жилого помещения требованиям, предъявляемым к этому виду жилых помещений.

Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после отнесения его к определенному виду специализированного жилищного фонда решением соответствующего органа управления жилищным фондом.

Отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договору социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также, если имеются обременения прав на это имущество.

Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан: отвечать установленным санитарно-техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требования законодательства.

Специализированные жилые помещения имеют особый правовой режим, они не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным гл. 10 ЖК. Это объясняется строго целевым назначением указанных помещений. Целевое назначение специализированных жилых помещений определяется ст. 93-98 ЖК.

Так в соответствии со ст. 93 ЖК

Служебные жилые помещения предназначены для проживания граждан в связи с:
характером их трудовых отношений с: органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением				прохождением службы		назначением на государственную должность РФ или субъекта РФ		избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления

В соответствии со ст. 94 ЖК жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Правовой режим жилой площади в общежитиях регулируется Примерным положением об общежитиях, утв. Постановлением СМ РСФСР от 11 августа 1988 г. и Примерным положением о студенческом общежитии, утв. Министерством образования и науки РФ от 10 июля 2007 г. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. В настоящее время не допускается передавать под общежитие часть жилого дома в виде отдельной секции или этажей в многоквартирном доме. Жилые помещения в общежитиях укомплектовываются мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами. В общежитиях наряду с жилыми комнатами должны быть помещения для занятий, досуга, бытового обслуживания проживающих и т.д. Заселение общежитий допускается только после создания в них необходимых для проживания жилищно-бытовых условий и получения решения органа местного самоуправления о признании дома общежитием и санитарного паспорта.

Жилые помещения маневренного фонда предназначены для временного проживания:
граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма		граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными			граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств		иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством

Маневренный фонд может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.

Пользование жилыми помещениями маневренного фонда регулируется правилами, установленными органами местного самоуправления. Вселение в жилое помещение маневренного фонда и выселение из него осуществляется за счет субъекта, производящего капитальный ремонт, реконструкцию или снос дома. Перед выселением нанимателя с постоянного места жительства в жилое помещение маневренного фонда должен быть оформлен договор между застройщиком и лицом, выселенным в жилое помещение маневренного фонда. Этот документ гарантирует ему возврат капитально отремонтированного или нового жилого помещения. Проживание в жилых помещениях маневренного фонда оформляется договором, который заключается в соответствии с Типовым договором найма жилого помещения маневренного фонда, утв. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г.

Назначение жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения определено в ст. 96 ЖК, в соответствии с которой, жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг.

Основные правила о социальном обслуживании граждан установлены ФЗ «Об основах социального обслуживания населения в РФ» от 22 декабря 2013 г.

Социальное обслуживание представляет собой деятельность социальных служб по социальной поддержке, оказанию социально-бытовых, социально-медицинских, психолого-педагогических, социально-правовых услуг и материальной помощи, проведению социальной адаптации и реабилитации граждан, находящихся в трудной жизненной ситуации.

Нуждающимися в социальном обслуживании могут быть признаны: пожилые лица, инвалиды, а также несовершеннолетние дети, т.е. это лица, которым требуется посторонний уход в силу возраста или состояния здоровья. Предоставление гражданину жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения вызвано, прежде всего, потребностью в специальном уходе, питании, медицинском обслуживании, а не в обеспечении жильем. Поэтому право на получение жилого помещения в доме системы социального обслуживания населения не связано с наличием или отсутствие у гражданина другого жилого помещения.

К домам системы социального обслуживания относятся специально построенные или переоборудованные здания, оснащенные необходимым для обеспечения жизнедеятельности и безопасности проживания граждан оборудованием. В домах системы социального обслуживания оборудуются жилые помещения для проведения мероприятий медицинского, психологического и социального характера, посильной трудовой деятельности, а также другие жилые помещения, которые могут быть использованы для обеспечения жизнедеятельности.

Назначение жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами регламентировано ст. 97 ЖК, которая предусматривает, что жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке вынужденными переселенцами и беженцами.

Формирование фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами и вынужденными переселенцами, осуществляется за счет средств федерального бюджета. Указанный фонд подлежит передаче в оперативное управление уполномоченного федерального органа исполнительной власти. Фонд для временного поселения лиц, признанных беженцами и вынужденными переселенцами, может состоять из многоквартирных домов, а также квартир и иных жилых помещений.

	Вынужденным переселенцем признается гражданин РФ, покинувший место постоянного жительства вследствие:
Совершенного в отношении него или членов его семьи насилия или преследования в иных формах			реальной опасности подвергнуться преследованию по признаку: расовой или национальной принадлежности, вероисповедания, языка, принадлежности к определенной социальной группе политических убеждений, ставших поводами для проведения враждебных кампаний в отношении конкретного лица или группы лиц, массовых нарушений общественного порядка

Беженцем признается лицо, не являющееся гражданином Российской Федерации, но находящееся вне страны своей гражданской принадлежности и не могущее либо не желающее пользоваться защитой этой страны по причине обоснованных опасений стать жертвой преследований по признаку: расы, вероисповедания, гражданства, национальности, принадлежности к определенной социальной группе или политических убеждений.

К беженцам относятся также лица, не имеющие определенного гражданства, которые, находясь вне страны своего прежнего обычного местожительства, в результате событий, перечисленных выше, не могут или не желают вернуться в нее вследствие таких опасений.

Правовой режим жилых помещений, предназначенных для поселения лиц, признанных беженцами и вынужденными переселенцами регулируется Положением о фонде жилья для временного поселения лиц, признанных беженцами, и его использовании, утв. Постановлением Правительства РФ от 9 апреля 2001 г. и Положением о жилищном обустройстве вынужденных переселенцев в РФ, утв. Постановлением Правительства от 8 ноября 2000 г.

Проживание беженцев и вынужденных переселенцев в жилых помещениях указанного фонда оформляется договором, который заключается в соответствии с Типовым договором найма жилого помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев и Типовым договором найма жилого помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами, которые утв. Постановлением Правительства от 26 января 2006 г.

Статья 98 ЖК устанавливает, что жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. Категории граждан, нуждающихся в специальной социальной защите, устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов РФ. В Приморском крае этот вопрос регулируется Постановлением Администрации Приморского края от 8 февраля 2007 г. «Об утверждении Положения о специализированном жилищном фонде в системе социального обслуживания населения на территории Приморского края». В соответствии с которым, жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предоставляется для временного проживания на период предоставления социальной защиты:

1. детям – сиротам;

2. детям оставшимся без попечения родителей;

3. безнадзорным несовершеннолетним детям, оказавшимся в трудной жизненной ситуации;

4. гражданам, пострадавшим от психического или физического насилия;

5. гражданам без определенного места жительства и определенных занятий;

6. иным гражданам, нуждающимся в специальной социальной защите.

Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на каждого члена семьи. Жилые помещения для данной категории граждан предоставляются на основании направлений отделов социальной защиты населения городских округов и муниципальных районов департамента социальной защиты населения Администрации Приморского края.

В качестве жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан используются специально построенные или приспособленные для таких целей здания.

Предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими

Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте. В соответствии с ч. 1 ст. 99 ЖК специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования. Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения собственника о предоставлении такого помещения.

Договор найма специализированного жилого помещения является самостоятельной разновидностью договора найма жилого помещения, его необходимо отличать от договора социального найма.

По договору социального найма жилого помещения:	По договору найма специализированного жилого помещения:
1. помещение предоставляется только малоимущим гражданам, нуждающимся в жилых помещениях и некоторым иным определенным ФЗ или законом субъекта РФ категориям граждан;	1. предоставляются только определенным категориям граждан, прямо указанным в законе (на период работы, службы или обучения, гражданам, утратившим жилье в результате чрезвычайных обстоятельств либо обращения взыскания, беженцам, вынужденным переселенцам и т.д.) не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте;
2. наниматель может распоряжаться жилым помещением по своему усмотрению: он может сдавать его в поднаем, обменивать.	2. наниматель не имеет права распоряжаться жилым помещением, он может только проживать в нем;
3. выселение производится, как правило, с предоставлением благоустроенного жилого помещения (и только в случаях, прямо указанных в законе, допускается выселение с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления жилого помещения).	3. выселение производится, как правило, без предоставления жилой площади и только в случаях, прямо указанных в законе, допускается выселение с предоставлением другого жилого помещения

В соответствии со ст. 100 ЖК по договору найма специализированного жилого помещения одна сторона - собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем.

Договор найма специализированного жилого помещения заключается в простой письменной форме на основании Типового договора найма специализированных жилых помещений, утв. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г. «Об утверждении Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и Типовых договоров найма специализированных жилых помещений».

Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной или выборной должности РФ или субъекта РФ.

Договор найма жилого помещения в общежитии заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения.

Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:

1) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 1 статьи 95 ЖК);

2) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами, указанными в пункте 2 статьи 95 ЖК);

3) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;

4) установленный законодательством (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 4 ст. 95 ЖК).

Договор найма жилого помещения в фонде жилья для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами заключается на период действия статуса вынужденного переселенца или беженца, либо до получения жилого помещения по договору социального найма или приобретения жилого помещения в собственность.

Договор найма жилого помещения в домах системы социального обслуживания населения заключается на период, пока человек нуждается в специальном медицинском, социально-бытовом или ином обслуживании в силу возраста, состояния здоровья или по иным причинам.

В договоре найма специализированного жилого помещения обязательно должно быть указано конкретное жилое помещение, предоставляемое гражданину, с указанием точного адреса, а также размера и основных характеристик жилой площади, сведений о нанимателе и членах его семьи, прав и обязанностей сторон, оснований расторжения договора.

При предоставлении специализированных жилых помещений применяются специальные правила о норме предоставления жилой площади.

Требование о предоставлении каждому нанимателю изолированного жилого помещения распространяется не на все виды специализированных жилых помещений. Так, в общежитиях коечного типа предоставляется лишь место в комнате, где проживает несколько человек, при условии, что на каждого из них приходится не менее 6 кв.м жилой площади. Изолированные жилые помещения в общежитиях должны предоставляться только семьям. Объектом найма в общежитии является комната, а вспомогательные помещения только используются нанимателем, но в наем ему не передаются, т.к. одновременно используются и другими нанимателями в том, же общежитии.

В маневренном фонде, как и в общежитиях, установлена норма предоставления не менее 6 кв.м жилой площади на каждого проживающего. Такая же норма установлена для беженцев и вынужденных переселенцев.

Для служебных жилых помещений ст. 104 ЖК предусматривает, что они должны предоставляться в виде жилого дома или отдельной квартиры, которая должна быть благоустроенной применительно к условиям населенного пункта.

Жилищное законодательство не предусматривает обязанности государственных и муниципальных организаций обеспечить служебными жилыми помещениями всех нуждающихся в жилье работников. Категории работников (служащих), которым должно предоставляться служебное жилье определяются нормативными актами органов государственной власти РФ, субъектов РФ или органом местного самоуправления, в ведении которого находится соответствующий жилищный фонд (ч. 2 ст. 104 ЖК).

Договор найма служебного жилого помещения заключается в соответствии с Типовым договором найма служебных помещений, утв. Постановлением Правительства РФ от 26 января 2006 г.

В качестве служебных могут предоставляться только отдельные квартиры. Не допускается выделение под служебное жилье комнат в коммунальной квартире. Под служебные жилые помещения в многоквартирном доме могут использоваться как все жилые помещения такого дома, так и часть жилых помещений этого дома.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 2 июля 2009 г. нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации и Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду при принятии решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения с учетом положений пункта 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ и части 2 статьи 99 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке заинтересованными лицами требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц.

Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину специализированного жилого помещения и заключенного на его основании договора найма специализированного жилого помещения подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Решение о предоставлении специализированного жилого помещения и, соответственно, договор найма специализированного жилого помещения могут быть признаны недействительными, если будет установлено, что нарушены требования, предъявляемые к форме и порядку принятия указанного решения, а также если отсутствуют необходимые основания для заключения договора специализированного найма жилого помещения (например, гражданин предоставил не соответствующие действительности сведения о заключении трудового договора или назначении на должность, у гражданина имеется иное жилое помещение в данном населенном пункте, гражданин не отнесен законом к категориям граждан, имеющих право на получение специализированного жилого помещения).

Специализированные жилые помещения предназначены для проживания граждан. Использование их нанимателем для осуществления профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности допускается только при условии, что это не нарушает прав и законных интересов других граждан, требований пожарной безопасности, санитарно-технических, экологических и иных требований законодательства, а также Правил пользования жилыми помещениями.

Специализированный жилищный фонд не может быть использован для передачи в аренду юридическим лицам, даже при условии, что эти юридические лица собираются арендовать жилые помещения с целью обеспечения жильем своих работников. Специализированные жилые поме­щения не могут быть также переданы внаем по договору социального или коммерческого найма.

Специализированное жилье предоставляется на основании решения собственников жилых помещений (уполномоченных ими органов) или уполно­моченных собственником организаций. Эти жилые помещения, по общему правилу, предоставляются гражданам, не имеющим иного жилья в данном на­селенном пункте. Наличие пригодного для проживания жилого помещения в другой местности само по себе не препятствует предоставлению специализи­рованного жилого помещения.

Поскольку специализированные жилые помещения входят в государст­венный или муниципальный жилищный фонд, порядок и условия определения платы за наем таких помещений устанавливаются в соответствии с ЖК РФ о плате за наем жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде. Следовательно, в договоре не будет указан конкретный размер платы за на­ем. Он будет определяться исходя из общей площади жилого помещения, а в отдельных комнатах общежития исходя из площади этих комнат, по ставкам, устанавливаемым органами местного самоуправления. Права и обязанности сторон по договору найма специализированного жилого помещения во многом совпадают с правами и обязанностями в дого­воре социального найма. Поэтому в ч. 5 ст. 100 ЖК РФ содержится норма, от­сылающая к положениям отдельных статей гл. 8 ЖК РФ. Так, одинаковыми для социального найма и найма специализированного жилого помещения яв­ляются обязанности наймодателя по передаче нанимателю свободного от прав иных лиц жилого помещения; по участию в надлежащем содержании и в ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение; по капитальному ремонту жилого помеще­ния и обеспечению предоставления нанимателю необходимых коммунальных услуг надлежащего качества (ст. 65 ЖК РФ).

Наниматель жилого помещения по договору найма специализированного жилого помещения, так же, как и наниматель по договору социального найма, обязан использовать жилое помещение по назначению и в порядке, установленном ЖК: он должен обеспечивать сохранность жилого помещения, поддерживать его в надлежащем состоянии, проводить текущий ремонт, своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги, информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий пользования жилым помещением по соответствующему договору и т.д.

Наниматель специализированного жилого помещения может вселить в него членов своей семьи (кроме общежитий коечного типа, помещений, предназначенных для социальной защиты отдельных категорий граждан, а также жилых помещений, расположенных в домах системы социального обслуживания населения). Члены семьи нанимателя имеют такие же права по пользованию жилым помещением, что и сам наниматель. Дееспособные члены семьи несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора найма.

Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 2 июля 2009 г. в договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя (часть 6 статьи 100 ЖК РФ). Принимая во внимание, что типовыми договорами найма специализированных жилых помещений нанимателю предоставлено право пользоваться жилым помещением вместе с членами семьи, он вправе вселить в это жилое помещение других лиц в качестве членов своей семьи (например, супруга, детей, родителей) с соблюдением требований, установленных статьей 70 ЖК РФ.

Члены семьи нанимателя специализированного жилого помещения, за исключением служебного жилого помещения, имеют равные с нанимателем права и обязанности по договору (часть 5 статьи 100, части 3, 4 статьи 67, статья 69 ЖК РФ).

Члены семьи нанимателя служебного жилого помещения в соответствии с частью 5 статьи 100 и частями 2 - 4 статьи 31 ЖК РФ имеют равное с нанимателем право пользования жилым помещением, если иное не установлено соглашением между ними. В случае прекращения семейных отношений между нанимателем служебного жилого помещения и членом его семьи право пользования служебным жилым помещением за бывшим членом семьи нанимателя, по общему правилу, не сохраняется (часть 4 статьи 31 ЖК РФ). Однако оно может быть сохранено за бывшим членом семьи нанимателя служебного жилого помещения по решению суда на определенный срок по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 31 ЖК РФ.

Наниматели специализированных жилых помещений не могут ими распоряжаться: они не вправе производить обмен предоставленных им помещений (даже на другое специализированное жилое помещение), сдавать их в поднаем, в аренду.

Расторжение и прекращение договора найма специализированного жилого помещения

	Расторжение договора допускается:
в любое время: по соглашению сторон по инициативе нанимателя				по требованию наймодателя (только в судебном порядке):
			при неисполнении нанимателем обязательств по договору: невнесение платы за жилое помещение и коммунальные услуги более 6 месяцев разрушение или повреждение жилого помещения систематическое нарушение прав и законных интересов соседей использование жилого помещения не по назначению			при отсутствии без уважительных причин в течение 6 месяцев (беженцев и вынужденных переселенцев) при утрате статуса беженца или вынужденного переселенца при выявлении в предоставленных документах не соответствующих действительности сведений, послуживших основанием для предоставления жилья при получении жилого помещения по договору социального найма или приобретении в собственность (кроме лиц, проживающих в домах системы социального обслуживания населения)

С переходом права собственности на служебное жилое помещение или общежитие, а также передачей такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу (за исключением случаев, если новый собственник или юридическое лицо, которому передано жилое помещение, является стороной трудового договора с работником - нанимателем такого жилого помещения)

С истечением периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда (завершение капитального ремонта дома, расчетов с нанимателем, утратившим жилье в результате обращения взыскания, расчетов с нанимателем за жилье, признанное непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств)

Договор прекращается в связи:

С утратой (разрушением) жилого помещения

С прекращением трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнением со службы (для служебных жилых помещений)

С прекращением трудовых отношений, учебы или увольнением со службы (для общежитий)

Со смертью одинокого нанимателя

Порядок выселения граждан из специализированных жилых помещений регулируется ст. 103 ЖК. Нормы этой статьи распространяются на все случаи выселения из специализированных жилых помещений, независимо от их вида.

Специализированные жилые помещения имеют строго целевое назначение: они предназначены для проживания лиц определенных категорий, поэтому расторжение или прекращение договора найма таких помещений влечет возникновение у нанимателя и членов его семьи обязанности освободить занимаемое помещение в добровольном порядке. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений.

Исключения из этого общего правила установлены ч. 2 ст. 103 ЖК.

Не могут быть выселены без предоставления других жилых помещений
члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов ФСБ, таможенных органов РФ, органов противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении служебных обязанностей		пенсионеры по старости			члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер		инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы

Указанным категориям граждан в случае выселения должно предоставляться другое жилое помещение только в том случае, если они не являются нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника и состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Гражданам, выселенным из специализированных жилых помещений в соответствии с ч. 2 ст. 103 ЖК, должно быть предоставлено жилое помещение, которое может и не быть благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта. Оно должно лишь отвечать санитарным и техническим требованиям и находиться в доме капитального типа, расположенном в черте того же населенного пункта, что и помещение, из которого производилось выселение, т.е. оно должно быть пригодным для проживания и относиться к жилищному фонду социального использования. Как разъяснил Пленум Верховного Суда в Постановлении от 2 июля 2009 г.: «Благоустроенность и размер другого жилого помещении правового значения не имеют».

Выселение граждан из служебных жилых помещений и общежитий с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 102 ЖК, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.

В соответствии со ст. 13 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК, состоят в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК.