Раздел 2. Социальный наём жилых помещений (4 час.)

Тема 1. Предоставление жилых помещений по договору социального найма (2 час.).

План лекции:

1. Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях.

2. Учёт граждан, нуждающихся в жилых помещениях.

3. Нормы площади жилья.

4. Предоставление жилых помещений по договору социального найма гражданам, состоящим на учёте. Внеочередное предоставление жилых помещений.

5. Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире.

По договору социального найма предоставляется жилое помещение государственного или муниципального жилищного фонда.

В соответствии со ст. 49 ЖК по договору социального найма жилые помещения могут предоставляться только малоимущим и иным определенным федеральным законом или законом субъекта РФ категориям граждан.

Малоимущими граждане признаются органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению.

Жилищный кодекс не дает понятия малоимущих граждан, а указывает лишь критерии в соответствии с которыми органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления должны разрабатывать условия и порядок признания граждан малоимущими с учетом особенностей каждого субъекта РФ.

В Приморском крае этот вопрос регулируется законом Приморского края от 26 апреля 2006 г., «О порядке признания органами местного самоуправления Приморского края граждан малоимущими в целях предоставления им жилых помещений по договору социального найма».

Помимо малоимущих право на получение жилых помещений по договору социального найма имеют также иные определенные ФЗ или Законом субъекта РФ категории граждан. Указанные в п. 3 ст. 49 ЖК «иные категории граждан» должны быть прямо перечислены в специальных нормативных актах. Так, особенности обеспечения жильем инвалидов предусмотрены ст. 17 ФЗ от 24 ноября 1995 г. «О социальной защите инвалидов в РФ».

В соответствии с п. 5 ст. 49 ЖК жилые помещения по договору социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором Российской Федерации не предусмотрено иное.

проживание в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и указанные лица, не имеют иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности

проживание в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям

Основания признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма

Если гражданин не является:

Обеспечение общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы

нанимателем жилого помещения по договору социального найма членом семьи нанимателя жилого помещения собственником жилого помещения членом семьи собственника жилого помещения

нанимателя жилого помещения по договору социального найма члена семьи нанимателя собственника жилого помещения члена семьи собственника жилого помещения

Указанный в ст. 51 ЖК перечень оснований признания граждан нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, не является исчерпывающим. В соответствии со ст. 49 ЖК соответствующие основания могут устанавливаться также другими федеральными законами и законами субъектов РФ.

Учет граждан, нуждающихся в жилых помещениях регулируется ст. 52 ЖК. Правила данной статьи распространяются как на малоимущих, так и на иные определенные федеральным законом или законом субъекта РФ категории граждан, которые могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях. Принятие указанных граждан на учет в целях последующего предоставления им жилых помещений по договорам социального найма в соответствии с п. 3 ст. 52 ЖК осуществляет орган местного самоуправления на основании заявления данных граждан. Если гражданин имеет право состоять на учете по нескольким основаниям (как малоимущий гражданин и как относящийся к определенной федеральным законом, указом Президента Российской Федерации или законом субъекта Российской Федерации категории), то такой гражданин, по его выбору в соответствии с ч. 2 ст. 52 ЖК может быть принят на учет по одному из этих оснований или по всем основаниям.

Как правило, заявление о принятии на учет подается по месту жительства гражданина. Местом жительства в соответствии со ст. 20 ГК признается место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает в качестве собственника, члена его семьи, по договору найма (поднайма) либо на ином законном основании. Местом жительства могут быть: жилой дом, квартира, служебное жилое помещение, общежитие, дом-интернат для инвалидов, ветеранов и т.п. При этом гражданин должен не только фактически проживать в определенном жилом помещении, но и быть в нем зарегистрирован в соответствии с Правилами регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ, утвержденными постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г.

В соответствии с ч. 3 ст. 52 ЖК в случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту жительства (если работа гражданина связана с постоянным передвижением, и он вообще не имеет постоянного места жительства). Принятие на учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.

Основанием для принятия гражданина на учет является заявление. К заявлению должны быть приложены документы, подтверждающие право этого гражданина состоять на учете. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет.

Решение о принятии на учет или об отказе должно быть принято по результатам рассмотрения заявления и иных представленных документов органом местного самоуправления не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления документов.

Если принято положительное решение, то орган местного самоуправления обязан в течение трех рабочих дней выдать заявителю или направить по почте документ, подтверждающий решение о постановке его на учет.

Порядок ведения органом местного самоуправления учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, согласно п. 7 ст. 52 ЖК должен устанавливаться законом соответствующего субъекта РФ. В Приморском крае этот вопрос регулируется законом Приморского края от 26 октября 2005 г. «О порядке ведения органами местного самоуправления городских (сельских) поселений и городских округов Приморского края учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма».

В принятии граждан на учет нуждающихся в жилых помещениях может быть отказано если:
не представлены предусмотренные ч. 4 ст. 52 ЖК документы		представлены документы, которые не подтверждают право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях			не истекло пяти лет с момента, когда гражданин с намерением приобретения права состоять на учете нуждающихся в жилых помещениях, намеренно ухудшил свои жилищные условия

При этом не могут рассматриваться как «намеренное ухудшение жилищных условий»: рождение ребенка, вселение нетрудоспособных родственников и т.п. действия.

Перечень оснований, при наличии которых может быть отказано в принятии на учет нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, установленный ст. 54 ЖК является исчерпывающим. Законами субъектов РФ и актами органов местного самоуправления такие основания устанавливаться не могут.

Решение об отказе в принятии на учет должно содержать основания такого отказа с обязательной ссылкой на конкретное нарушение. Оно должно быть выдано или направлено гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия такого решения и может быть обжаловано в судебном порядке.

В соответствии со ст. 55 ЖК право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях сохраняется за гражданами до получения ими жилых помещений по договорам социального найма или до выявления предусмотренных статьей 56 ЖК оснований снятия их с учета.

подачи ими по месту учета заявления о снятии с учета	утраты ими оснований, дающих им право на получение жилого помещения по договору социального найма					выезда на построенное место жительства в другое муниципальное образование, за исключением случаев изменения места жительства в пределах городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга
Граждане снимаются с учета нуждающихся в жилых помещениях в случае:
получения ими в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления бюджетных средств на приобретение или строительство жилого помещения			предоставления им в установленном порядке от органа государственной власти или органа местного самоуправления земельного участка для строительства жилого дома, за исключением граждан, имеющих трех и более детей				выявления в представленных ими документах в орган, осуществляющий принятие на учет, сведений, не соответствующих действительности и послуживших основанием принятия на учет, а также неправомерных действий должностных лиц органа, осуществляющего принятие на учет, при решении вопроса о принятии на учет

Указанный в ст. 56 ЖК перечень оснований, при наличии которых допускается снятие граждан с учета нуждающихся в жилых помещениях является исчерпывающим.

Решения о снятии с учета граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях должны быть приняты органом, на основании решений которого такие граждане были приняты на данный учет, не позднее чем в течение тридцати рабочих дней со дня выявления обстоятельств, послуживших основанием принятия таких решений. Решения о снятии с учета граждан нуждающихся в жилых помещениях должны содержать основания снятия с обязательной ссылкой на конкретные обстоятельства, послужившие причиной снятия с учета. Решения о снятии с учета выдаются или направляются гражданам, в отношении которых они приняты, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия таких решений и могут быть обжалованы указанными гражданами в судебном порядке.

Предоставление жилых помещений по договорам социального найма гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Регулируется ст. 57 ЖК, в соответствии с которой жилые помещения предоставляются в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет, за исключением случаев, когда закон допускает внеочередное предоставление жилья.

В соответствии с ч. 2 ст. 57 ЖК вне очереди жилые помещения предоставляются:
гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат			гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний, перечисленных в специальном списке

Кроме того, специальные законы предусматривают возможность внеочередного предоставления жилья отдельным категориям гражданам. Так в соответствии с Законом РФ «О предупреждении распространения в РФ заболевания, вызванного вирусом иммунодефицита человека (ВИЧ-инфекции)» право на внеочередное получение жилья имеют семьи, в составе которых есть ВИЧ инфицированные дети.

В соответствии с Положением о порядке возмещения ущерба, причиненного гражданину незаконными действиями органов дознания, предварительного следствия, прокуратуры и суда право на вне очередное получение жилья имеют лица, пострадавшие от незаконных действий указанных органов, если вернуть ранее занимаемые ими по договорам социального найма жилые помещения не представляется возможным.

Основанием для заключения договора социального найма с лицом, состоящим на учете, является административный акт – решение о предоставлении жилого помещения, принятое органом местного самоуправления. Такие решения должны выдаваться или направляться гражданам, в отношении которых они приняты, не позднее чем через три рабочих дня с момента их принятия.

По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту жительства, т.е. в черте соответствующего населенного пункта, общей площадью не менее нормы предоставления на каждого члена семьи. Жилые помещения менее нормы предоставления на одного человека могут предоставляться только с согласия граждан без снятия их с учета.

Гражданам, состоящим на учете, жилые помещения по договору социального найма, должны предоставляться в виде отдельных квартир или жилых домов. Комнаты по договору социального найма могут предоставляться только, в случае, предусмотренном ч. 4 ст. 59 ЖК, т.е. когда предоставляется комната, освободившаяся в коммунальной квартире, если среди лиц, проживающих в этой квартире нет желающих ее приобрести.

При определении общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма гражданину, имеющему в собственности жилое помещение, учитывается площадь жилого помещения, находящегося у него в собственности.

Часть 8 ст. 57 ЖК устанавливает, что при предоставлении жилого помещения по договору социального найма учитываются действия и сделки граждан, совершение которых привело к уменьшению размера занимаемых жилых помещений или к их отчуждению. Указанные действия и сделки учитываются не менее чем за пять лет.

В соответствии со ст. 58 ЖК при предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия.

Жилое помещение по договору социального найма может быть предоставлено общей площадью, превышающей норму предоставления на одного человека, но не более чем в два раза, если такое жилое помещение представляет собой одну комнату или однокомнатную квартиру либо предназначено для вселения гражданина, страдающего одной из тяжелых форм хронических заболеваний, указанных в специальном списке.

Предоставляемое по договору социального найма жилое помещение должно быть благоустроенным, применительно к условиям соответствующего населенного пункта, оно должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям.

Перед предоставлением жилых помещений граждане должны вновь предоставить в органы местного самоуправления документы, подтверждающие их право на получение жилья по договору социального найма, а также письменное обязательство совершеннолетних членов семьи об освобождении ранее занимаемого по договору социального найма помещения, после получения нового, за исключением случаев предоставления жилого помещения в дополнение к уже имеющемуся у семьи.

Жилищный кодекс не предусматривает оснований, порядка и последствий признания решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным. В связи с этим, как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ в Постановлении от 2 июля 2009 г., следует исходить из того, что нарушение требований Жилищного кодекса Российской Федерации при принятии решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма с учетом положений пункта 2 части 3 статьи 11 ЖК РФ и части 4 статьи 57 ЖК РФ может служить основанием для предъявления в судебном порядке требования о признании этого решения, а также заключенного на его основании договора социального найма недействительными и выселении проживающих в жилом помещении лиц. Поскольку указанные требования связаны между собой, в целях правильного и своевременного рассмотрения и разрешения дела они подлежат рассмотрению судом в одном исковом производстве (статья 151 ГПК РФ).

Требования о признании недействительными решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма подлежат разрешению исходя из аналогии закона (часть 1 статьи 7 ЖК РФ) применительно к правилам, установленным статьей 168 ГК РФ, о недействительности сделки, не соответствующей закону или иным правовым актам, а также пунктом 1 статьи 181 ГК РФ, предусматривающим трехгодичный срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, течение которого начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

С требованием о признании недействительными решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма и заключенного на его основании договора социального найма вправе обратиться гражданин, организация, орган местного самоуправления или иной уполномоченный орган, принявший решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, если они считают, что этими решением и договором нарушены их права (пункты 2, 6 части 3 статьи 11 ЖК РФ, абзац пятый статьи 12 ГК РФ, пункт 2 статьи 166 ГК РФ), а также прокурор (часть 1 статьи 45 ГПК РФ).

Суд вправе признать решение о предоставлении жилого помещения по договору социального найма недействительным, если будет установлено, что:

а) гражданами были предоставлены не соответствующие действительности сведения, послужившие основанием для принятия их на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях (например, о составе семьи, об источниках и уровне доходов, а также об имуществе членов семьи, подлежащем налогообложению);

б) нарушены права других граждан на указанное жилое помещение (например, нарушена очередность предоставления жилого помещения);

в) совершены неправомерные действия должностными лицами при решении вопроса о предоставлении жилого помещения;

г) имели место иные нарушения порядка и условий предоставления жилых помещений по договору социального найма, предусмотренных Жилищным кодексом Российской Федерации, федеральными законами, указами Президента, законами субъекта Российской Федерации.

Поскольку недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и она недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 167 ГК РФ), то в случае признания недействительным решения о предоставлении гражданину жилого помещения по договору социального найма признается недействительным также и заключенный на основании данного решения договор социального найма, а лица, проживающие в жилом помещении, подлежат выселению из него в ранее занимаемое ими жилое помещение, а в случае невозможности выселения в ранее занимаемое жилое помещение им исходя из конкретных обстоятельств дела может быть предоставлено жилое помещение, аналогичное ранее занимаемому (пункт 2 статьи 167 ГК РФ).

НОРМЫ ПЛОЩАДИ ЖИЛЬЯ

		Виды норм
общая		учетная		предоставления		социальная		жилая

Норма жилой площади включает только размер жилых комнат.

Норма общей площади включает помимо жилых комнат, также размер вспомогательных помещений (кухонь, кладовых, коридоров и т.д.)

Учетной нормой в соответствии со ст. 50 ЖК признается минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Учетная норма устанавливается органом местного самоуправления. Размер такой нормы не может превышать размер нормы предоставления. В г. Владивостоке решением городской Думы от 29 сентября 2005 г. учетная норма установлена в размере 13 кв.м общей площади на каждого члена семьи, поэтому семья, признанная в установленном порядке малоимущей, может быть принята на учет нуждающихся в жилых помещениях, если на каждого члена в ней приходится менее указанной нормы.

Нормой предоставления по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. Решением Думы г. Владивостока от 29 сентября 2005 г. норма предоставления установлена в размере от 15 до 18 кв.м общей площади на каждого члена семьи.

Социальная норма площади жилья – это норма, в соответствии с которой предоставляются субсидии по оплате жилья и коммунальных услуг. Законом Приморского края «О защите прав граждан в жилищно-коммунальной сфере», принятым Законодательным Собранием 29 мая 2002 г. (в ред. от 9 апреля 2007 г.) она установлена в размере 18 кв.м общей площади на каждого члена семьи, состоящей из трех и более человек, 42 кв.м – на семью из двух человек и 33 кв.м на одиноко проживающих граждан. При расчете субсидий пенсионерам и многодетным семьям добавляется 19 кв.м одиноко проживающим пенсионерам и 10 кв.м общей площади на семью пенсионеров и многодетную семью, таким образом одиноко проживающим пенсионерам, семьям пенсионеров и многодетным семьям субсидии оформляются на квартиры общей площадью до 52 кв.м

Предоставление освободившихся жилых помещений в коммунальной квартире

Регулируется ст. 59 ЖК.

Освободившееся в коммунальной квартире жилое помещение предоставляется:
1. по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, если они на момент освобождения жилого помещения признаны или могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и нуждающимися в жилых помещениях			2. при отсутствии в коммунальной квартире, указанных в п. 1 граждан, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору социального найма проживающим в этой квартире нанимателям и (или) собственникам, которые могут быть в установленном порядке признаны малоимущими и которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления		3. при отсутствии в коммунальной квартире граждан, указанных в п. 1 и п. 2, освободившееся жилое помещение предоставляется по договору купли-продажи гражданам, которые обеспечены общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее нормы предоставления, на основании их заявления.

Если никто из проживающих в коммунальной квартире граждан не выразил желания приобрести освободившуюся комнату, то она заселяется администрацией населенного пункта на общих основаниях из числа очередников, стоящих на учете или лиц, имеющих право на внеочередное получение жилья.